无效房屋买卖合同

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什么是无效房屋买卖合同

  无效房屋买卖合同是指虽然已经成立,但因为缺乏生效要件而自始不具有法律约束力的房屋买卖合同。无效的房屋买卖合同由于具有违法性,当事人不能通过承认其效力而使其变成有效合同,因此无效合同的无效是绝对的,并且自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分的效力,其他部分仍然有效。

无效房屋买卖合同的规定 [1]

  依据《合同法》第52条规定,有下列情形之一的,房屋买卖合同无效:

  1.一方以欺诈和胁迫的手段订立房屋买卖合同,损害国家利益的。

  所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示。所谓胁迫是指以给公民的生命健康、荣誉、名誉和财产等造成损害或者以给法人荣誉、名誉和财产等造成损害为要挟,迫使对方作出违背其真实意思的意思表示。但是以欺诈和胁迫手段订立的房屋买卖合同并非全部无效,仅当其损害了国家利益时才为无效合同

  2.恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的。

  恶意是指当事人明知或者应当知道其所订立的合同将对国家、集体或者第三人造成损害而故意为之。串通是指当事人之间对其合同损害国家、集体或者第三人的意思联络,主要包括进行损害他人的沟通行动的意思联络和知道其行为的损害后果而心照不宣与达成默契的意思联络。这类合同内容具有明显的违法性,因此属于无效合同。

  3.以合法形式掩盖非法目的的。

  这种合同主要包括两种情况:当事人通过实施合法的行为来达到掩盖其非法的目的;当事人从事的行为在形式上是合法的,但在内容上是违法的。例如,买卖双方签订商业写字楼的买卖合同约定,出卖人将写字楼的所有权转让给买受人。同时,双方又签订了一份赠与合同。根据我国税法规定,房地产交易中买卖双方各自需要交付印花税,税率为标的额的万分之五,同时买卖双方还要交纳契税,负担城市建设基金。双方签订赠与合同的目的是为了规避买卖合同中所发生的印花税、契税、城市建设基金。所以,该房屋买卖及赠与合同在形式上是合法的,但在内容上是违法的,应认定无效。

4.损害社会公共利益的

  公共利益是关系到全社会的利益,损害社会公共利益的合同主要包括危害国家政治、经济财政税收金融等秩序的行为,危害家庭关系的行为,违反性道德的行为,赌博性质的行为,违反人格尊严的行为,限制经济自由的行为,违反公平竞争的行为,违反消费者权益保护的行为,违反劳动者权益保护的行为等。房屋买卖合同中涉及到以上行为或者他损害公共利益的行为,该合同无效。

  5.违反法律和行政法规强制性规定的

  最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》第4条规定,确认合同无效,人民法院应当以法律和行政法规为依据,不得以地方性法规和行政规章为依据。

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参考文献

  1. 姜军松著.房屋买卖法律制度研究.中南大学出版社,2006年5月.
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