永佃权
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永佃权(Emphyteusis / Permanent Tenancy Rights)
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永佃权是中国传统民法中的概念，是指以支付地租为条件而在地主所有的土地上进行的没有期限的耕作和防护的权利。也就是说，永佃权是指长期或永久地对他人不动产土地行使充分权利而以每年向土地所有人给付租金条件者，又称之为永借权。永佃权为我国经济体制改革提供了一种法律模式。
土地关系中佃方享有长期耕种所租土地的制度。佃农在按租佃契约交纳地租的条件下,可以无限期地耕作所租土地,并世代相承。即使地主的土地所有权发生变化, 佃农的耕作权一般仍不受影响。
永佃权源于罗马法。日本和台湾的民法，仍然分别规定了"永小作权"和"永佃权"，但权利范围较罗马法时代小，仅限于耕作、畜牧。日本民法第278条规定的永小作权期限为20-50年，与罗马法永佃权之永久性相异。
在我国，永佃权最早出现在宋代,明代有所发展,有永耕、长租、长耕等名。明代中叶以后,首先在福建等东南省份的某些地区流行,清代盛行于东南诸省及华北、西北、华南的部分地区,民国时范围又有所扩大。
永佃权的形成与定额地租形态的发展有密切关系。在定额地租形态下,地主只是收租,而不关心土地的经营情况,这使土地所有权与耕作权的分离成为可能。在这种情况下,佃农或因垦荒付出工本,或因投资改良土地,或因支付“佃价”,或因长期租种同一块土地 ,或因集体“霸耕”而获得永佃权。另外，也有自耕农出卖土地、仅保留耕作权而结成永佃关系。在地广人稀地区,有的地主为保障土地收益，也强迫佃农结成永佃关系。永佃权的产生和发展,有利于作物种植的扩大和土地收益的提高,也有利于佃农经济独立性倾向的发展和人身依附关系的削弱。但当地主权势嚣张时,每每任意改变永佃条件，使佃农丧失永佃权,明清时代经常发生佃农争取耕作权的斗争。
有永佃权的农民往往“私相授受”,将田面出顶、典押或买卖,还有的保留或转移征租权,造成土地所有权的再分割。许多官绅、豪民、债主也竞相从自耕农或永佃农手中掠取或购置田面,进行地租剥削。这是明中叶以后土地关系中出现“一田两主”、“一田多主”现象的渠道之一。在“一田多主”制下,出租田面的人都是二地主,俗称面主、皮主、赔主。
在永佃制下,土地所有权和耕作权的名称因地而异。又有田骨田皮、田底田面、大苗小苗、大租小租、大田小田、大卖小卖、大买小买、大业小业、粮田税田、粮田质田等,呈现出错综复杂的关系。清宣统三年(1911)编纂的《大清民律》草案在承认永佃权的同时,又规定其存续时间为二十至五十年,实际上否认其永久性。1929年公布的《中华民国民法》基本沿袭上述规定。
永佃权的建立[1]
首先，永佃权的主体一方是土地所有人，另一方是租佃耕作人。在我国，农地所有人是集体或国家，农民是农地的使用人，这符合永佃权的主体要求。
其次，永佃权的客体与土地承包经营权的客体完全一致，均为农地。
再次，永佃权的内容是租佃，土地承包经营权的内容是承包经营，二者虽有差异，但在基本方面相同，如二者均为使用他人土地进行耕作畜牧而取得收益，均须向土地所有人交纳租金或承包费，均准许转佃、转包。也就是说，永佃权人和土地承包经营权人对标的物都有使用、收益和部分的处分权能，而土地所有人仅享有部分的收益和处分权能。
永佃权的作用[1]
永佃权稳固了农地使用制度，有利于提高农民生产的积极性，促进长期投资和农地保护。在永佃权下，永佃权人有长期或永久的使用、收益权，并在不减损标的物的价值时可以改良标的物或变更其用途；孳息与土地分离时，归永佃权人所有；永佃权人可任意处分其权利，无论无偿或有偿，死因行为或生前行为；永佃权人有转移其权利于继承人的权利，其继承人有永佃权，除非依法定事由收回。总之，永佃权人的权利充分而广泛，与所有人的权利几乎重叠，这样，农民就会焕发极大的生产积极性，象珍爱珠宝、女儿、自由一样珍爱归其使用的土地，进行精耕细作，进行长期投资，而改变土地承包经营制下固有的短期行为，不会对农地进行掠夺经营，有利于农地的保护。并且，中国人有为下一代谋划打算"俯首甘为孺子牛"的深刻传统，由于永佃权可继承，故永佃权人不仅为自己投资，而且会为子孙后代投资，其进行的投资是真正的"永久"投资。再者，由于永佃权使农民对土地有一种强烈的拥有感，其权利主体的地位得到凸现，故当他人尤其是政府或村干部侵犯永佃权，任意征地、调地时，他们就会用尽各种救济手段来维护自身利益，这也从另一角度保护了农地，使其免因新“圈地运动”而流失。
永佃权有利于促进农地的流转，有利于实现规模经营。由于期限的长期性或永久性，永佃权人有时不需耕作或无力耕作大量的土地，如因人口减少而需要的地少了，就可能转佃或出租，从而产生农地流转的供给。由于永佃权人是农户而非政府，农地流转便是一种民事安排而非行政、准行政安排，交易双方主体地位的平等性，使得流转更公平、更有效率、更便捷。随着农地流转的顺畅与市场化，农地就越来越集中在种田能手手中，实现规模经济。此外，永佃权还会促进联合经营或合作经营，提高农田基础建设和水利设施投资。由于永佃权使农民对农地的使用、收益权大大扩展了，并有法定期限的保障，他们就有动力联合起来进行经营，也有动力共同出资进行农田基建和水利设施投资，因投资的收益是归他们自己所有的，而土地所有人除了取得地租，对他们不能横加干涉。并且，以前的土地承包经营权，一般是按人口均分土地，这就使得农民有多生孩子的激励；而在永佃权下，一户的土地是永久固定或长期固定的，农民就会对生孩子有一个自我约束，无形中对计划生育也是一大贡献。
永佃权制度[1]
永佃权没有削弱国家对农地的管理和宏观调控。为了加强国家对农地的管理，永佃权的成立、流转（转佃）应以书面为成立要件，登记为生效要件。考虑到《土地管理法》第11条的规定，"农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。"相应地，可规定县级人民政府为永佃权的登记管理机关。为防止土地的过分集中，可规定每一农户占有的永佃地的最高限额。依永佃权的内容，使用、收益永佃地，须尽善良管理人的注意；改良或变更永佃地及其用途时，不得减少其原有的价值。再配合《土地管理法》第4条规定的土地用途管制制度，农地能得到妥善的保护。
此外，法律还可规定永佃权丧失的原因来对农地进行调控：（1）永佃权人死亡时无遗嘱或无合法继承人的；（2）永佃权被依法剥夺的，如出让永佃权没有事先通知所有人，永佃权人故意损坏或过失损毁标的物，永佃权人连续抛荒3年或累积抛荒5年，等等。
总之，永佃权制度在各种程度上克服或缓解了土地承包经营制度的弊端。在永佃制之下，农民有很大的经营自主权，能真正地根据自身和市场的需要，决定种什么和种多少；而国家则在宏观层面上对土地利用进行管理和调控，从而实现土地所有权与经营权的真正分离，为农业注入新的生机和活力。当然，永佃权也并非包治百病，减轻农民的负担，进行税费清理，严惩腐败，健全市场，建立健全农村的社会保障制度，推行法治，等等，都是重振农村经济的必由之路。
