物業服務糾紛

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　　物業服務糾紛是指業主與物業公司在物業服務合同的訂立、履行及終止過程中發生的權利及義務的爭議。

　　1．缺乏溝通與瞭解，業主對物業管理形成錯誤認識

　　我國住宅小區建好後，開發商都會先指定一家物業公司進駐小區進行物業管理，即所謂的前期物業管理。因此業主往往會認為開發商與其簽訂的物業服務企業兩者是一體的，認為開發商遺留的問題理應由物業公司解決，由此產生很多矛盾。小區的業主群體是龐大而分散的，每個業主都有不同的想法與做法，而物業公司提供的服務是針對全體業主的，物業服務想要做到每個業主都滿意幾乎是不可能的，這就需要彼此協商，彼此妥協才能達成一致。因此，物業公司應該儘可能與業主多溝通、多瞭解才能和諧共處。

　　2．物業公司服務態度差，無視業主的正當權利和合理要求

　　在現實中，當業主遇到麻煩尋求幫助時，物業人員往往會採取推卸責任或置之不理或採用拖延戰術。而許多物業人員的工作方式也很粗暴，不顧及業主的感受，引起業主的反感。結果就形成了一個惡性迴圈：業主對物業不滿而拒交物業費一物業公司收費不足，服務質量下降一引起更多業主的不滿，欠費人數增多一物業公司把大量的精力投入到物業費訴訟中，最終的結果是使業主與物業公司之間的隔閡更加擴大。

　　3．政府部門對物業公司和業主雙方權利義務的監管、規範、引導不夠

　　雖然物業公司與業主之間的物業服務合同是彼此通過意思自治達成一致的，但物業服務具有一定的公共性，因此政府應該予以相應的監督、管理與引導。在物業服務合同中，有時業主與物業公司很難達成一致意見，所以政府必須規定一個物業服務的指導價格，作為訂立合同的參照或沒有書面合同時物業服務的收費標準，並相應地明確物業服務的具體內容和標準。可是，目前政府文件大多只規定了物業費指導價，而對於物業服務的內容和標準規定得不夠明確和詳盡，更沒有規定判斷物業服務情況的程式和機構。這就導致了物業公司索要物業費時有文件依據，但業主要求服務時卻沒有相應的依據，成為物業糾紛合理解決的最大障礙。

　　當前物業糾紛已經發展到一定規模，解決起來有一定的難度。因此當務之急是針對物業糾紛拿出一套行之有效的應對方案。

　　首先，物業公司應強化合同意識，簽訂合同時，雙方應把價格與服務標準明確約定，避免糾紛出現時無所適從。同時，物業公司在收取物業費後，應當嚴格履行合同義務，提高服務質量，提高物業管理隊伍的素質。而業主在履行合同時，應當遵循誠實信用原則，在享受物業服務的同時，按時履行繳納物業費的義務，依法維權。業主對發生的糾紛，應加強與物業公司的溝通，儘可能通過協商予以解決。平時應註意收集、保全相關證據，以免在目後的訴訟中處於劣勢地位。

　　其次，物業主管機關應規範物業公司的經營管理，建立物業服務的行業標準，嚴格物業公司資質等級管理。同時，引入具有評估、監測功能的第三方機構，提供對物業服務標準、物業公司資質等級、物業管理費分級收取的評估、監測等服務。國家相關行政主管部門不僅應對物業公司進行長期監管，受理業主對物業公司的投訴；並應定期對物業管理人員進行培訓、考核，建立健全業主管理委員會章程，同時借鑒國外發達國家的物業管理經驗，探索適合中國國情的物業管理模式。

　　最後也是最重要的就是建立健全相關物業管理立法。完善物業服務方面的法律規範，細化服務內容與收費標準。目前世界各國物業管理的立法模式主要有民法模式、住宅法模式、建築物區分所有權法模式和物業管理法模式四種。從目前情況看，有學者認為我國選擇專門進行物業管理的立法模式較為實際。因為物業管理的對象不僅僅是建築物、公共場所和設施，同樣涉及人員的管理。因此需要專門的法律予以規範。