房屋產權置換

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　　房屋產權置換是指居民之間以自身原有產權房進行置換的一種業務。一般是在中介的撮合下進行，並可由中介代辦置換手續。

　　根據《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷補償的方式有貨幣補償和房屋產權置換兩種。貨幣補償就是房屋評估機構根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素對被拆遷人(單位或個人)即將被拆除房屋的價值進行評估，然後開發商按照評估值確定對被拆遷人補償的金額後以貨幣方式結算，同時將被拆遷人的房屋產權證和土地使用證收回到政府房產、國土部門註銷。產權置換就是房屋評估機構根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素對被拆遷人即將被拆除房屋的價值進行評估，然後開發商用自己建造的新房與被拆遷人的被拆遷房屋進行置換，並按照拆遷房屋的評估價和置換房屋的市場價(以簽訂拆遷補償協議時的房屋市場價格為準)或優惠價結算置換差價的行為。在產權置換方式下，被拆遷人土地使用證收回到政府國土部門註銷，被拆遷人的原房屋產權證在其辦理置換房屋的新房屋產權證時由房管部門註銷。

　　產權置換根據評估方法不同，有兩種置換方式。

• 價值標準產權置換指依照法定程式，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之後再以新建房屋產權予以等價置換。

• 面積標準產權置換指以房屋建築面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。

　　上述產權置換中，由於負責補償的單位將自己的房屋抵債換出，按照稅法規定，其置換出去的房產應繳納營業稅。

　　1、房地產開發企業取得拆遷房的會計處理

　　房地產開發企業從被拆遷人手中取得拆遷房，購置成本為回遷房的市場價，計人開發成本，並按以下步驟進行：一是簽訂拆遷補償協議，拆遷房交付拆遷人時，房地產開發企業對產權置換面積部分按合同約定的置換面積乘以回遷房市場價確定成本，計入“開發成本”，由於此時尚不符合收入確認條件，對應科目應確認為一項“預收賬款”；二是如果房地產開發企業給予被拆遷人優惠購買超出產權置換面積部分的權利，該部分優惠(即超出產權置換面積部分的市場價與優惠價款的差額)也應計人購入拆遷房的成本，即調整增加“開發成本” 及“預收賬款”；三是如根據拆遷補償協議，房地產開發企業需額外支付被拆遷人差價款，支付被拆遷人差價款時，因已在上述步驟1中按市場價計入成本，此時應調減“預收賬款”；四是房地產開發企業收到被拆遷人優惠購買超出產權置換面積部分價款或市場價購房款時，應確認為一項“預收賬款”；五是拆遷房交付拆遷人及回遷房達到預售條件後的月末計算預繳營業稅稅金及附加，其會計處理同正常房地產業務處理。

　　2、拆遷房成本的分配

　　如果房地產開發公司準備分期開發，需將拆遷房的成本按建築面積的比例在各期之間分配，而不能僅由回遷房承擔，或其中的某期承擔。

　　3、交付回遷房的會計處理

　　回遷房交付使用，應視同將回遷房以市場價出售給被拆遷人，在符合商品銷售收入確認條件時確認為“營業收入”，在轉回之前確認為“預收賬款”。

　　根據相關稅收法律、法規的規定，產權置換業務主要涉及營業稅、企業所得稅和土地增值稅等稅種及相應發票開具等問題。具體稅務處理如下：。

　　1、營業稅的稅務處理

　　根據深地稅發[1999]462號《深圳市地方稅務局關於舊城拆遷改造有關營業稅問題的通知》規定，“對開發商根據當地政府的城市規劃和建設部門的要求，進行舊城拆遷改造，以土地補償給被拆遷戶的，按營業稅暫行條例實施細則第十五條規定，核定營業額計徵‘轉讓土地使用權’的營業稅。以房產補償給被拆遷戶的，對補償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價核定計徵‘銷售不動產’的營業稅；對補償面積超過拆遷面積的部分，按營業稅暫行條例實施細則第十五條規定，核定營業額計徵‘銷售不動產’的營業稅”。

　　關於營業稅計繳的時間，主要有以下三個時點：一是因房地產在達到預售條件，取得預售許可證後，方可對外銷售。所以只有在達到預售條件時，為產權置換面積及超出產權置換面積部分的市場價與優惠價款的差額部分預繳營業稅的時點。二是在達到預售條件，並收取超出產權置換面積部分的房款時，為超出產權置換面積部分的房款的預繳營業稅時點；三是將回遷房交付被拆遷人時，以上預繳的稅款需轉入營業稅金及附加。

　　2、企業所得稅的稅務處理

　　根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第七條規定，“企業將開發產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收人(或利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序為：按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於15％ ，具體比例由主管稅務機關確定” 。

　　3、土地增值稅的稅務處理

　　根據廣州市地方稅務局於2008年10月20日出台的關於印發土地增值稅清算工作若幹問題的處理指引的通知(穗地稅函[2008]342號)規定， “房地產開發企業根據當地政府的城市規劃和建設部門的要求進行拆遷改造，以房產補償給被拆遷方的，對補償面積相等的部分，以該房產的建築安裝成本價作為房地產開發企業銷售不動產收入；對補償面積超過拆遷面積的部分，根據國稅發[2006]187號文第三條第一項規定確認房地產開發企業銷售不動產收入”。

　　4、發票的開具

　　因稅收徵管及辦理新房產權證的需要，拆遷戶必須向有關部門提供發票和完稅憑證，“個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上註明的時間作為其購買房屋的時間” (國稅函[2007]768號、國稅發[2005]89號)。我們發現在產權置換業務中，房地產企業有兩個不同的應稅收入，即營業稅以成本價確認收入、所得稅按視同銷售以市場售價確認收入，發票到底以哪個收入來開具?其實產權置換作為一項特殊的業務，如按上述方法正確處理，發票開具的多少已無關緊要，因為計稅依據沒有全部根據發票的多少來計徵，即便是契稅也是根據差額計算的，為了照顧被拆遷人的利益(如果被拆遷人轉讓回遷房，將以發票金額為取得成本從財產轉讓所得中扣除)，可以按市場售價開具發票。