房價租金比

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

　　房屋租售比是指在相同的時、空內，同一類別房屋租賃價格與出售價格間的比值。一般情況下，若要滿足5%-6%的投資回報要求，房價租金的比值為196-232，如果房價租金比超過300，說明該區域房產投資價值變小，房價高估；如果低於200，說明該區域投資潛力較大，房價泡沫不大。

　　依據不同的計租方式，房屋租售比可分為房屋月租售比和房屋年租售比。

　　房屋月租售比是指每平方米房屋使用面積的月租金與每平方米建築面積的房價之間的比值；

　　房屋年租售比是指每平方米房屋使用面積的年租金與每平方米建築面積的房價之間的比值。

　　租金的穩定性，對投資者來說，寧願以較低租金租給有實力、可靠、穩定的租客，也不要一味追求高租金。儘管房屋租金很高，但租賃換手頻頻，投資者必須不斷地找租客，結果往往是回報率下降。

　　產品屬性，一般商鋪優於住宅，住宅好於辦公樓；相同房價，好的物業管理租金較高；高層的住宅往往能夠吸引高收入租客以高租金入住；特殊的住宅產品也會刺激租金收入，如小房型等。

　　僅從使用的角度來說，無論購房還是租房，都能滿足居住的效用。但是，一般認為住宅租賃通常難以用於市場投機，市場均衡狀態之下的租金往往真實反映了住宅市場整體的供需關係；而居民的購房行為往往具有潛在的投資性，使得住宅買賣交易往往具有投機性，房價可能發生背離價值而產生泡沫。所以，房價租金比是衡量房地產市場泡沫的重要指標之一。

　　理論上房價租金比為收益還原利率的倒數。所以，如果能確定客觀的收益還原利率，那麼就可以得到合理的房價租金比。對於收益還原利率的確定，許多學者開展了深入的探討，都有著各自的主張，如山本正幸歸納的7種主張，林英彥提出的“實質利率”概念。林英彥並認實質利率可直接作為土地的還原利率，若是建築物的還原利率則在該利率基礎上再加2%。國家標準《房地產估價規範(GB/T50291-1999)》指出，收益還原利率可採用安全利率加風險調整值法確定。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公佈的一年期存款年利率；風險調整值應根據估價對象所在地區的經濟現狀及未來預測等確定。