林地資產評估

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　　林地資產評估是對某一時日一定面積林地使用權的價值進行評定估算。新《森林法》規定：當林地使用權發生變動或其他情形需單獨確定林地使用權的價值時，應當進行林地資產評估。

　　林地資產作為資源資產的一個組成部分，它具有一般資源資產的共性，表現在：

　　1、它的質和量的確定是一個相對複雜的科學過程，不能通過簡單的市場調查確定，必須依靠對自然資源的科學認識、按照科學的程式、方法來調查。

　　2、它的價值與一般資產評估實物的價值不同，是資源的權益價值，即地租的本金化價值。

　　3、林地資產評估雖然受林業部門的委托，但林地屬於國家所有，在評估時必須維護國家作為所有者的財產權益，不應使國有資產受到損失。

　　4、由於林地資產的使用往往要追加一定的勞動，所以林地資產的評估不但包括其自身的評估，還包括對其追加勞動成本和補償費用的評估。

　　1、以林地資源自身資產價值核算為評估目的。隨著市場經濟的發展，加強國力預測，將把林地資源在內的自然資源程各項資源資產價值納入國民經濟核算體系已是勢在必行，所以以確定核算保值為評估目的的評估也必然產生。

　　2、以林地資產出讓、產權交易為評估目的。國家以其所有者的身份出讓林地使用權，以及不同法人之間的產權交易的法人財產權的轉讓，都需要通過資產評估來確定其資產的公正價值。

　　3、以林地資產經營活動為評估目的。林地使用權的租賃經營、拍賣、折價入股以及與外商合資、合作設立合資、合作企業等多種新林業經營方式，為維護經營者與所有者、股東等各自的利益，必須經過資產評估。

　　4、以融資業務為評估目的。當林地作為不動產用以進行抵押，以確保銀行貸款的安全時，要進行資產評估。

　　5、以資產保全或資產補償為評估目的。林地作為土地的一部分，是不可再生資源，其所有者和使用者為維護自身的利益，或以遞延資產攤銷形式，或以特定資產的期間費用形式，對資產的消耗使用獲得補償而進行的評估。

　　6、以法律事務與咨詢事務為評估目的。隨著改革開放，人們的產權意識不斷加強，林地產權糾紛付請法律的會越來越多，由於侵權行為引起的索賠訴訟也需要資產評估來解決。

　　1、通過建立林地資產評估制度，可以為林業生態工程建設探索一條新路子。

　　長期以來，在林業生態工程建設中，我們曾探索出一條適合我國國情的建設路子，並積累了一定經驗。但隨著社會主義市場經濟體制的逐步建立，舊的管理模式已不能完全適應新形勢的要求。雖然國家不斷加大對林業基礎設施的投入，但未能從根本上提高營林質量，有些地區仍是年造林不見林。要徹底改變這一狀況，就必須採取承包、租賃、聯合開發、合資合作、股份制經營等多種形式來開發林地資源。不論採取什麼形式，都要以林地資產的評估結果為依據。

　　2、它為林地資源資產化管理、成本化管理奠定了基礎。

　　林地資產化、成本化管理，不但是市場經濟的要求，也是林業轉換經營機制的要求。林地是森林資源的一個重要組成部分，它本身就具有資產的性質，也就具有能夠用貸幣表現其價值的特征。當然，林地不同於一般的資產，它的價值中沒有凝結人類的一般勞動，不能通過人類投入勞動的多少來量，其權益價值只能通過對其進行評估來確定。

　　3、通過建立林地資產評估制度，可以規範林地有償轉讓市場。

　　隨著林業改革的深入，森林、林木、宜林荒山、荒地的有償流轉已在全國開展起來。森林資源的有償流轉有利於吸引國內外資金，用於林業生產和經營，發展林業。但在實踐過程中也產生了一些問題，主要表現在森林資源價格較為混亂，價格在確定時隨意性很大。造成這種現象一個很重要的原因就是森林資源資產評估制度尚未健全。所以對森林、林木、林地進行資產評估是森林資源有償流轉、健康發展避免資產流失的重要保障。

