美國桑達克斯公司

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　　Centex公司是美國四大房地產：普爾特房屋（Pulte Homes）、萊納（Lennar）、霍頓（D.R. Horton）之一。

　　Centex公司於1950年在德州達拉斯建立，1969年成為上市公司。Centex公司已經連續35年位居全美前十位建築商，如今已成為全美頂級的房屋建築與相關服務開發商，年收入超過100億美元，共擁有接近1.8萬名雇員，服務於26個州的90個市場，1500個分支機構遍佈全美大陸和英國。

　　公司的重要業務集中在五大塊：住房建築、物業服務、地產金融服務、建築業相關服務、傳統商業銀行業務。同時，公司也逐步涉足不動產投資領域。截止上一個財政年度，公司的業績再創歷史新高：凈利潤已接近7億美元，全年平均每股收益高達到11.6美元。

　　Centex公司多年來被《財富》雜誌屢次評為“行業內最受尊敬的公司”。

2009年8月18日被PulteGroup Inc. 兼併。

　　第一階段（1950年至1969）：打造低成本生產競爭優勢。Centex公司成立於1950年，同Pulte Homes和Pulte Homes公司一樣抓住了二戰後美國房地產需求大增的機會，涉足居民住屋建設領域，也同樣在1961-1962年遭遇美國房地產發展低潮時進行戰略調整。

　　開始的重點是價值鏈前端生產供應環節的整合。1963年，Centex公司進入在建築材料（水泥）製造領域。對價值鏈前端的控制幫助公司降低了生產成本，提升了競爭力。接著Centex公司又在價值鏈後端發力。1966年，在併購了J. W. Bateson公司之後，進入建築管理與服務領域。經過一系列舉措，Centex公司奠定了在住宅生產和建築材料生產方面的專長，在低端產品市場獲得了成本競爭優勢。

　　第二階段（1969-1997）：上市、金融服務、標準化和地域擴張。在1969年以後的近30年中，Centex公司的擴張沿著四條主線展開。

• 第一條主線是上市。在1969年，集團上市。1994年，Centex公司將旗下的水泥廠上市。1997年，Centex股票在英國上市。藉助上市， Centex完成了家族化公司向公眾化公司的轉變，獲得了新的發展資金，強化了對前端原材料資源的控制，也為公司在英國的業務拓展創造了良好的條件。
• 第二條主線是房地產金融業務的開展。抓住美國金融政策變革的機遇，Centex公司在1973年借勢涉足房地產抵押貸款業務。在併購了聯邦儲備與信貸保險公司西南分公司之後，公司進入商業銀行領域。到1996年，Centex公司合併抵押貸款和傳統商業銀行業務，提供更為全面的房地產金融服務。經過這次調整，在業務戰略方向上房地產金融業務的地位更加突出。
• 第三條主線是生產標準化。1988年，Centex公司併購Fox & Jacob公司，引入新的生產模式，縮短了生產工期，這進一步加強了Centex公司在生產和運營管理上的能力。公司在1978、1982、1987和 1990年又先後併購了建築管理與服務領域的若幹公司，公司在該項業務上成為全國行業內的領先者。1994年，生產標準化正式作為一個項目提出。在 1997年3月，Centex併購Cavco Industries，宣告進入工業化生產住房市場。
• 第四條主線是地域擴張。截至1997年，Centex已經擴張到52個市場，20個州，開發了269個社區。

　　第三個階段（1998開始）：一切為了客戶滿意，Centex公司開始重點關註客戶滿意度。

• 首先，公司重新修訂了Mission Statement：“我們的使命是建造超出我們已經給客戶塑造的預期的高質量的房屋和生活社區。我們的目標是讓毫無保留給我們建議的客戶滿意”。
• 其次，進行流程管理。Centex公司提出客戶滿意的5大關鍵：客戶付款之前保證100%的竣工率；關註客戶管理服務團隊建設；把客戶的房屋的美觀度最大化；提供卓越的售後保證；領導者參與客戶滿意度工作。與此相應，公司的績效評估做出調整，在公司員工的考核指標中，客戶滿意度指標占了25%的大比重。
• 第三，業務重心向服務領域調整。這種變化脈絡在Centex公司使命宣言的變化上表現地很清楚。

