公益拆遷

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　　公益拆遷是指基於公共利益的由政府實施的拆遷行為。

　　鑒於現行《城市房屋拆遷管理條例》存在諸多問題，城市房屋拆遷中公益性拆遷可考慮構建如下程式：

　　①拆遷的實施主體。

　　公益性拆遷的實施主體的確定，可以有兩種方案：一是以投資的政府部門為實施主體，以上級拆遷管理部門作為本拆遷的拆遷管理部門。二是以該項目的實際管理人或者項目法人為實施主體，以所在地拆遷管理部門為該項目的拆遷管理部門。即我們通常所說的委托拆遷。上述兩種方案都可避免“既當裁判員又當運動員”的尷尬情況。目前採用後一種情況的比較普遍，但亟需加強相應的監管。

　　②拆遷的實施程式。

　　第一，地方政府應制訂城市拆遷規劃並將規劃方案向社會公佈。城市房屋拆遷是與城市規劃息息相關的。有規劃才能有拆遷，這裡的規劃，既包括城市規劃，也包括拆遷規劃，因為關涉公民基本權益和重大公共利益，都應當接受立法機關的監督，必要時提交市民討論決定。已形成的城市拆遷規劃方案，也應主動向社會公開，接受民眾的監督。

　　第二，拆遷部門審查拆遷單位的拆遷申請。拆遷部門自己拆遷既無條件，也容易滋生腐敗。較合理的選擇是以招標方式選擇有拆遷資質的拆遷單位來實施拆遷。這裡的拆遷單位，既可能是專門的拆遷公司，也可能是具體的開發商。對於前者，通常審查其拆遷資質即可；對於後者，房屋拆遷管理部門對申請事項進行審查時，應當對規定提交的必備資料、拆遷範圍與批准的項目用地範圍、拆遷補償安置方案、拆遷補償安置資金、房源進行重點審查。

　　第三，房屋拆遷管理部門作出拆遷決定。房屋拆遷管理部門在按照有關規定對拆遷單位的拆遷申請進行審查後，對符合規定條件的應發給房屋拆遷許可證，對不符合規定條件的不得發給許可證，違反規定核發房屋拆遷許可證的，要承擔相應的法律責任。即使是拆遷部門自行拆遷，也應當形成書面的拆遷決定。

　　第四，發佈拆遷公告。房屋拆遷管理部門在作出同意拆遷申：請併發放房屋拆遷許可證的同時，有責任立即向拆遷範圍內的被拆遷人宣佈拆遷人的拆遷申請已經獲得批准，將拆遷決定向被拆遷人公告，其中包括拆遷人、拆遷範圍、拆遷期限等事項，讓被拆遷人瞭解自己已經成為被拆遷人，並讓被拆遷人瞭解自己：的權利和義務。

　　第五，補償與安置。房屋拆遷管理部門在發佈拆遷公告後，”著手實施拆遷前，應綜合考慮各方面因素按一定標準對被拆遷人進行補償與安置。既要考慮該私有財產的既有價值和可得利益，也應考慮房屋的隱性價值及附著在房屋上的有關地段、區域、歷史、文化等各種附加值。並引入土地及房產價格評估中介，制定不同的評估方法，合理確定城市房屋的拆遷補償價格。

　　第六，實施拆遷。拆遷部門或拆遷單位應當在拆遷許可證確一、定的拆遷範圍內和拆遷期限內完成拆迂。拆遷範圍，是房屋拆遷”管理部門根據建設用地規劃許可證和國有土地使用權批准文件規定的建設項目用地範圍確定的房屋拆遷範圍。拆遷期限，是拆遷人完成房屋拆遷工作的起止日期。拆遷範圍和期限一經確定，拆遷部門或拆遷單位在實施拆遷時，就不能擅自擴大或延長。

　　我國《行政許可法》第46條、47條規定：“行政機關認為需要聽證的其他涉及公共利益的重大行政許可事項，行政機關應當向社會公告，並舉行聽證會。”“行政許可直接涉及申請人與他人之間重大利益關係的，行政機關在作出行政許可決定前，應當告知申請人、利害關係人享有聽證的權利??”。考慮到現實中城市房屋拆遷工作往往關係到一個城市成千上萬戶居民、千萬人民的財產權利將被如何處置的問題，即皆涉及重大利益，政府在作出房屋拆遷決定前，應當向社會公告，並舉行聽證會，同時應告知申請人與利害關係人享有要求聽證的權利。當然，如何保證聽證會上專家以及群眾提出的合理化意見能夠被政府機關採納並以書面形式告知採納或不採納的理由也是十分重要的，故有必要完善相關法律或出台專門的聽證程式實施辦法。

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