農村土地交易

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　　農村土地交易是指在政策、法律方和法規允許的範圍內，以貨幣為媒介，非家庭承包性質的農民集體所有和國家所有，依法由農民集體使用的耕地、林地，以及其他依法用於農業的土地所有權的變更和使用權的流轉。^[1]

　　農村中的土地交易主要包括土地徵轉、土地投資、土地租賃和置換等基本形式。在土地交易中，作為交易對象的土地往往需要進行價值評估，受時間、地理位置等因素的影響，其價值確認工作比較複雜並且帶有一定的難度。由於土地交易是在國家相關政策及法律法規的監督下進行的，加之其需求量越來越大，所以其交易過程中所面臨的經營風險在大多數情況下會低於一般性商品交易。

　　根據《中華人民共和國土地管理法》第二條提出的“國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行徵用”，“國有土地和集體所有的土地的使用權可以依法轉讓”，《中華人民共和國農村土地承包法》第十四條提出的農村集體土地的發包方應“執行縣、鄉(鎮)土地利用總體規劃，組織本集體經濟組織內的農業基礎設施建設”、第四十六條提出的農村的“荒山、荒溝、荒丘、荒灘等可以直接通過招標、拍賣、公開協商等方式實行承包經營，也可以將土地承包經營權折股分給本集體組織成員後，再實行承包經營或者股份合作經營”等法律規定，參照其他相關法規和政策，並結合目前我國農村土地管理工作的實踐，將農村土地交易界定為:農村土地交易，是指在國家法律、法規和政策允許的範圍內，以貨幣為媒介的、非承包經營和內部流轉性質的、由農民集體所有和國家所有而依法由農民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用於農業的土地所有權的變更和使用權的轉移。剖析農村土地交易的理論依據和目前我國農村土地交易的實踐，可以看出:農村土地交易，既不同於土地承包經營，也區別於一般性商品交易，具有以下經濟屬性。

　　1、運作過程中的經濟主體不同。在我國目前的農村土地交易中，參與運作的經濟主體，主要包括農村集體經濟組織、村民委員會和農村集體經濟組織以外的其他組織或個人。而在土地承包經營中，參與運作的經濟主體，主要是農村集體經濟組織、村民委員會、村民小組和農村集體經濟組織內部的成員。前者體現的是農村集體組織對外的土地經濟關係，後者則表明農村集體組織內部的土地經濟關係。

　　2、經濟主體間的權利與義務關係不同。就土地交易而言，大多數運作行為涉及土地所有權的變更和土地永久性使用權的轉移，經濟主體間權利與義務關係的約定程度較低，在交易過程結束後，相互之間的權利與義務關係往往同時消失。而土地承包經營，只表明土地經營使用權的讓渡，一般不涉及所有權和永久性使用權問題，承包關係的建立意味著權利義務關係的開始，經濟主體間權利與義務關係的約定程度較高。

　　3、規定的時間限制性程度不同。從理論上講，個別土地交易只能是長期使用權的轉移，應該有時間限制。但就我國目前的工作實踐過程看，對其一般無嚴格的法律性期限規定。而土地承包經營，其承包期限則具有明確的法律規定。《中華人民共和國農村土地承包法》第二十條規定的耕地承包期為30年、草地的承包期為30～50年、林地的承包期為30～70年、特殊林木的林地承包期經國務院林業行政主管部門批准可以延長。

　　1、交易對象的表現形式不同。透視目前我國的農村土地交易，除土地徵用之外，其他交易活動大都表現為土地使用權這一無形資產的價值轉移。而一般性商品交易，除特殊情形外，大部分屬於有形資產的實質性轉移。

　　2、交易對象的價值確認難度不同。在土地交易中，作為交易對象的土地往往需要進行價值評估，工作複雜且帶有一定難度。而在一般性商品交易中，大部分資產無須經過價值評估，即使是存在個別需要進行價值評估的資產，其評估工作的難度也相對較小。

　　3、交易行為面對的風險程度不同。由於我國對土地交易實行政府干預，交易的方式比較固定，通過評估而確認的交易對象價值的透明度也相對較高，因此其交易過程中面對的經營風險大多數情況下低於一般性商品。

　　就目前的實際情況看，我國農村中的土地交易主要包括土地租賃、土地投資、土地徵轉和土地置換等基本形式。可以分別採用以下方法進行相應的帳務處理。

　　農村集體經濟組織實施的土地租賃，純屬土地使用權的轉移。由於該業務只涉及租賃費問題，而未發生土地所有權的變更。因此，對於租入或租出的土地本身無須進行正規的帳務處理，而在一般的往來資產備查簿中登記即可。對於其租賃過程中的相關費用，應根據土地用途的不同，進行相應的帳務處理。