　　原來的使命宣言上寫道：專註於通過負責任的建築技術、建築材料提高運營效率、提高消費者價值，並且關註環境保護。這表明，那段時期Centex更加關註的是產品的質量和運營的效率。1998年，使命宣言增加了一條：我們的使命是建造高質量的新房和社區，不斷超出客戶的期望。我們的目標是讓客戶可以放心地向別人推薦我們的住房。這表明，Centex開始關註客戶需求，開始為滿足客戶需求提供更多元化的服務。此後的業務整合也是圍繞這個中心的。

　　業務調整讓Centex公司的業務結構更加全面，Centex公司目前已經形成從建材、建築服務、建築、金融服務到物業服務一條龍的產業鏈結構。

　　一、強調“正直”的Centex之道

與大多數中國房地產商形成鮮明對比，Centex公司格外強調商業的基本準則：通過正確的途徑獲得成功。

　　Centex 之道：有闖勁的、具想象力的、足智多謀的，並且永遠遵循商業倫理和商業公平性。基於正確的商業法則對Centex來講就像實現商業業績一樣的重要。

　　Centex Way有三個基礎：首先，所有的員工，特別是Centex的領導人必須始終不渝地遵循。其次，所有的員工能夠跟蹤監督商業行為的執行情況。第三，最為重要的是，Centex提醒同自己合作的每一個客戶也要遵循商業行為準則。

　　Centex 不斷重申最基本的文化原則。Centex認為，現在的商業競爭環境非常複雜，Centex應對自己的商業行為保持足夠的警惕，識別文化和道德陷阱。尤其是對於新員工，這一點是非常重要的。正是因為對於“正直”文化的強調和堅持，Centex公司被《財富雜誌》評為美國最受敬重的公司之一。

二、以制度和流程設計促進增長

　　Centex公司的戰略是為增長而設計的，可以非常簡單地描述為：“認真地定義每一個操作流程，吸引並保留每一個最好的員工。建立和諧的財務制度和其他的監控業績辦法，並且把我們的福利同我們的目標保持一致。如果做好了這些，我們的員工就創造了成功。”

　　這個描述的背後是系統而嚴格的設計：它強調非常嚴格的制度約束，強調非常專註、堅定的態度以及長期承諾。嚴格的制度和流程是Centex公司在管理上—— 尤其是處理併購事務時強有力的基礎。Centex公司的努力獲得了顯著的回報。近五年來，其組合收益增長率為29%；股票業績是同期S&P500指數的140%。

人們熟知的美國四大開發商各有其特點，其中Centex（桑達克斯）以多元化著稱。但是，多元化並不等於無限拉長戰線，盲目做加法。相反，Centex始終圍繞“住宅開發”這一核心業務，在一加一減中闡釋了多元化的真諦。

　　Cextex Homes(桑達克斯)以低成本開發起家，在50多年的發展歷程中，不斷挖掘產業鏈的高增值領域。與另幾家大開發商相比，桑達克斯的業務範圍最廣。根據自身的業務特點，桑達克斯將其多元化的理念和房地產產業鏈有機地聯繫在了一起。目前，桑達克斯不僅是美國最大的房地產開發商之一和最大的非銀行按揭貸款資金提供者，還是排名前五的建築承包商。

　　桑達克斯的業務範圍橫跨房地產的五大主要領域：住宅建設、金融服務、建築產品、建築服務和地產投資。這五個部分既相互獨立，又相互支持，組成了桑達克斯公司的運營網路。

　　2004年上任的該公司董事長兼首席執行官（CEO）蒂莫西（Timothy R. Eller）強調，桑達克斯註重多元化，在其創立至今的絕大部分時間內，始終貫徹著這一路線。公司之所以能夠取得成功，是由於在自身業務拓展和多元化方面所做的巨大努力。但是，這種多元化並不是盲目的，而是圍繞“住宅開發”這一最根本的核心。

　　桑達克斯集團的住宅建築業務包括收購和開發土地，併在這些收購的土地上建造獨棟、聯排和低層的住宅社區。桑達克斯的金融服務業務主要包括民用住宅的銀行貸款業務。桑達克斯的建築產品業務主要包括了水泥、石膏、牆板、可回收卡紙和混凝土等的生產、供應和銷售。在建築服務領域，桑達克斯為私人和政府提供建築幫助。在地產投資領域，桑達克斯主要從事收購和開發工業、商業、零售和民用地產項目。

　　但是，進入新千年之後，桑達克斯似乎又改變了多元化擴張的趨勢，從集團中分拆了部分業務，包括建材業務和工業定製房屋業務，由五大業務主體縮減為四大業務。在蒂莫西看來，這一加一減正蘊含了經營的智慧。

