永佃權
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永佃權(Emphyteusis / Permanent Tenancy Rights)
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永佃權是中國傳統民法中的概念，是指以支付地租為條件而在地主所有的土地上進行的沒有期限的耕作和防護的權利。也就是說，永佃權是指長期或永久地對他人不動產土地行使充分權利而以每年向土地所有人給付租金條件者，又稱之為永借權。永佃權為我國經濟體制改革提供了一種法律模式。
土地關係中佃方享有長期耕種所租土地的制度。佃農在按租佃契約交納地租的條件下,可以無限期地耕作所租土地,並世代相承。即使地主的土地所有權發生變化, 佃農的耕作權一般仍不受影響。
永佃權源於羅馬法。日本和臺灣的民法，仍然分別規定了"永小作權"和"永佃權"，但權利範圍較羅馬法時代小，僅限於耕作、畜牧。日本民法第278條規定的永小作權期限為20-50年，與羅馬法永佃權之永久性相異。
在我國，永佃權最早出現在宋代,明代有所發展,有永耕、長租、長耕等名。明代中葉以後,首先在福建等東南省份的某些地區流行,清代盛行於東南諸省及華北、西北、華南的部分地區,民國時範圍又有所擴大。
永佃權的形成與定額地租形態的發展有密切關係。在定額地租形態下,地主只是收租,而不關心土地的經營情況,這使土地所有權與耕作權的分離成為可能。在這種情況下,佃農或因墾荒付出工本,或因投資改良土地,或因支付“佃價”,或因長期租種同一塊土地 ,或因集體“霸耕”而獲得永佃權。另外，也有自耕農出賣土地、僅保留耕作權而結成永佃關係。在地廣人稀地區,有的地主為保障土地收益，也強迫佃農結成永佃關係。永佃權的產生和發展,有利於作物種植的擴大和土地收益的提高,也有利於佃農經濟獨立性傾向的發展和人身依附關係的削弱。但當地主權勢囂張時,每每任意改變永佃條件，使佃農喪失永佃權,明清時代經常發生佃農爭取耕作權的鬥爭。
有永佃權的農民往往“私相授受”,將田面出頂、典押或買賣,還有的保留或轉移徵租權,造成土地所有權的再分割。許多官紳、豪民、債主也競相從自耕農或永佃農手中掠取或購置田面,進行地租剝削。這是明中葉以後土地關係中出現“一田兩主”、“一田多主”現象的渠道之一。在“一田多主”制下,出租田面的人都是二地主,俗稱面主、皮主、賠主。
在永佃制下,土地所有權和耕作權的名稱因地而異。又有田骨田皮、田底田面、大苗小苗、大租小租、大田小田、大賣小賣、大買小買、大業小業、糧田稅田、糧田質田等,呈現出錯綜複雜的關係。清宣統三年(1911)編纂的《大清民律》草案在承認永佃權的同時,又規定其存續時間為二十至五十年,實際上否認其永久性。1929年公佈的《中華民國民法》基本沿襲上述規定。
永佃權的建立[1]
首先，永佃權的主體一方是土地所有人，另一方是租佃耕作人。在我國，農地所有人是集體或國家，農民是農地的使用人，這符合永佃權的主體要求。
其次，永佃權的客體與土地承包經營權的客體完全一致，均為農地。
再次，永佃權的內容是租佃，土地承包經營權的內容是承包經營，二者雖有差異，但在基本方面相同，如二者均為使用他人土地進行耕作畜牧而取得收益，均須向土地所有人交納租金或承包費，均准許轉佃、轉包。也就是說，永佃權人和土地承包經營權人對標的物都有使用、收益和部分的處分權能，而土地所有人僅享有部分的收益和處分權能。
永佃權的作用[1]
