房地產去庫存

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　　房地產去庫存就是緩解大部分城市，特別是三四線城市居高不下的存量住房。房地產去庫存的主要內容，就是以滿足新市民住房需求為主、著手建立購租並舉的住房制度。

　　2015年出現投資需求快速回升，購房需求持續旺盛，有的城市甚至出現一房難求的現象。而與此形成強烈反差的是，不少三、四線城市由於房地產放量超過與經濟發展和城鎮化水平相匹配的需求量，就業崗位和公共服務提供不足，人口持續外流，導致房地產庫存加劇。

　　另一方面，庫存商品住宅的類型也出現分化。有的城市大戶型和高端住宅供給過剩，而面向中低端購房群體的剛性需求卻得不到滿足，例如沿海個別城市90平方米以下的小戶型存量不足三成，而90平方米以上的大中戶型庫存占比卻達到七成以上，特別是170平方米以上的特大戶型占比高達26%；而有的城市則是中小戶型、高層住宅出現滯銷、供給過剩，大戶型和高端住宅需求得不到滿足。

　　2015年12月20日至21日中央城市工作會議上指出，2016年年經濟社會發展五大任務之一就是化解房地產庫存。鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格。

　　去庫存對促進經濟增長，預防金融風險具有重要戰略意義。

　　1.庫存過量影響房地產投資增速，進而影響GDP增長

　　拿中國舉例。自2014年1月起，房地產開發投資增速連續下滑，據國家統計局數據，2015年末，房地產投資增速已從兩年前的20%以上跌至1%，為1998年房改以來中國經歷的最差投資數據。中國房地產投資增長對GDP增長的貢獻率一直維持在50%左右，因此房地產開發投資增速的大幅回落，是影響GDP增長和產業需求的主要因素。而影響房地產投資增速的重要原因，是房地產庫存過高導致的產能過剩，需求不足，這使房地產去庫存成為經濟發展的痛點。

　　2.高庫存可能引發金融危機

　　商業銀行的貸款結構中，房地產業的直接間接貸款占據主要地位。地方政府通過各種渠道向商業銀行融資，抵押的主要是土地等實物資產的產權價值。樓市長期高庫存狀態，作為抵押物的土地等實物資產的價值就會大幅度下降，銀行資金有可能出現支付鏈的斷裂，從而引發金融危機。

　　一是推進商品住宅供給側結構性改革。

　　要堅持商品住宅的供應速度、建設時序與人口城鎮化進程相匹配。對商品住宅供應明顯偏多、去化周期未達到合理區間，或在建住宅用地規模過大的城市，要暫停或延緩居住用地供應計劃，大幅調減新開工住宅面積，從源頭上減少潛在庫存；

　　加快完善城市新拓展區公共交通、教育、醫療、休閑娛樂等公共服務配套，做到城市配套功能開發與住房開發相匹配。同時，要優化住宅產品結構和套型結構，在不改變用地性質和容積率等規劃條件前提下，房地產企業可以調整未預售的在建商品住房戶型結構，以適應市場滿足不同類型的住宅需求；

　　此外，加大住宅產品創新，從僅提供居住空間，轉向提供高品質的生活方式，促進住宅與健康醫療、旅游休閑、社區服務的融合。

　　二是推進商業營業用房供給側結構性改革。

　　要保持商業營業用房供給總量與社會消費品零售總額相匹配。深入研究“互聯網+”等新業態對商業營業用房需求量的影響，合理減少集中商業的供給總量；積極穩妥地調控未售項目的商住比例，對於商業營業用房供給過剩的區域，可以適當調減商住項目的商業規模。同時，充分遵循市場規律，積極做好商業業態策劃，在“互聯網+”背景下加快向互動體驗、文化交往轉型。

　　三是推進商務辦公用房供給側結構性改革。

　　做到商務辦公用房供給與城市產業發展階段相匹配。對於在培育第三產業的城市，嚴格控制商務辦公用房的開發總量和節奏。調整優化商務辦公用房的供給結構，做到高中低檔搭配，滿足不同層次的辦公需求，特別是要充分考慮大量小微企業的辦公用房租金壓力。支持房地產開發企業將閑置的商業辦公用房轉售為租。