美國土地發展權轉讓計劃
出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)
美國土地發展權轉讓計劃(Transfer of Development Rights)
目錄 |
美國土地發展權轉讓計劃是指依照美國發展權轉讓授權法的規定，土地所有權人可將發展權讓渡，讓渡的發展權在轉讓地塊上作廢，而可以在受讓地塊上與其現有的發展權相加存在的一種權益轉讓制度。
TDR計劃成立的前提是業主擁有權利束，包括土地使用權、租賃權、銷售權、饋贈權、抵押權以及依法在土地上建房和開礦的權利，這些權利的一部分或全部都可以轉讓或出賣給他人。當業主出賣財產時，一般情況下所有這些權利都被轉讓給買受人。而按規定，業主可將開發土地的權利從其它權利中分離出來出售。
美國通過明確劃定發展權轉入區和轉出區、合理設置轉出區的發展權分配率、提高對轉入區發展的密度獎勵、建立土地發展權銀行和推動發展權跨區域轉讓，有效創造了土地發展權交易市場，支撐實現了對大量生態保護用地的市場化補償。
1968年，美國借鑒英國經驗在紐約的標誌性建築保護中引入了土地發展權制度。上世紀70年代末和80年代初，美國各個州紛紛啟動了土地發展權轉讓項目，其目的是保護農地、自然資源、歷史標誌性建築等。根據美國農業部自然資源庫的數據顯示，在1982年至1997年期間美國城鎮化水平提高了50%，城鎮土地從5100萬英畝增長到了7600萬英畝，人口增長了17%，特別是東部和中西部城鎮化速度是人口增長速度的2—5倍。城鎮化的快速擴張導致了大量農田、森林的消失，在這一期間聯邦政府加強了對環境的管制，各個州實施了對各類農地、生態資源、城市開放空間保護的政策行動。但環境和資源保護會限制土地開發和用途的轉換，實際上是剝奪了這些土地資產價值增值的機會。為瞭解決這種由分區管制所帶來的不同區域之間的土地發展機會與收益的不平衡問題，美國從土地所有權中設計和分離出土地發展權，並可以通過徵購、轉讓的方式彌補開發受限的土地所有者所面臨的發展機會損失。土地發展權的獨立設置，為限制開發區域的收益補償建立了一種可操作的機制，是美國確保以環境目標為基礎的土地管理規劃有效執行的重要政策工具。
美國土地發展權轉讓計劃的內容[1]
- 明確正當的公益目的，如保護空地、農業、森林和有歷史價值的界標；
- 確定發展權轉讓區域和發展權受讓區域；
- 保持發展權轉讓區域和發展權受讓區域位置與地方綜合規劃政策(包括未來土地利用規劃圖)相一致；
- 發展權作為一項保留地役權規定了對未來所有人權利的限制；
- 發展權的統一標準是可計量的，如密度、區域、房屋面積比和高度等；
- 在發展權受讓區域及其上的公共建築要事先規劃；
- 發展權受讓區域的容許密度可保證其開發在經濟上的可行性。
美國土地發展權轉讓計劃的實施概況[1]
亞利桑那州的TDR要求任何轉讓都必須取得轉讓方和受讓方的同意，並且進行公告和聽證；康涅狄格州的TDR規定，除非是應轉讓人和受讓人的共同申請，否則發展權不得轉移；喬治亞州批准縣和市採用TDR保護自然土地、空地、休養地、農地以及具有獨特的美學、建築學和歷史價值的土地，所有的發展權轉移必須經法定的公告、聽證程式以及雙方所有人的同意；伊利諾伊州授權市政當局指定界標、購買和利用可轉讓發展權，發展權要符合分區規劃法的允許密度，發展權轉讓後無論業主是否自願，必須調整財產稅，市政當局還創立了一個發展權銀行。
此外還有7個州批准地方政府頒佈TDR法令，不過並沒有規定標準、條件和其它內容。例如，佛羅里達州的《私有財產權保護法》規定，經土地所有人同意，發展權轉讓才可作為一種可能的減輕措施實施；愛華達州為了保護有歷史價值的財產批准制定TDR；馬利蘭州授權縣和市政當局創設TDR計劃；新罕布希爾州和華盛頓州均授權將發展權轉讓作為土地使用管製革新的一部分；羅得島州准許將TDR作為市、鎮標準分區規劃權力的一部分；南達科塔州授權縣和市政當局將TDR作為歷史保護法令的一部分。
另外還有幾個地方政府已經實施了TDR計劃，但並沒有得到州授權法的明確批准，它們所依據的是土地使用類型和密度的法律規定。
