商業拆遷

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　　商業拆遷是指基於商業開發的目的而對原房屋所有人進行的拆遷。不同於理論界熱議的房屋征收行為，商業拆遷的目的不是基於公共利益的需要，而是出於私人目的的商業性行為。

　　現行法律體系中，界定拆遷雙方的權利規則主要是依據國務院2001年頒佈施行的《城市房屋拆遷管理條例》。在沒有區分是國家徵用還是商業拆遷的前提下，統一按照國家征收的理念，權利規則完全是行政效率優先的體現，也就是將拆遷人的利益等同於行政利益。具體的做法採取的是拆遷人從政府手中取得拆遷許可證就可以進行拆遷，而不論與被拆遷戶是否達成拆遷協議。如果不能達成拆遷協議，拆遷人可以申請行政裁決，這樣就將拆遷行為轉化為了一種行政行為。一旦被拆遷人對行政裁決不認可，只能提起行政訴訟。這種權利劃分的模式完全忽視了被拆遷人的主觀意願，同國家的征收行為進行了混淆。

　　現行權利界定存在的問題首先是權利界定不清晰。如前所述，由於《物權法》的頒佈實施，進一步明確了個人合法財產的法律保護，特別是在規定征收行為時強調了征收的目的為了公共利益的需要，而且征收的許可權和程式必須是依照由全國人大或全國人大常委會制定的法律來實施。這種規定與之前作為拆遷法律根據的《城市房屋拆遷管理條例》存在著嚴重的衝突，作為一部行政法規，其效力尚不足以指導國家征收行為，也就更不能成為商業拆遷的法律依據。衝突的結果是被拆遷人認為自己作為物權的所有人，有權利拒絕拆遷；而拆遷人和行政機關仍堅持其有權利拆遷，被拆遷人只有獲得補償的權利，不能拒絕拆遷。正是這種法律法規的衝突和立法上針對商業拆遷行為的空白，導致法院在解決這些問題時有點無所適從。

　　其次，機械適用《物權法》的規定，建立權利人有權禁止任何商業拆遷行為的權利規則同樣是不合理的。將是否拆遷的權利完全歸屬於被拆遷人，即只有拆遷人和所有被拆遷人達成拆遷協議後才能實施商業拆遷，使得拆遷人不得不與每一個被拆遷人面對面的討論拆遷補償方案，顯然該規則導致交易成本過大，無法完全通過市場的方式取得有效率的結果。造成無法都達成協議的原因可能並非是拆遷補償方案不合理，而是由於交易過程的繼起性導致的當事人的機會主義行為。一旦拆遷人完成了大部分拆遷，也就意味著其拆遷的機會成本越來越大，這樣隨後的被拆遷人就可以提出更高的補償要求。實踐中往往釘子戶可以獲得更多的補償也印證了這種可能性。

　　一方面要保護被拆遷人的合法權益，追求社會的公平，另外又要使得有利於社會資源有效配置的商業拆遷能夠合理實施，就需要對拆遷過程的權利進行重新界定。按照新制度經濟學的視角，所謂的交易或交換，無論是物品的交換還是勞務的交換，說到底都是一種權利即：“產權”的交換，那麼顯然，如果產權沒有界定清楚，就無法進行交易。

• 公益拆遷