信托交易

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信托交易(Trust Transactions)

　　信托交易是指接受他人委托，經營各類代理業務並收取一定手續費用的一種交易方式。

• 信托交易是一種居間性行為，信托商一般對交易雙方的經營效益不直接承擔經濟責任，只為交易雙方搭橋掛鉤；

• 信托交易風險較小，信托商從居間貿易額中取得一定比例的佣金，不承擔由於價格漲落等而引起的經濟風險；

• 信托交易是一種信息集結的交易，信托交易的成交是大量信息集結和反饋的成果；

• 信托交易形式多樣、靈活方便，既可以代購代銷、代存、代運，也可以直接出售、委托出售、還可以提供各種服務。

　　一、抵押貸款型

　　運作原理：開發商將已經擁有的土地或房產抵押給信托公司獲得信托貸款，承諾信托到期時歸還貸款以解凍被抵押的土地或房產。此種產品結構設計簡單，法律關係清晰，也是前期已經兌付的房地產類信托產品的主流模式，選擇時應關註以下幾點：

　　1、 信托融資規模與抵押物的價值比率，價值是否經過公正地評估。抵押物價值如接近信托貸款總金額(抵押率偏高)，那麼一旦抵押物跌價，同時房地產項目失敗，則變現抵押物將無法收回原信托貸款本金。目前，隨著房地產價格在高位運行，抵押比率應該控制得更為嚴格，通常應當不低於2：1，如果在3：1(也就是按照評估價格打3折抵押)則比較安全。

　　2、 抵押物的權屬是否清晰。如施工方對建築物的留置權是否影響抵押物的變現?開發商是否在國土局或房管局辦理了土地和建築物的抵押登記，並真實的抵押到信托公司名下?等等。投資者可以要求察看土地證或信托公司持有的他項權利證明，以避免未來的法律訴訟糾紛。

　　3、 房地產項目的運行狀況，已經取得的證件情況(通常要求4證齊全，最基本的已經具備土地規劃證和土地使用權證)，截至到信托產品發行時的開發進度，項目的位置、預計銷售價格及市場前景等。

　　4、 借款的開發商是否有償債能力，以往的信譽如何。如有第三方提供擔保，則考察擔保方的信用等級應作為投資者的工作重點。

　　二、房產回購型

　　運作原理：開發商將已經達到預售狀態的房產以低價格出讓給信托公司，但約定一定期限後開發商溢價回購該房產。信托公司發行信托計劃募集的資金購買該房產，如果到期後開發商不履行回購義務，則信托公司有權向第三方轉讓該房產。此種信托的風險點在於以下幾個方面：

　　1、 提防風險開發商沒有實力在信托到期時按照約定的價格回購房產。投資者可以考察開發商的資質和過去已經開發項目的銷售情況。

　　2、開發商承諾回購的房產在信托期內發生較大跌價的可能性。目前，一般信托公司為了控制風險，往往以低於當時市場價格一半的價格購買開發商的房產，以控制風險。投資者也應經常關註房產所在地房地產市場價格的波動狀況。

　　3、 如信托公司在購買房產後未在房地局辦理購房合同備案登記或未履行項目管理職責，則開發商可能一房多賣，發生糾紛(如開發商私下將房屋賣給多人，則法律訴訟和執行風險很高)。投資者可以在投資期內要求信托公司出具是否辦理了房產備案登記的證明，且要求信托公司履行項目盡職管理的責任，以避免該風險。