　　4、它為林地資產的保值增值提供考核依據。

　　除法律規定屬於集體所有的林地外，林地屬於國家的有。林地作為資產項目，使用者應該有償取得並保證其安全、完整並增值。土地是自然的產物，不具有再生能力，而且我國的森林覆蓋率還很低，所以對林地更要十分珍惜合理利用。通過對林地進行估價，將其納入成本化管理體系，通過投入與產出相對比才能保證它最大限度發揮效力。同時確立了林地資產的保值增值考核體系，將為我們合理利用林地起到重要作用 。隨著森林資源有償流轉的不斷發展，尤其是“天保”工程的啟動，建立林地資產評估制度將會為建立適應市場經濟要求的新型林業生態工程建設管理體制，保證“天保”工程的順利實施起到越來越重要的作用。

　　在國家國有資產管理局和林業部聯合頒佈的《森林資源資產評估技術規範(試行)》中，規定林地價格評估的基本方法包括：現行市價法、林地期望價法、年金資本化法和林地費用價法。

• B_u——林地價；
• K₁——林地質量調整繫數；
• K₂——物價指數調整繫數；
• K₃——其他各因數調整繫數；
• G——參考案例的單位面積林地交易價格；
• S——被評估林地面積。

　　由於我國林地資產的所有權歸國家、集體所有，因而林地的經營者一般只有其經營權。故買賣實例很少，並且我國各地經濟發展極不均衡，各地相差較大，繫數也很難測算。因此，此法不太適合我國國情。

• A_u——現實林分u年主伐收入時的純收入(指木材銷售收入扣除採運成本、銷售費用、管理費用、財務費用、有關稅費以及木材經營的合理利潤後的部分)；
• D_a，D_b——第a年、第b年間伐的純收入；
• C_i——各年度營林直接投資；
• V——平均營林生產間接費用(包括森林保護費、營林設施費、良種實驗費、調查設計費以及其生產單位管理費、場部管理費和財務費用)；
• P——利率；
• u——輪伐期的年數。

　　它是按複利計算將無窮多個輪伐期的收入和支出全部折現值累加求和得到。由於此法是以資產的潛在收益為基礎的，利用林地未來期間的收益來估計林地的價值，並且在估計林地的收益時主要考慮的是林木的收益而未計算其他林產品的價值，因此主要用於同齡林林地資產的評估。

　　公式中有很多地方是估計得出的，存在很多人為因素。例如，林地的主伐純收入和間伐純收入均需要進行預測。它與木材質量、供求關係、國家政策等很多因素有關。另外，利率的確定也需要專業的測定。

　　目前林地資產評估中的主要方法還是林地期望價法，它雖然也存在很多假設和估計，但由於以往交易比較多，數據容易獲得，故計算的結果說服力較強。應該註意的是，在確定林地資產的價值時，要以市場中需求與供給所確定的價格為基礎，綜合考慮能引起其價格變動的經濟、社會、行政等因素後，再確定合理的評估價格。

　　3．年金資本化法。林地資產評估中的年金資本化法是以林地每年穩定的收益(地租)作為投資資本的收益，再按適當的投資收益率求出林地資產的價值的方法。其公式為：

　　B_u=A／P

• A——年平均地租；
• P——投資收益率。

　　年金資本化法應以平均地租為基礎，在確定平均地租時要用近幾年的平均值，剔除過高或過低的地租的影響，儘量減少通貨嘭脹的因素。

• A——林地購置費；
• M_i——林地購置後，第i年林地改良費；
• P——利率；
• n——林地購置年限。

　　這種方法僅適用於林地的購入費用較明確，並且購入後進行一定程度的改良，但又尚未經營的林地。但林地購入後一般要進行經營，此法就很難反映林地的實際價值。故在工作中很少使用。