永佃權穩固了農地使用制度，有利於提高農民生產的積極性，促進長期投資和農地保護。在永佃權下，永佃權人有長期或永久的使用、收益權，併在不減損標的物的價值時可以改良標的物或變更其用途；孳息與土地分離時，歸永佃權人所有；永佃權人可任意處分其權利，無論無償或有償，死因行為或生前行為；永佃權人有轉移其權利於繼承人的權利，其繼承人有永佃權，除非依法定事由收回。總之，永佃權人的權利充分而廣泛，與所有人的權利幾乎重疊，這樣，農民就會煥發極大的生產積極性，象珍愛珠寶、女兒、自由一樣珍愛歸其使用的土地，進行精耕細作，進行長期投資，而改變土地承包經營制下固有的短期行為，不會對農地進行掠奪經營，有利於農地的保護。並且，中國人有為下一代謀劃打算"俯首甘為孺子牛"的深刻傳統，由於永佃權可繼承，故永佃權人不僅為自己投資，而且會為子孫後代投資，其進行的投資是真正的"永久"投資。再者，由於永佃權使農民對土地有一種強烈的擁有感，其權利主體的地位得到凸現，故當他人尤其是政府或村幹部侵犯永佃權，任意徵地、調地時，他們就會用盡各種救濟手段來維護自身利益，這也從另一角度保護了農地，使其免因新“圈地運動”而流失。
永佃權有利於促進農地的流轉，有利於實現規模經營。由於期限的長期性或永久性，永佃權人有時不需耕作或無力耕作大量的土地，如因人口減少而需要的地少了，就可能轉佃或出租，從而產生農地流轉的供給。由於永佃權人是農戶而非政府，農地流轉便是一種民事安排而非行政、準行政安排，交易雙方主體地位的平等性，使得流轉更公平、更有效率、更便捷。隨著農地流轉的順暢與市場化，農地就越來越集中在種田能手手中，實現規模經濟。此外，永佃權還會促進聯合經營或合作經營，提高農田基礎建設和水利設施投資。由於永佃權使農民對農地的使用、收益權大大擴展了，並有法定期限的保障，他們就有動力聯合起來進行經營，也有動力共同出資進行農田基建和水利設施投資，因投資的收益是歸他們自己所有的，而土地所有人除了取得地租，對他們不能橫加干涉。並且，以前的土地承包經營權，一般是按人口均分土地，這就使得農民有多生孩子的激勵；而在永佃權下，一戶的土地是永久固定或長期固定的，農民就會對生孩子有一個自我約束，無形中對計劃生育也是一大貢獻。
永佃權制度[1]
永佃權沒有削弱國家對農地的管理和巨集觀調控。為了加強國家對農地的管理，永佃權的成立、流轉（轉佃）應以書面為成立要件，登記為生效要件。考慮到《土地管理法》第11條的規定，"農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。"相應地，可規定縣級人民政府為永佃權的登記管理機關。為防止土地的過分集中，可規定每一農戶占有的永佃地的最高限額。依永佃權的內容，使用、收益永佃地，須盡善良管理人的註意；改良或變更永佃地及其用途時，不得減少其原有的價值。再配合《土地管理法》第4條規定的土地用途管制制度，農地能得到妥善的保護。
此外，法律還可規定永佃權喪失的原因來對農地進行調控：（1）永佃權人死亡時無遺囑或無合法繼承人的；（2）永佃權被依法剝奪的，如出讓永佃權沒有事先通知所有人，永佃權人故意損壞或過失損毀標的物，永佃權人連續拋荒3年或累積拋荒5年，等等。
總之，永佃權制度在各種程度上剋服或緩解了土地承包經營制度的弊端。在永佃制之下，農民有很大的經營自主權，能真正地根據自身和市場的需要，決定種什麼和種多少；而國家則在巨集觀層面上對土地利用進行管理和調控，從而實現土地所有權與經營權的真正分離，為農業註入新的生機和活力。當然，永佃權也並非包治百病，減輕農民的負擔，進行稅費清理，嚴懲腐敗，健全市場，建立健全農村的社會保障制度，推行法治，等等，都是重振農村經濟的必由之路。