美國的土地開發權轉讓制度對生態環境保護，適度土地開發，土地用途管理以及土地資源配置有著重要的指導作用。[2]
1，有利於較好地協調了經濟發展與環境保護的矛盾土地開發權轉讓是一種基於市場機制的土地政策，政府除了進行土地利用規劃並對於開發權轉移予以規範和協助之外，不需要進行任何行政性干預，可以解決由於經濟的快速發展帶來的環境與農地的保護問題。從資源配置的角度來說，通過開發權轉讓交易來有效地促進土地開發規劃的實施，把開發權轉讓價格作為土地資源優化配置的一種手段，促進土地資源優化配置，實現土地資源的合理配置以及生態環境效益的最大化。
2，實現政府和土地開發部門的雙贏對政府而言，只要政府不給已經買走土地開發權的地塊發放城市建築許可就基本上可以零成本地保護了土地或耕地。剩下的就是監控城市違規建設，而監控城市違規建設在有沒有土地開發權轉讓政策下都是要實施的,故土地開發權轉讓並沒有為城市土地發展監控增加額外的負擔和成本。而對土地開發部門來說，儘管他們的土地開發成本會增加(土地開發權轉讓價格)，但是可以通過提高土地開發密度和強度實現住房建設的經濟規模效益，從而可以獲得更高的土地開發利潤。因而政府部門與土地開發部門都會積極地推動土地開發權轉讓制度，達到兩部門的"雙贏"局面。
3，提高土地利用的效益的同時，有效地保證了環境控制目標的實現，而且節省了環境治理費用。在開發權轉讓過程中，轉讓者從其利益出發自主決定出售或者自己先儲備後賣出轉讓權，只要資源未達到最優配置和生態環境效果未達到最佳狀態，交易仍將進行，直至所有的機會都得到充分利用，開發權轉讓區的權利全部讓渡出去，結果是社會以最低成本實現了資源的高效率配置和環境控制目標，同時也實現了土地利用的多樣性及效用最大化。
美國土地發展權轉讓計劃案例分析[1]
案例一：1978年Penn Central運輸公司訴紐約市政府
Penn Central運輸公司擁有中央車站，依據《紐約市界標保護法》，該車站是一個界標。在紐約市，由城市界標保護委員會指定界標建築和區域，財產所有人必須將該建築外部特征保持在良好狀態中。對於改變、改進界標外部建築風格的建議，須經委員會的批准。另外，未使用過的發展權可以被轉讓到同一街區或者是跨街區的地段，也可以被轉讓到附近同屬一個所有權的地段。
Penn Central運輸公司沿著派克大街(Park Avenue)還擁有幾處鄰近的旅館和辦公樓，根據該法至少有8處可以獲得中央車站的發展權。但是該公司兩次提出在中央車站頂上加蓋一棟50多層高辦公樓的申請，均被委員會駁回，理由是摩天樓與中央車站19世紀末20世紀初的設計風格不和諧。於是Penn Central運輸公司針對界標指定和建樓的申請被駁回構成對其財產的征收而提起訴訟。
但是法院認為不存在征收：首先，保護在歷史、建築或文化上有重要性的建築物和地區是政府的職能；其次，在經濟上並沒有禁止公司對此項不動產進行營利性使用。
案例二：1997年Suitum女士訴塔霍湖地區規劃處
塔霍湖地區位於加利福尼亞州和內華達州邊境，是一個生態敏感區，塔霍湖地區規劃處負責此處的土地開發。每一個提交的開發預案須符合規劃處的私人土地評估系統，規劃處才許可開發，但是有徑流註入塔霍湖流域的所有地塊不在此限。為了減少對這些土地所有人的影響，發展權可以轉移至其它適於建設的地塊。
Suitum女士在徑流區有一塊地，她被否認擁有在自己土地上建造住宅的權利，不過發展權可准許在別處行使。Suitum女士將規劃處告上法庭，她認為規劃處對其財產構成征收，卻沒有得到補償，自己的土地使用權被剝奪了，而發展權轉讓價值不大或沒有價值。而規劃處則認為發展權市場價值巨大，且權利價值與是否獲益相關，Suitum女士的權利要求是不充分的，因為她沒有設法行使發展權，她的那塊地不能被開發，權利價值對於確定是否獲益並不重要，發展權轉讓只和規定補償數有關，而和判定是否征收無關。
總之，土地發展權的作用主要是保護農地，保護自然資源，保護生態環境，保護有歷史意義的界標。但TDR也存在著許多缺點：如TDR計劃的操作技術複雜、耗時、費力；還需進行大量的TDR計劃宣傳普及教育；TDR發展的步伐依賴於發展權市場，如果不動產市場蕭條，發展權就很難賣出，受保護的土地就很少。
