房价泡沫

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

　　价格泡沫一般是指虚拟资本的增长。房地产价格泡沫主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值不符。虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。

　　最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年～1926年美国佛罗里达房地产泡沫.这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃并最终导致了以美国为首的2O世纪30年代的全球经济大危机。

　　导致商品房价格泡沫形成的主要因素有土地的稀缺性、投机过度、预期过高、非理性行为等。我国目前房价泡沫的形成根源主要归结为以下几方面。

　　第一，非理性投机需求。部分地区投机性购房需求增长过快，一些机构和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作；同时少数开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明，通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、虚假宣传等不正当手段，哄抬房价，误导市场预期，一般的消费者基于非理性的房价上涨预期或基于从众心理的驱使，也参与购房投资。这种非理性的投机需求，使得房价越来越背离其实际价值和普通百姓的实际承受能力，更进一步推动了泡沫的形成。

　　第二，开发商的单维经济利益驱动。房地产市场是垄断竞争市场，作为市场的主体开发商，为了获取最大利润，采取种种手法恶意炒作，联手操纵市场，导致房价高涨。然而房地产可持续发展是强调系统的和谐，因此光靠经济利益单方面支撑是行不通的。事实证明，只有将企业的目标和绝大多数人的目标进行有机的整合，这个企业才能最终发展壮大。因此现在的房地产行业单纯追求自身经济利益而忽视社会整体利益的行为将导致其不能获得长远可持续发展的优势。

　　第三，外资进入我国房产投资市场。缘于对人民币升值的预期，大量外资进入国内。“热钱”的天性决定了它绝不可能“闲置”下来等待人民币升值，于是这部分“热钱”很自然地流向了股市、房地产等领域，又由于我国目前缺乏限制外资炒房的相关政策，加上外资具有税收优惠，更加纵容了不公平竞争。这也间接地令本身已经脆弱的中国房地产业在短时问内聚集了更大量泡沫。

　　最后，也是最关键的，是地方政府的“投机主义”倾向。在与中央政府的博弈中，地方政府是“经济人”，为了地方经济的增长和个人政绩的考察，行为扭曲产生了逆向的经济效应，降低了宏观调控对稳定房价的积极作用。究其原因，主要表现在以下几个方面：首先土地制度不健全，导致地方政府介入不正当的土地利益争夺是主要原因。作为中央政府土地管理代理人的地方政府对土地经营有着多元化追求目标，如地方政府官员的政绩最大化、GDP的高增长、提高就业率、保持社会稳定等。正是这种内在的利益关系，一些地方政府以支持经济发展为理由，在政策托市方面手法不断翻新，有的是炒卖地皮，哄抬地价；有的是大兴旧城改造，制造了大量被拆迁户，增加了大量被动需求；有的是对经济适用房、廉租房弃而不建，而是集中于批建高档住宅，导致房价居高不下；有的是纵容炒作，推出“购房人户口”等优惠政策，规定外地居民在本市购买一定面积或款额的住宅就可以在本市落户；有的地方政府甚至组团到外地推销房屋，或者吸引外地炒房团前来炒房，使得当地房价节节攀升。其次，目前房地产业税制使得地方政府对土地出让金、房地产营业税、契税以及管理费形成了较高的依赖。为了从房地产价格上涨中能得到较大的实惠，地方政府为房地产企业出面向银行担保信贷资金，降低企业获得资金的成本，扩大信贷资金量，采取短期行为盲目发展房地产，逆政策风向行事，结构导致房价不断攀升。

　　再次是目前没有形成明确的问责制度。地方政府之所以忽视中央下发的各种平抑房价的政策，其中一个重要的原因就是地方违规成本几乎为零。因此地方政府更加地站在地方和个人利益的角度出发，鼓励房产市场的高利润开发，对房价泡沫的形成起了一定的推动作用。

　　总之，泡沫经济会给出错误的市场信号，对整个经济的运行是弊大于利。房地产是支柱产业之一，消灭房地产泡沫不仅是房地产业赢得稳定可持续发展的前提，也必然成为保持整个国民经济稳定发展的重要的一步。不可否认，平抑房价政策会带来阵痛，例如房地产开发商受到价格打压，风险必然向银行业传导，因此目前银行也感受到坏帐增加的压力。但如果现在不消除泡沫，一旦泡沫膨胀得不堪重负的时候，包括银行业在内的所有相关国民经济有可能面临更为严重的打击。