　　桑達克斯公司於1950年在達拉斯建立。同其他兩家著名開發商普爾蒂（Pulte Homes）和Lennar公司一樣，桑達克斯抓住了二戰後美國房地產需求大增的機會，投身於普通住宅開發領域，迅速成長起來。

　　1961~1962年，美國房地產市場陷入低潮，之前的粗放型發展方式不再適應市場形勢，桑達克斯順應市場變化，進行第一次大規模戰略調整。

　　這一次，桑達克斯完成了一道漂亮的減法，核心是整合價值鏈前端生產供應環節，降低成本。1963年，桑達克斯公司進軍建築材料（主要為水泥）製造領域。此次調整為桑達克斯奠定了在住宅生產和建築材料生產方面的專長，在低端產品市場獲得了成本優勢。

　　從那時起，住宅建造部門作為主營業務和公司收入的主要來源，成為桑達克斯的核心競爭力，它的成長為其他相關業務部門的發展提供了廣泛的客戶來源和廣闊的盈利空間。

　　對價值鏈前端的控制幫助公司降低了生產成本，提升了競爭力。緊接著，桑達克斯又在價值鏈後端發力。1966年，在併購了貝特森（J. W. Bateson）公司之後，桑達克斯進入建築管理與服務領域，其多元化的戰略初顯端倪。

　　1969年，桑達克斯集團上市，此後進入加速發展期，發展成為全美頂級的房屋建築與相關服務開發商，連續35年位居全美建築商排行前十。如今，桑達克斯集團總資產超過100億美元，共有近1.8萬名雇員，服務於26個州的90個市場，1500個分支機構遍佈北美大陸和英國。

　　在1969年以後的近30年中，桑達克斯的擴張沿著價值鏈多元化這一主線展開。

　　首先是房地產金融業務的開展。抓住美國金融政策變革的機遇，桑達克斯公司在1973年借勢涉足房地產抵押貸款業務。在併購了聯邦儲備與信貸保險公司西南分公司之後，公司進入商業銀行領域。

　　到1996年，桑達克斯將旗下抵押貸款和傳統商業銀行業務合併，提供更為全面的房地產金融服務。經過這次調整，房地產金融業務的地位在公司體系中更加突出。

　　由於擁有自身的客戶群，桑達克斯的金融服務部門擁有較大的客戶規模優勢。數據顯示，桑達克斯住房抵押貸款部門客戶來源於主營業務部門的比例高達73%。

　　雖然地產金融服務收入比重很小，但它提供的一攬子服務，包括住房抵押貸款、產權保險、產權過戶等，打通了客戶、公司、資金之間的良性迴圈通道，加快房屋銷售和資金回收，促成住宅建造部門豐厚利潤和現金流的實現。

　　同時，住宅金融服務提供的優質購買體驗增強了住宅建造部門對潛在客戶的吸引力，推動公司主營業務獲得更好的發展。

　　其次是併購優良資產。1988年，桑達克斯集團併購福克斯·賈科伯（Fox & Jacob）公司，引入新的生產模式，縮短了生產工期，這進一步加強了桑達克斯公司在生產和運營管理上的能力。

　　公司在1978、1982、1987和1990年先後併購了建築管理與服務領域的若幹公司，在該項業務上成為美國業內的領先者。

　　1994年，生產標準化正式作為一個項目提出。在1997年3月，桑達克斯併購Cavco工業（Cavco Industries），進入工業化生產住房市場。

　　蒂莫西在介紹多元化對桑達克斯的意義時指出：“我們的業務包括提供操作性和金融性的綜合服務，都為桑達克斯的增長提供動力。金融服務和物業管理使得我們在住房銷售之後，仍與客戶保持聯繫。而我們的承包業務每年為我們提供1.25億美元以上的現金流，使我們有充足資金可以用於投資住宅開發業務。”

　　2003年6月和2004年1月，桑達克斯分別將Cavco工業（Cavco Industries）和桑達克斯建築產品（Centex Construction Products）從集團中分拆出去，在業界引起巨大震動。桑達克斯建築產品如今已經更名為老鷹材料(Eagle Materials)。

　　對這一巨大變化，蒂莫西解釋說，這兩項業務雖然符合桑達克斯的多元化策略，但它們的進一步發展需要花掉企業大量的資金。“這是我們不願意看到的。因此我們決定剝離這兩項業務，將省下的資金主要投資於住宅開發的核心業務。實際上，在近幾年中，我們已經將業務簡化了很多。”他說。

