湯瑪斯·巴瑞克

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湯瑪斯·巴瑞克(Thomas Barrack)

　　作為世界上最出色的房地產投資者之一，湯瑪斯·巴瑞克(Thomas Barrack)手中掌管的房地產資產和相關業務超過250億美元。他的資產包括亞洲的萊佛士連鎖酒店、阿迦罕在義大利撒丁島的度假勝地、美國私人資本運營公司———柯羅尼資本集團（Colony Capital）以及美國最大的私有房地產投資公司等。

　　他從沒經營過一家上市公司，或把自己的公司上市進行融資。但在房地產領域，誰也不能忽視這樣一位重量級人物的存在和作為。投資者永遠應該選擇那些他們具有自身優勢的領域去投資，巴瑞克的職業生涯中所有投資舉動都在一次又一次地驗證著這個道理。

　　巴瑞克的投資眼光獨特，從不按常理出牌。在絕大多數房地產投資商都在積極投身於房地產投資信托基金(REITs)領域，並力求為自己的物業找到可以為他們帶來穩定的7%或8%年回報率的堅定租戶支持時，巴瑞克卻踏遍了世界的每個角落，將大筆資金投入到那些被其他投資者低估的物業上。這看來似乎不可思議，誰會甘願冒這麼大的風險？巴瑞克的做法是：以低廉的價格把它們收購過來進行改造，然後再轉手賣出。

　　毫無疑問，這項投資雖然風險極大，但獲得的回報卻幾乎是REITs回報率的2-3倍。巴瑞克在收購一個物業後通常在5年內就將其再出售，而並非像REITs那樣註重長期持有。雖然持有大量的不良資產，很多收購手續比較複雜，或者牽涉到一些政治敏感問題，但這反而更激發起他的鬥志。對於拍賣中獲得的勝利，巴瑞克曾經評論道：“當你出價高於其他8位世界上最精明的投資者而獲得一個物業後，除了付出高價你得到了什麼？這樣的勝利有什麼可值得慶祝的呢？”

　　巴瑞克談到收購福日本岡圓頂棒球場的原因時表示，體育場屋頂所使用的可回收鈦的價格至少不會低於他收購整座球場的價格；他收購紐約的廣場酒店後再倒手，獲得1.6億美元的利潤；而收購倫敦索威連鎖飯店則賺取了高達2.7億美元的利潤。

　　從1990年開始，他的房地產投資公司每年的回報率都不可思議地達到21%，在扣除各種費用後，公司返還給其投資者(主要是養老金和大學捐贈項目資金)的回報率在17%。

　　巴瑞克的第一份工作是在美國前總統尼克鬆的私人律師Herb Kalmbach的事務所就職。在那裡，他獲得了一個代表美國最大建築商福陸公司(Fluor Corp.)在沙烏地阿拉伯逗留數月進行合同談判的機會。這是巴瑞克神話般職業生涯的開始。

　　1976年他回到美國，在加州一家工業和寫字樓停車場開發公司工作。在那裡他學會瞭如何看建築圖紙，如何區別寫字樓與倉儲物業的建造成本，如何計算每英尺土地應該付出的價格等與房地產相關的技能。當這家公司在1980年被出售時，巴瑞克還堅持運作了這個公司長達兩年。此後，他又從事了一段時間投資銀行業務，最後被億萬富翁鮑勃巴斯招至麾下專門從事房地產投資相關業務。

　　巴瑞克的房地產神話開始於1987年10月19日———一個因美國股市崩盤而被稱為“黑色星期一”的日子。當時，他計劃收購Allegis公司旗下的威斯汀連鎖酒店，在黑色星期一，該公司的股價暴跌30%。巴瑞克出人意料地向他們提出了13億美元的收購價格，但是這個價格只保留一天，如果Allegis的董事會拖沓一天，巴瑞克警告該價格就減少2500萬美元。一邊是股票連連下跌的壓力，一邊是巴瑞克咄咄逼人的出價，為了得到一個相對較高的價格，Allegis公司終於同意了這筆交易。收購後，巴瑞克把連鎖酒店中的大部分物業轉手給日本合作伙伴，只花費2.5億美元保留了其中的廣場酒店。不久後，他就將這個物業以4.1億美元轉手賣出。

　　巴瑞克資本積累最快的時期，是在美國社會遇到儲蓄與貸款危機的時候，他收購了大量不良資產，轉手高價賣出，獲得豐厚利潤。在上世紀80年代末，他勸說老闆巴斯收購了美國儲蓄銀行(American Savings)被政府接管的大量不良貸款資產。巴斯以比這些不良資產票麵價格的一半還要低的10億美元收購這些資產，然後再賣回給這些債務的最初債權人，從而獲得了4億美元的利潤。

　　巴瑞克不停地說服同伴，政府將最終接管這些不良貸款資產，建議募集足夠的資金準備從政府手中收購。1990年，巴瑞克成立了自己的柯羅尼公司（Colony Capital），這也是美國第一個關註收購儲蓄貸款不良資產債務的私人基金公司。他利用關係四處奔走，融得大量資金。

　　在柯羅尼公司組建並資金到位以後，Resolution信托公司正好急於剝離其價值3500億美元不良貸款，而且其中大多數是用房地產項目來抵押的。巴瑞克在1991年用自己的第一張10億美元支票把Resolution信托公司旗下的所有不良貸款資產收入囊中，這是巴瑞克自己公司進行的第一筆大型不良資產收購。

　　在接下來的4年中，巴瑞克一個接一個地在不良資產市場上搜颳著。他手中的不良資產甚至超過美國儲蓄銀行。握有大量的以房地產項目做抵押的不良貸款，巴瑞克絲毫不擔心無法套現，那些想要贖回自己物業的業主會主動找到巴瑞克償還貸款。對於那些不容易出售的不良貸款，巴瑞克把它們打包以按揭證券的形式在公共市場上兜售。當美國的房地產市場開始複蘇後，大量新成立的REITs公司對他手中的以寫字樓和購物中心為抵押的不良資產都垂涎欲滴。到1995年，巴瑞克已經從他收購的不良貸款中賺取了25億美元的利潤。

　　對沖基金、私募基金和各種投資者都在追逐同樣的物業並且把價格抬高，巴瑞克對此只有無奈：“現在高質量物業的回報率只有區區5%-6%，已和美國的債券回報率持平。”其原因在於，首先，由於過度開發造成的人力和建築材料的短缺；其次，國際石油價格的增長將導致其他一些房地產開發過程中的材料價格上漲。

　　巴瑞克目前更看好歐洲和亞洲的投資項目。他的柯羅尼資本集團已經與上海實業合資成立了揚子投資基金，以收購那些處於困境中的中國公司的不良貸款和股份。揚子基金在第一輪融資中共籌集資金約1億美元，力圖通過債轉股和證券化等策略涉足中國巨大的不良債務市場。

　　巴瑞克將上海作為揚子基金重點關註的地區。該基金將選定那些拖欠貸款但可能在上海擁有房地產資產的中小型公司，通過上海實業來增進與債務公司之間的信任關係。

　　大多數外國投資者進入這一市場的方式是通過競標向資產管理公司以低於面值的價格收購銀行的壞帳，然後和債務方協商還款問題。世界銀行旗下國際金融公司駐香港的金融機構集團部門主管Tim Kraus表示，柯羅尼及其投資者則將著眼於規模較小的資產，並獲得足夠的股份來擁有部分控制權。