　　1、租入土地的帳務處理。當村集體經濟組織租入土地時，應視用於建造固定資產存料場地、生產經營、服務管理及其他用途等不同，分別將所支付的租賃費借記“在建工程”、“經營支出”、“管理費用”和“其他支出”等科目，同時貸記“現金”、“銀行存款”或“應付款”等科目。

　　2、出租土地的帳務處理。在村集體經濟組織租出土地的情況下，應該將所收取的租金借記“現金”、“銀行存款”或“應收款”等科目、同時貸記“其他收入”科目。

　　農村中的土地投資，包括吸收投資和對外投資2個方面的問題，該項業務雖然一般不涉及土地所有權的轉移，但由於其投資期限比較長，應該對土地本身進行正規的帳務處理。

　　1、吸收土地投資的帳務處理。當收到外部投入的土地時，應按協議價借記“無形資產-土地使用權”科目、貸記“資本”科目；分配投資收益時，借記“收益分配-各項分配”科目、貸記“現金”、“銀行存款”或“應付款”等科目；當土地投資退出時，按原協議價借記“資本”科目、貸記“無形資產-土地使用權”科目。

　　2、土地對外投資的帳務處理。在對外投資方面，如果原土地未作價入帳，當投出土地時應按現協議價借記“長期投資-其他投資(土地投資)”科目、同時貸記“公積公益金”科目，當收回土地時，作反向分錄；倘若原土地已作價入帳，當投出土地時應按現協議價借記“長期投資-其他投資(土地投資)”科目、按原入帳金額貸記“無形資產-土地所有權”科目，同時按原入帳金額與現協議價之差額調整“公積公益金”科目，當收回土地時，仍作反向分錄。土地對外投資獲得收益時，借記“現金”、“銀行存款”或“應收款”等科目、貸記“投資收益”科目。

　　就目前我國農村土地徵轉的實際情況看，其自身徵用土地的現象並不常見，所以土地徵轉業務主要是土地被徵用，而被徵用的土地又表現為讓出一般性使用權和讓出所有權(或永久性使用權)2種形式。

　　1、讓出土地一般性使用權的帳務處理。在讓出使用權的情況下，無論原土地是否已作價入帳，均應按所獲土地補償費金額借記“現金”、“銀行存款”或“應收款”等科目，貸記“公積公益金”科目，同時將土地轉讓過程中所繳納的有關稅費借記“其他支出”科目，貸記“現金”、“銀行存款”或“應付款”等科目。

　　2、讓出土地所有權或永久性使用權的帳務處理。在讓出所有權或永久性使用權的情況下，如果原土地未作價入帳，應按所獲土地補償費金額借記“現金”、“銀行存款”或“應收款”等科目、貸記“公積公益金”科目；倘若原土地已作價入帳，則應按所獲土地補償費金額借記“現金”、“銀行存款”或“應收款”等科目、貸記“其他收入”科目，同時按原入帳金額借記“其他支出”科目、貸記“無形資產-土地所有權”科目。

　　土地置換，屬於土地占有位置及其所有權之間的雙向移動，如果所置換的土地在面積及作價方面未發生變化，可以不作正規的帳務處理，而在一般的往來資產備查簿中加以說明即可。但在其面積及作價發生變化的情況下，應據實進行必要的帳務處理。

　　1、換入土地的價值低於換出土地的價值時的帳務處理。當換入土地的價值低於換出土地的價值時，應當收到差價補貼。如果原土地未作價入帳，應按所收到的土地補貼金額借記“現金”、“銀行存款”或“應收款”等科目、貸記“公積公益金”科目。倘若原土地已作價入帳，則應按所收到的土地補貼金額借記“現金”、“銀行存款”或“應收款”等科目、貸記“其他收入”科目。

　　2、換入土地的價值高於換出土地的價值時的帳務處理。一旦換入土地的價值高於換出土地的價值，需要支付差價補貼。如果原土地未作價入帳，應按所支付的土地貼補金額借記“公積公益金”科目、貸記“現金”、“銀行存款”或“應付款”等科目；倘若原土地已作價入帳，則應按所支付的土地貼補金額借記“無形資產-土地所有權”科目、貸記“現金”、“銀行存款”或“應付款”等科目。