物業管理企業收入

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　　物業管理企業收入是指物業公司在依據其與業主簽訂物業服務合同，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維修物業管理區域內的環境衛生和相關秩序等日常活動中形成的，導致所有者權益增加與所有者投入資本無關的經濟利益的總流入。

　　根據物管企業的經營特點，我們將物管企業的收入劃分為物業管理收入、物業大修收人和其他業務收入。

　　(一)物業管理收入

　　指物管企業向物業管理委員會或業主產權人、使用人收取的物業費(含向房產開發商收取的尚未租、售的有關房產的物業費)、車位管理費、電梯等公共設施養護費、維修費(包括維修材料費及人工費)、裝修管理費收入(指物管企業經物價或業委會同意收取的裝修管理費及裝修垃圾收入扣除支出後的結餘部分)和租賃費(包括居民租住公有住宅的租金收入)等。

　　(二)物業大修收入

　　指物管企業在接受物業管理委員會或業主產權人、使用人委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修時的所得收入(包括物管企業向房屋開發商在交付房產管理權時收取的房屋共用部位維修基金)。

　　(三)物業經營收入

　　指物管企業在接受物業管理委員會或業主產權人、使用人委托取得的有償服務費和公眾代辦性服務收入和代購貨物收入等。

　　(一)物業管理收入的確認和計量

　　物管企業提供的勞務要區分是否跨年度。跨年度的勞務。指提供服務交易的開始和完成均在同一個年度；不跨年度的勞務，指提供勞務交易的開始和完成分屬於不同的年度。對於不跨年度的勞務，提供勞務收入按完成合同法確認，確認的金額為物業管理合同的總金額確認；對於跨年度的服務，提供勞務收入要依據資產負債表日勞務的結果是否能夠可靠地予以估計來加以確認。具體如下：

　　1.在資產負債表日，提供勞務的結果能夠可靠地估計的勞務收入確認

　　首先，判斷提供勞務的交易結果能否可靠估計。如同時滿足下列條件表明提供勞務交易的結果能夠可靠地估計：物業收入的金額能夠可靠地計量；相關的經濟利益很可能流人企業；交易的完工進度能夠可靠地確定。

　　然後，要確定勞務的完成程度。物管企業通常可以選用已完工作的測量法或已經提供的勞務占應提供勞務總量的比例法，或者已經發生的成本占估計總成本的比例法計量提供勞務交易的完成進度。

　　最後用完工百分比法確認收入和相關費用，具體應按以下公式計算：

　　本年確認的收入＝勞務總收入×本年宋止勞務的完成程度－以前年度已確認的收入

　　本年確認的費用＝勞務總成本×本年末止勞務的完成程度－以前年度已確認的費用

　　2.在資產負債表日，勞務交易的結果不能可靠地估計的勞務收人確認

　　在此情況下，物管企業應正確預計已經收回或將要收回的款項能彌補多少已經發生的成本，分別以下情況進行處理：

　　(1)已經發生的勞務成本預計能夠得到補償的，應按已經發生的勞務成本金額確認收入；同時，按相同的金額結轉成本，不確認利潤。

　　(2)已經發生的勞務成本預計只能部分地得到補償的，應按能夠得到補償的勞務成本金額確認收入，並按已經發生的勞務成本結轉成本。確認的收入金額小於已經發生的勞務成本的金額，確認為當期損失。

　　(3)已經發生的勞務成本預計全部不能得到補償的，不應確認收入，但應將發生的勞務成本確認為當期費用。

　　(二)物業大修收入的確認與計量

　　物管企業向房屋業主收取的房屋共用部位維修基金以及向房屋開發商在交付房產管理權時收取的房屋共用部位維修基金，因其屬專款專用、專戶存儲，基金的所有權屬房屋業主管理委員會或物業產權人、使用人，物業管理公司僅是代管使用，因此該款項不屬於物管企業的收入；倘若物管企業以提供勞務形式，從房屋三項維修基金中取得的收入則要依據“(一)”中所述的方法來進行確認和計量。

　　(三)物業經營收入的確認和計量

　　物管企業為房屋業主及租住戶代收代付水、電、煤、電話費以及代收代付垃圾費等各種業務而取得的收入，可以按扣除實際支付給供水、供電、供氣以及電話局、環衛所等部門後的餘額確認收入：而物管企業為房屋業主及租住戶代購貨物，除了將代購貨物的直接交付委托方的。

　　可按收取的代辦手續費確認收入；物業管理公司為私房業主或租住戶出租房屋，要按雙方簽訂委托合同約定金額進行收入的確認；物管企業應小區內的產權人、使用人需要，而開展的如家政服務、裝飾裝修、自用設備維修等有償服務，要區別這些服務收費除了物價部門規定有統一收費標準者外，物業企業收費在雙方自願的情況下收取的佣金進行收入的確認和計量。物業經營收入中任何一項收入都必須以接受業主和租住戶委托為前提，並且經當地物價部門認可後，方能向業主和租住戶收取。

• 趙琳.物業管理企業收入的確認和計量[J].財經界,2012(18)