公益拆迁

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　　公益拆迁是指基于公共利益的由政府实施的拆迁行为。

　　鉴于现行《城市房屋拆迁管理条例》存在诸多问题，城市房屋拆迁中公益性拆迁可考虑构建如下程序：

　　①拆迁的实施主体。

　　公益性拆迁的实施主体的确定，可以有两种方案：一是以投资的政府部门为实施主体，以上级拆迁管理部门作为本拆迁的拆迁管理部门。二是以该项目的实际管理人或者项目法人为实施主体，以所在地拆迁管理部门为该项目的拆迁管理部门。即我们通常所说的委托拆迁。上述两种方案都可避免“既当裁判员又当运动员”的尴尬情况。目前采用后一种情况的比较普遍，但亟需加强相应的监管。

　　②拆迁的实施程序。

　　第一，地方政府应制订城市拆迁规划并将规划方案向社会公布。城市房屋拆迁是与城市规划息息相关的。有规划才能有拆迁，这里的规划，既包括城市规划，也包括拆迁规划，因为关涉公民基本权益和重大公共利益，都应当接受立法机关的监督，必要时提交市民讨论决定。已形成的城市拆迁规划方案，也应主动向社会公开，接受民众的监督。

　　第二，拆迁部门审查拆迁单位的拆迁申请。拆迁部门自己拆迁既无条件，也容易滋生腐败。较合理的选择是以招标方式选择有拆迁资质的拆迁单位来实施拆迁。这里的拆迁单位，既可能是专门的拆迁公司，也可能是具体的开发商。对于前者，通常审查其拆迁资质即可；对于后者，房屋拆迁管理部门对申请事项进行审查时，应当对规定提交的必备资料、拆迁范围与批准的项目用地范围、拆迁补偿安置方案、拆迁补偿安置资金、房源进行重点审查。

　　第三，房屋拆迁管理部门作出拆迁决定。房屋拆迁管理部门在按照有关规定对拆迁单位的拆迁申请进行审查后，对符合规定条件的应发给房屋拆迁许可证，对不符合规定条件的不得发给许可证，违反规定核发房屋拆迁许可证的，要承担相应的法律责任。即使是拆迁部门自行拆迁，也应当形成书面的拆迁决定。

　　第四，发布拆迁公告。房屋拆迁管理部门在作出同意拆迁申：请并发放房屋拆迁许可证的同时，有责任立即向拆迁范围内的被拆迁人宣布拆迁人的拆迁申请已经获得批准，将拆迁决定向被拆迁人公告，其中包括拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，让被拆迁人了解自己已经成为被拆迁人，并让被拆迁人了解自己：的权利和义务。

　　第五，补偿与安置。房屋拆迁管理部门在发布拆迁公告后，”着手实施拆迁前，应综合考虑各方面因素按一定标准对被拆迁人进行补偿与安置。既要考虑该私有财产的既有价值和可得利益，也应考虑房屋的隐性价值及附着在房屋上的有关地段、区域、历史、文化等各种附加值。并引入土地及房产价格评估中介，制定不同的评估方法，合理确定城市房屋的拆迁补偿价格。

　　第六，实施拆迁。拆迁部门或拆迁单位应当在拆迁许可证确一、定的拆迁范围内和拆迁期限内完成拆迂。拆迁范围，是房屋拆迁”管理部门根据建设用地规划许可证和国有土地使用权批准文件规定的建设项目用地范围确定的房屋拆迁范围。拆迁期限，是拆迁人完成房屋拆迁工作的起止日期。拆迁范围和期限一经确定，拆迁部门或拆迁单位在实施拆迁时，就不能擅自扩大或延长。

　　我国《行政许可法》第46条、47条规定：“行政机关认为需要听证的其他涉及公共利益的重大行政许可事项，行政机关应当向社会公告，并举行听证会。”“行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有听证的权利??”。考虑到现实中城市房屋拆迁工作往往关系到一个城市成千上万户居民、千万人民的财产权利将被如何处置的问题，即皆涉及重大利益，政府在作出房屋拆迁决定前，应当向社会公告，并举行听证会，同时应告知申请人与利害关系人享有要求听证的权利。当然，如何保证听证会上专家以及群众提出的合理化意见能够被政府机关采纳并以书面形式告知采纳或不采纳的理由也是十分重要的，故有必要完善相关法律或出台专门的听证程序实施办法。

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