　　我们从供、求两大方面人手研究我国的高房价问题，因为制度、政策、利益等元素对房价的影响最终也要通过房产供求曲线反映出来。同时，我们还拟将分析重点放在供给方面，因为供给侧的成本结构中几乎集合了所有利益相关方的利益和中国房地产市场的焦点问题。

　　在我国房价的构成中，建安成本、管理成本相对稳定，地价、开发商利润则占据了房价的绝大部分。

　　出于对这部分巨额利益的追逐，地方政府和开发商便成为推动我国房价上涨的主要力量，并由此诱发了当前越发严重的房地产价格泡沫。开发商作为市场经济活动中的运动员，不论其是因为垄断还是因为时势而成就了他们的市场势力，仅就追逐经济利益这点而言，他们的行为是在人们意料之中的，也无可“厚非”；然而，作为规则制定者和实施者的裁判员，地方政府却还要以运动员的身份和开发商、投机者等利益相关者一道对房价推波助澜，其后果是非常严重的。因为由地方政府“推手”而引发的房价上涨其性质是系统性的，不受市场规律约束的，一旦涨上去之后就不再可逆。房价和地价的快速上涨不仅把经济进一步推向泡沫化，还使民生问题更加凸现。因此，弄清房价飙升背后的地方政府“推手”机制是我们理解目前持续高烧不退的房价和地价问题的关键。

　　自20世纪80年代末以来，通过一系列国家法令的变更，在土地制度上我国逐渐形成了城市土地使用权的批租制度。该制度基本要点是地方政府代表国家行使城市土地所有权，并通过在一级土地出让市场上批租若干年(最长70年)的土地使用权而一次性收取整个租期的土地出让金，而且目前土地出让金收入基本上归地方政府支配和使用。在上世纪末中国全面实行住房货币化制度改革后，尤其在2002年推行土地使用权出让的“招拍挂”制度以后，地方政府的土地出让金收入迅猛增长。据国土资源部的统计，2007年全国土地出让金收入总额近13000亿元，即便在房地产市场低迷的2008年也达到9600亿元。另据最新统计数据显示，2009年全国土地出让总价款达到15910.2亿元，同比增长63.4%，这是一个非常惊人的数字。在住房货币化改革前的1998年，这个数字只有区区67亿元。之后，仅从2001到2003年间，全国各地方政府收获的土地出让金总额就迅速达到9100亿元之多，而我国房地产价格的迅猛上涨及泡沫形成也恰恰就是在这时开始的。从相对规模上看，土地批租收入一般要占到地方政府财政总收入的35%左右，有些地方甚至达到60% ，成为地方政府名副其实的“第二财政”。来自土地出让金收入的增长给地方带来的好处是多方面的——不仅可以增援地方经济建设、提高地方GDP增长率、增加城市公共品投资、提升地方就业水平、提高地方基础教育投资，这些效应本身还是地方官员的“政绩”，因此，也得到地方当政者的全力推动。于是，“土地财政”就由此而成为地方政府积极推涨地价进而房价的源动力。

　　实际上，在可供批租的土地数量有限的条件下，地方政府最大化土地批租收入的最主要途径就是提高地价，而且现行土地批租制度下地方政府垄断土地供给并拥有土地定价权的单边定价机制也为其提高地价奠定了制度要件。地价升高之后，一个自然而然的后果就是从成本侧推进了房价上涨，因为开发商定会把这部分增量地价成本打人房价中，然后再转嫁给购房者，二者属于“后浪推前浪”的关系。然而，开发商提高房价后会得到市场需求方的响应吗?或者说，房价是由着开发商的意愿想提就能提上去的吗?如果没有类似地方政府的“攫取之手”进来，或者说在较完善的市场经济环境下，房价是不可能只涨不跌的，因为房价会受到需求力量的约束，开发商一厢的提价行为是一个巴掌拍不响的。即使出于偶然原因，市场上产生了房价上涨预期从而引诱投机需求大增，并进一步带动了房价上涨，但投机客们仍然是不大敢、也不可能把房价炒到天上去的，因为伴随而来的市场风险会自动约束购房者的投机活动。因此，如果没有外部力量(如地方政府)干预，即使房地产市场出现了泡沫，市场也会在较短时间内将其清理掉——新近的迪拜房地产泡沫破灭就是一例。

