無效房屋買賣合同

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　　無效房屋買賣合同是指雖然已經成立，但因為缺乏生效要件而自始不具有法律約束力的房屋買賣合同。無效的房屋買賣合同由於具有違法性，當事人不能通過承認其效力而使其變成有效合同，因此無效合同的無效是絕對的，並且自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分的效力，其他部分仍然有效。

　　依據《合同法》第52條規定，有下列情形之一的，房屋買賣合同無效：

　　1．一方以欺詐和脅迫的手段訂立房屋買賣合同，損害國家利益的。

　　所謂欺詐是指一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示。所謂脅迫是指以給公民的生命健康、榮譽、名譽和財產等造成損害或者以給法人榮譽、名譽和財產等造成損害為要挾，迫使對方作出違背其真實意思的意思表示。但是以欺詐和脅迫手段訂立的房屋買賣合同並非全部無效，僅當其損害了國家利益時才為無效合同。

　　2．惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的。

　　惡意是指當事人明知或者應當知道其所訂立的合同將對國家、集體或者第三人造成損害而故意為之。串通是指當事人之間對其合同損害國家、集體或者第三人的意思聯絡，主要包括進行損害他人的溝通行動的意思聯絡和知道其行為的損害後果而心照不宣與達成默契的意思聯絡。這類合同內容具有明顯的違法性，因此屬於無效合同。

　　3．以合法形式掩蓋非法目的的。

　　這種合同主要包括兩種情況：當事人通過實施合法的行為來達到掩蓋其非法的目的；當事人從事的行為在形式上是合法的，但在內容上是違法的。例如，買賣雙方簽訂商業寫字樓的買賣合同約定，出賣人將寫字樓的所有權轉讓給買受人。同時，雙方又簽訂了一份贈與合同。根據我國稅法規定，房地產交易中買賣雙方各自需要交付印花稅，稅率為標的額的萬分之五，同時買賣雙方還要交納契稅，負擔城市建設基金。雙方簽訂贈與合同的目的是為了規避買賣合同中所發生的印花稅、契稅、城市建設基金。所以，該房屋買賣及贈與合同在形式上是合法的，但在內容上是違法的，應認定無效。

4．損害社會公共利益的

　　公共利益是關係到全社會的利益，損害社會公共利益的合同主要包括危害國家政治、經濟、財政、稅收和金融等秩序的行為，危害家庭關係的行為，違反性道德的行為，賭博性質的行為，違反人格尊嚴的行為，限制經濟自由的行為，違反公平競爭的行為，違反消費者權益保護的行為，違反勞動者權益保護的行為等。房屋買賣合同中涉及到以上行為或者他損害公共利益的行為，該合同無效。

　　5．違反法律和行政法規強制性規定的

　　最高人民法院《關於適用(中華人民共和國合同法)若幹問題的解釋(一)》第4條規定，確認合同無效，人民法院應當以法律和行政法規為依據，不得以地方性法規和行政規章為依據。

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