金融杠桿

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金融杠桿(Financial Leverage)

目錄

什麼是金融杠桿[1]

  金融杠桿簡單地說來就是一個乘號。使用這個工具,可以放大投資的結果,無論最終的結果是收益還是損失,都會以一個固定的比例增加。所以,在使用這個工具之前必須仔細分析投資項目中的收益預期和可能遭遇的風險。另外,還必須註意,使用金融杠桿這個工具的時候,現金流的支出可能會增大,否則資金鏈一旦斷裂,即使最後的結果可能是巨大的收益,投資者也必須要提前出局。

  杠桿率即一個公司資產負債表上的風險與資產之比。杠桿率是一個衡量公司負債風險的指標,從側面反映出公司的還款能力。一般來說,投行的杠桿率比較高,美林銀行的杠桿率在2007年是28倍,摩根士丹利的杠桿率在2007年為33倍。

金融杠桿的範例[2]

  金融杠桿的基本原理並不複雜,但是如何將一個原理應用到一個實際範例中去呢?比如房地產?

  (以美國次貸危機可以在根本上說是金融機構採用杠桿交易的結果)

  使用貸款產品來操作房地產投資,實際簡單地說就是租用別人的資金來為自己賺錢。但是,即使對於房產下一階段的走勢可以預判是非常樂觀的情況,也無法使用金融杠桿無限制地吃進房產,在最開始的階段,投資者被允許使用金融杠桿的空間是非常小的。原因非常簡單,因為貸款的來源是金融機構,為了保護自己的資金安全,金融機構必須考慮到貸款客戶是否可以承擔得起每月的還款額,而且要考慮到如果一旦客戶的資金鏈出現問題,通過拍賣客戶抵押房產是否可以追回所貸出資金,因為這樣,首先投資者投資的房產很難貸到很高比例的貸款,即使貸到了,也必須要支付高得多的貸款成本,其次,貸款機構會根據貸款者的收入情況考慮其是否可以承擔每月的還款壓力,而還款能力的判定全部取決於貸款者所有的可確定收入,如工資租金等等,另一方面,投資者的不可確定收益,如房產的增值、稅務上的抵扣等等是不可能作為收入被算進投資者的還款能力的。

  下麵介紹一個使用金融杠桿投資房地產的例子,為了使例子簡單化,首先假設投資者的收入為$60,000每年(稅前),每年的工資增長幅度為$3,000。房地產每年以8%的速度穩定增值。銀行貸款利息不變,永遠維持在7.6%上。

  該投資者經過一段時間的努力,擁有了$100,000的存款,這時候他決定中止租房,開始為自己供一套房子。付出$100,000的首付。按照20%的首付計算,他可以買入$500,000的房屋,貸款額度為$400,000,每周還款額為$651.76。現在適用於他的稅率計算公式為:Tax Payable = 2,580 + 30%*(60,000 – 25,000) = $13,080。所以他的凈收入為60,000 – 13,080 = $46,920。所以他的周收入為$902.3。減去每周的還款額度,剩餘為902.3 – 651.76 = $250.54。因為有了自己的住所,所以每周的消費極大地降低了,假設為每周$100,而且這位投資者為了減緩自己的還款壓力,將自己房屋的其他空餘房間租了出去,每周假設可以收入$300,那麼現在這位投資者的每周結餘為$450.54。該投資者利用金融機構的提前還款和多存多取功能,將每周的結餘全部提前還款。

  三年之後,該投資者的收入增長到$66,000,房產增值到了$620,000。貸款的剩餘為$287,851.6(為了方便計算,忽略了複利的影響)。現在實際上的貸款比例為46.4%。雖然前面的文章我曾經說過,一般房產的增值想要變現的話需要把房子賣掉,但是實際上如果通過轉貸款這種手法提高貸款比例而將房產增值的部分變現(因為實際上貸款比例在貸款期限之內是一直降低的)。所以現在該貸款人可以提出的現金額度為$208,148.4。在這三年之內,該投資者的存款就這麼簡單地翻了一番,而且房產那邊還有相當於存款的$124,000,總共資產增值了$232,148.4。而這三年的工資凈收入為$147,060,每周$100的支出,要扣除$15,600,如果不買房,每周要付出$200的房租,所以實際上的支出在這三年之內應該是$46,800。如果不買房的情況,該投資者的資產增值為$100,260。所以這三年內投資者的收益多了一倍還多。