　　在這一原則的指導下，桑達克斯集團進一步註重核心盈利能力的開發。2004年，桑達克斯制定了加強主營業務，不斷減少其他業務的目標：普通住宅業務將由現在75%提高到83%，金融服務業務由現在的18%減少到14%，同時其他業務由7%減少到3%。

　　為增加主營業務收入，桑達克斯強調發揮傳統成本優勢，通過降低成本和提高運營效率來提高利潤空間的同時，不斷地通過市場滲透增加銷售額。

　　另一方面，桑達克斯仍在不斷吸納盈利性更佳的資產。桑達克斯在2003年完成了一次最重要的併購，收購了地區性房地產開發商瓊斯公司（Jones Company）。

　　瓊斯當時在聖路易斯和印第安納波利斯地區幾乎涉足了所有類型的民用住宅建造領域，它的加盟拓展了桑達克斯在新市場中的客戶群體和業務範圍，一舉擴大了企業規模，增強並鞏固了競爭性地位，為企業的長遠發展打下了良好的基礎。

　　住宅和社區對居住其間的人們來說，是一個意義重大的地方。在這裡，人們組建家庭，建立持久關係，享受生命帶來的喜悅。桑達克斯一直相信一點：住宅永遠不僅是磚頭和石灰。因此，桑達克斯一直將追求建築和社區的人性化放在首位。這一理念不僅使其獲得巨大的商業成功，也贏得了社會的尊重，被《財富》雜誌連續多次評為最受尊重的企業之一。

　　桑達克斯在公司的《願景宣言》（Mission Statement）中說：“我們的使命是建造超出我們已經給客戶塑造的預期的、高質量的房屋和生活社區。我們的目標是讓毫無保留給我們建議的客戶滿意。”

　　產品質量是人性化服務的根本，在這一點上，桑達克斯十分自信。2004年，該公司推出了一項“雙倍保質”計劃，保證其住宅產品的品質。在2004年4月1 日，這項計劃正式啟動之後，所有桑達克斯的住宅產品都享有2年甚至以上的全面質保，比其他開發商一般提供的一年全面質保翻了一番，外加10年的結構性質保。 2004年，美國權威市場信息服務公司動力聯合（J.D. Power & Associates）在25個美國最大的地區市場對6.4萬多名購房者所作的調查評選中，桑達克斯得到了最佳客戶滿意度獎。

　　為了建造人性化的住宅和社區，桑達克斯堅持聘用當地員工開發項目，利用他們對當地的瞭解、本地的經驗和技能，服務客戶，最大限度地提高客戶滿意度。無論是普通高層住宅還是別墅，只要客戶一踏進大門，桑達克斯就會提供及時、禮貌服務。桑達克斯以產品特征與地理位置劃分的客戶細分模式也正是建立在這一基礎之上。

　　桑達克斯非常註意銷售人員的素質，不僅要求銷售人員會賣樓，更要他們通過專業經驗幫助購房者，給置業者提供建築裝潢、家居設計建議和法律咨詢，包括合同細節的解釋，並詳細地介紹街道與社區狀況。

　　在流程管理方面，桑達克斯更把人性化服務具體到每一個細節，提出保證客戶滿意的5大關鍵要素：客戶付款之前保證100%的竣工率；關註客戶服務團隊建設；把房屋的美觀度最大化；提供卓越的售後保證；領導者參與客戶滿意度工作。

　　與此相應，公司管理流程中強調了客戶滿意度。在公司員工的考核指標中，客戶滿意度指標占了25%的大比重。

　　以人為本的理念不僅體現在對客戶的服務中，也體現在企業對員工的管理中。桑達克斯公司的戰略是為增長而設計的，這種增長不僅是企業的，也針對企業中的個人。“認真地定義每一個操作流程，吸引並保留每一個好員工，把我們的福利同我們的目標保持一致。如果做好了這些，我們的員工就將不斷創造成功。”

　　桑達克斯以人為本的理念不僅體現在客戶服務和流程管理中，更升華成了它獨特企業文化。桑達克斯強調商業的基本準則：通過正確的途徑獲得成功，永遠遵循商業倫理和商業公平性。基於正確的商業法則對桑達克斯來講就像實現經營業績一樣的重要。

　　桑達克斯要求所有的員工，特別是桑達克斯的領導人必須始終不渝地遵循這些基本原則；所有的員工能夠跟蹤監督商業行為的執行情況；最為重要的是，桑達克斯還提醒同自己合作的每一個商業伙伴共同遵循商業行為準則。