　　然而，中国的情形却相反——从2003年开始，中国的房价一直保持着只涨不跌的趋势，伴随而来的房地产泡沫也越吹越大，即使在2008年的国际金融危机中也未受到根本影响，根本原因在哪里呢?当然，不能否认国家为应对危机而执行的宽松货币政策客观上帮了开发商的忙，但这种影响至多是短期的，不足以支撑房价如此长时间的飙飞猛进。笔者的观点是，根本原因是地方政府“插足”了房地产市场，从而使房价失去了原有的回转机制。因为给定地方政府寻求最大化其土地财政收入，并通过提高地价来实现该目标，则必须先增加开发商对商业用地的需求强度。为了诱使开发商高价买地，就必须设法先提高房价——在这一点上，地方政府与开发商的利益是高度一致的。为了抬高房价，地方政府就要通过“托市”、“救市”等行为协助开发商制造出一种房价上涨预期，并通过其带动的房产投机需求再反过来拉动房价进一步上涨。在房价螺旋上涨的过程中也会拉动地价随之上涨，于是地方政府的土地批租收入就得以持续增长。也就是说，地方政府的增收目标若得以实现，就必须保证房价的上涨是可持续的。然而，为了使房价上涨具有可持续性，就须要地方政府不断地干预房市，久而久之，市场就会产生系统性的房价上涨预期，它会源源不断地引诱更多的投机者进入。所以，最后房地产市场只依靠投机需求就能够实现自循环。房产投机需求的增长反过来又会进一步拉升房价，房价又进一步带动地价上涨，形成房价一地价螺旋。而这个价格螺旋不断发展的结果就是房地产泡沫的形成。

　　方法一、从房地产资本金的报酬与获得租金方面分析、评价

　　泡沫系数 β₁=A/a

　　A=房地产现行市价(买价)乘以无风险的资本金报酬率。

　　a=房地产租金(已租出价格为准)

　　若泡沫β₁>l，即无风险资本金报酬大于租金，不考虑房价上涨，人们完全可以用拥有资本金获得的无风险报酬去租房，留着本金。买房 如租房、房地产租金较低或许多房地产闲置租不出去，从资本金时间价值上看，现行房地产价格存在泡沫。

　　方法二、从房地产开发商的利润率增长方面分析、评价

　　泡沫系数 β₂=B/b

　　B=开发商现行利润率

　　b=某一基准年利润率

　　利润率是假设开发的房地产全部销售出去，房地产开发商获得的利润与其开发成本之比。

　　基准年的选择应选择房地产价格相对平稳的年份，一股早于现期3年之上。

　　泡沫系数β₂是房地产开发商利润率增长倍数，若β₂>1，房地产开发商利润率开始增长利润增大。β₂越大开发商的利润率越大，形成暴利， 暴利必然使房地产价格增高超过其实际价值，形成房地产价格泡沫。同时暴利驱使房地产开发企业过度开发， 使房地产供过于求， 闲置率过高。

　　方法三、从房地产价格自然增长方面分析、评价

　　房地产市场价格增长倍数α₁

　　房地产市场价格增长倍数是现行房地产市场价格与某一基准年市场价格的比值。基准年选择房地产价格相对平稳的年份， 与现在相比的前第n 年，一般n大干3年。

　　α₁=C/c

　　C=现行房地产市场价格

　　c=某一基准年的市场价格

　　房地产价格自然增长倍数α₂

　　α₂ = (1 + I)ⁿ

　　式中，I=i¹ + i² + i³ + i⁴；基准年n与房地产市场价格增长倍数α₁中的基准年相同。

　　i¹=1/2(居民实际可支配收入增长率)

　　居民实际可支配收入的增长， 一部分改善居民的居住条件， 一部分使房地产价格产 相对升高。

　　i²=通货膨胀率

　　通货膨胀使房地产价格自然升高。

　　i³=(城市发展规模增长率)

　　城市发展规模增长， 可使响应的房地产本身自然升值，价格升高。城市发展规模与房地产价格增长是非直线的， 比如城市工业规模、城市商业服务规模、城市居住聚集规模的发展等，影响房地产价格自然上涨的幅度是不同的，三种发展规模逐步使r增大，r一般可取0 .1-0.5 之间。

　　i⁴=土地价格增长率

　　土地价格增长增加房地产的开发成本，使房地产价格自然升高。

　　泡沫系数β₃ = α₁ / α₂

　　若泡沫系数β₃>l，房地产市场价格增长超过其自然增长，房地产价救存在虚涨， 形成房地产价格泡沫；β₃越大房地产价格泡沫越大。

　　房地产价格泡沫有大有小，并非一天形成，也并非一天破灭，若房地产价格泡沫较小，价格平稳几年后，随着房地产价格的自然增长价格泡沫可以消退。若泡沫系数β₁、β₂、β₃越来越大，说明房地产价格泡沫越来越严重，应该引起各级政府和社会的高度关注，以免造成社会经济动荡， 危及社会经济发展。