  這時候,該投資者考慮使用房產現金化(轉貸款)所提出的$287,851.6來投資另外一所房產。現在他有兩個選擇,全款買房或者貸款買房,下麵比較一下兩種做法三年之後的不同。首先,該投資者還有一個貸款在第一個房子上,所以他的每周還款額為$808.18。而現在該貸款人的每周工資凈收入為$1,023.46。所以現在他的賬面表示每周結餘為$215.28。因為第二所房屋是用來投資的,所以這所房屋的租金收入可以被用來申請貸款。

  按照上面的說法,假設全款買房,那麼他可以買入$300,000的房產。每周租金為$300。該投資者每周的凈開銷依然為$100,所有剩餘資金用來提前還貸。三年之後的情況為,貸款剩餘$418,227.76。第一套房產增值為$740,000,第二套房產增值為$372,000。考慮到房產折舊的問題,假設房產折舊為每年3%,也就是$9,000,這個是可以抵扣所得稅的,三年的應該繳稅的收入為$262,800,扣除每年$9,000的折舊費用,最後得到$235,800。納稅公式為:17,850+40%*(Ordinary Income – 750,000)。因為該投資者的工資加上收入高於$750,000,所以要交更多的稅。三年所有的稅額為$64,350。三年後的資產增值為:(740,000-620,000)+(372,000-300,000) + (496,000 – 418,227.76)=$269,772.24。

  假設現在該投資者選擇貸款買投資房,貸款比例為60%,那麼該投資者可以買入$750,000的房產。貸款額為$450,000。每周還款額為$726.11,每周租金假設為$700。這樣用收入來償還兩個貸款應該是沒有任何問題的,而且60%的貸款比例申請貸款也很簡單。因為第二個房產是用來投資的,所以折舊和貸款成本都是可以用來抵扣稅收的,所以每年可以抵扣的收入為$56,700。三年的總共收入為69,000+72,000+75,000+700*52*3=$325,200,稅本來應該一共是$93,630,但是因為投資房屋成本的抵扣,實際上的稅收應該為$32,580,稅上面就少交了六萬多塊,實際上,這等於政府在幫投資者付一部分投資房的貸款利息!按照原來假設,所有現金結餘都被提前還入貸款。三年之後,總收入為325,200+300*52*3=$372,000,稅收為$32,580,日常支出為$15,600。每周凈收入為$2075.77,每周總還貸額度為$1,541,結餘為$534。全部還入第一個房屋貸款。所以三年之後房屋總價值為740,000+930,000=$1,670,000。第一個房屋貸款上面還欠$399,704.32,第二個房屋貸款上面還欠$438,217.32,總凈資產為$832,078.36。相對於第一個三年,資產增值了$599,929.96是上一種情況資產增值的兩倍以上。

  後面就可以根據這種方法不停地把房地產投資滾大,從而享受租金回報,資產增值和稅務優惠三方面的全方位服務了。

參考文獻

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評論(共6條)

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60.206.69.* 在 2010年12月12日 16:16 發表

很好

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121.33.227.* 在 2011年6月11日 14:57 發表

嗯 很好.謝謝!~

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70.103.75.* 在 2011年8月4日 02:09 發表

購買第一次房地產時,與租客合住,周租金為300, 一次付清情況下第二次購房時,租客獨住,周租金仍然為300. 數據似乎有欠合理.

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121.8.255.* 在 2013年1月8日 11:05 發表

交易稅也沒有算,還有本身資金的成本也沒有算,太理想化了

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110.142.149.* 在 2013年8月21日 18:10 發表

路過.看不懂.糊塗帳.在風險下遙遙欲墜.

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64.69.155.* 在 2013年9月17日 05:23 發表

70.103.75.* 在 2011年8月4日 02:09 發表

購買第一次房地產時,與租客合住,周租金為300, 一次付清情況下第二次購房時,租客獨住,周租金仍然為300. 數據似乎有欠合理.

房子價值不一樣 所以租金不同

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