　　政策对购房者消费信心的影响要大于市场的实际效果。从土地政策到金融政策、从税收到行政措施，系列政策的出台主要是打击房价非理性上涨和非理性投资，降低空置率，防止房地产泡沫的出现，促进房地产业进入更理性、成熟的轨道，使房价进入一个正常速度的“长跑”过程，而不是加速度发展的“短跑竞赛”。按理说，中央政府政策对房地产价格的影响应是十分显著的，但实际状况是调控向左，房价向右，导致政府调控房价政策失效。为了防止出现政策失效现象，消除目前房产市场存在的泡沫，当前需要理顺中央与地方利益的关系，加强地方政府的执行力度，通过完善土地制度建设和税制改革来解决目前房地产市场存在的制度问题，消除地方政府消极怠工的客观因素，另外通过调整地方政府的绩效考核体系和建立问责制度来抑制其主观存在的机会主义倾向，从而有效落实房产政策，实现挤压房产泡沫的目标。

　　第一，完善国家土地制度建设。

　　中央政府要加大对地方政府权力的约束，在控制拆迁、放量土地中做好监督工作，增强供应信息的透明度和稳定性，防止更高层次的政府设租和相关利益集团寻租。进一步完善招标拍卖挂牌出让制度，特别通过土地价格的标底的确定和建立土地拍卖后评估制度，合理确定土地价格，防止出现暗箱操纵现象。鉴于土地收益是地方税收的重要来源，中央可考虑在国家土地统一规划下，提高地方土地收益，切断地方行为扭曲的经济动因。

　　第二，改革房产税制。

　　目前房地产的税负集中在开发与流通环节，而房地产企业将其作为成本转嫁给消费者，导致房地产价格高升，影响到房地产市场的平稳。为此，今后的税制改革要逐步向持有环节征税，稳步推行物业税，降低房地产的投资价值，抑制囤积房产、投机炒作现象。同时，开征物业税能够有效增加地方政府财政收入，提高了地方政府执行的积极性，从而达到有效控制地方政府”以地生财”的利益需求的目标。

　　第三，调整地方官员政绩评比指标。

　　在对政府的绩效考核中不能单独强调GDP指标，还要考虑公共服务、公共设施水平、公共环境、市场秩序和制度建设等指标，把它们综合考虑，形成制度化的考核干部机制，直接与领导干部的任免升迁挂钩。这样可以避免“政府机会主义”引致的地方投资冲动，并从根本上转变经济增长方式，实现科学发展观，避免因地方利益和中央利益冲突而弱化中央宏观调控力度。

　　第四，要建立健全行政问责制。

　　管理学的基本原理表明，任何措施的有力推进，都需要有足够的罚则威慑力。具体到房地产业来讲，也是如此。2006年4月，建设部通报全国有7O个地级以上城市尚未实施廉租住房制度，使得国家廉租房建设的短期目标成为泡影。地方政府之所以忽视廉租房建设，其中一个重要的原因就是地方违规成本几乎为零。因此，房产新政的推进过程中，仅有“通报批评”的压力是不够的，必须把责任追究到具体职位，对执行不力者要严格问责。另外每项任务的执行要求专人负责，并规定明确的时间进度和工作质量要求，定期督促检查。只有这样才能保证房产新政的落实，实现稳定房价的政策目标。

　　为了消除存在的房价泡沫，使房产市场稳定健康地发展，除了需要地方政府的积极配合外，政府还需要出台相关政策以预防外资炒房而削弱房产政策的效果，同时为了满足更多的低收入家庭的住房需求，保障社会的稳定发展，还需继续推行廉租房、经济适用房政策。

　　(1)出台政策规范外资投资房地产。加重交易税的目的在于打击外资和游资炒房，如果房地产市场的主要资金来源都来自于银行，那么提高利率、提高首付就可以了。但是如果是外资在炒做，单纯采取金融杠杆手段无疑等于是绑起国内消费的手和外资竞争，反倒更容易让外资得利。因此在新政策实施之际，应尽快制定针对外资房产投资的相关政策，谨防由于外资炒房而使原本脆弱的房产市场聚集更大量泡沫，威胁房产市场的稳定发展。

　　(2)继续加大对廉租房经济适用房的投入力度。就目前的政策来看，住房保障制度并没有得到落实，要解决目前的住房难问题，关键是要对经济适用房、廉租房的比例进行落实。为此，除了地方政府的配合之外，如何落实经济适用房和廉租房的比例，是当前住房调控中应该考虑的重点。