农村土地交易

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　　农村土地交易是指在政策、法律方和法规允许的范围内，以货币为媒介，非家庭承包性质的农民集体所有和国家所有，依法由农民集体使用的耕地、林地，以及其他依法用于农业的土地所有权的变更和使用权的流转。^[1]

　　农村中的土地交易主要包括土地征转、土地投资、土地租赁和置换等基本形式。在土地交易中，作为交易对象的土地往往需要进行价值评估，受时间、地理位置等因素的影响，其价值确认工作比较复杂并且带有一定的难度。由于土地交易是在国家相关政策及法律法规的监督下进行的，加之其需求量越来越大，所以其交易过程中所面临的经营风险在大多数情况下会低于一般性商品交易。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》第二条提出的“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”，“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”，《中华人民共和国农村土地承包法》第十四条提出的农村集体土地的发包方应“执行县、乡(镇)土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设”、第四十六条提出的农村的“荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地承包经营权折股分给本集体组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营”等法律规定，参照其他相关法规和政策，并结合目前我国农村土地管理工作的实践，将农村土地交易界定为:农村土地交易，是指在国家法律、法规和政策允许的范围内，以货币为媒介的、非承包经营和内部流转性质的、由农民集体所有和国家所有而依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地所有权的变更和使用权的转移。剖析农村土地交易的理论依据和目前我国农村土地交易的实践，可以看出:农村土地交易，既不同于土地承包经营，也区别于一般性商品交易，具有以下经济属性。

　　1、运作过程中的经济主体不同。在我国目前的农村土地交易中，参与运作的经济主体，主要包括农村集体经济组织、村民委员会和农村集体经济组织以外的其他组织或个人。而在土地承包经营中，参与运作的经济主体，主要是农村集体经济组织、村民委员会、村民小组和农村集体经济组织内部的成员。前者体现的是农村集体组织对外的土地经济关系，后者则表明农村集体组织内部的土地经济关系。

　　2、经济主体间的权利与义务关系不同。就土地交易而言，大多数运作行为涉及土地所有权的变更和土地永久性使用权的转移，经济主体间权利与义务关系的约定程度较低，在交易过程结束后，相互之间的权利与义务关系往往同时消失。而土地承包经营，只表明土地经营使用权的让渡，一般不涉及所有权和永久性使用权问题，承包关系的建立意味着权利义务关系的开始，经济主体间权利与义务关系的约定程度较高。

　　3、规定的时间限制性程度不同。从理论上讲，个别土地交易只能是长期使用权的转移，应该有时间限制。但就我国目前的工作实践过程看，对其一般无严格的法律性期限规定。而土地承包经营，其承包期限则具有明确的法律规定。《中华人民共和国农村土地承包法》第二十条规定的耕地承包期为30年、草地的承包期为30～50年、林地的承包期为30～70年、特殊林木的林地承包期经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

　　1、交易对象的表现形式不同。透视目前我国的农村土地交易，除土地征用之外，其他交易活动大都表现为土地使用权这一无形资产的价值转移。而一般性商品交易，除特殊情形外，大部分属于有形资产的实质性转移。

　　2、交易对象的价值确认难度不同。在土地交易中，作为交易对象的土地往往需要进行价值评估，工作复杂且带有一定难度。而在一般性商品交易中，大部分资产无须经过价值评估，即使是存在个别需要进行价值评估的资产，其评估工作的难度也相对较小。

　　3、交易行为面对的风险程度不同。由于我国对土地交易实行政府干预，交易的方式比较固定，通过评估而确认的交易对象价值的透明度也相对较高，因此其交易过程中面对的经营风险大多数情况下低于一般性商品。

　　就目前的实际情况看，我国农村中的土地交易主要包括土地租赁、土地投资、土地征转和土地置换等基本形式。可以分别采用以下方法进行相应的帐务处理。

　　农村集体经济组织实施的土地租赁，纯属土地使用权的转移。由于该业务只涉及租赁费问题，而未发生土地所有权的变更。因此，对于租入或租出的土地本身无须进行正规的帐务处理，而在一般的往来资产备查簿中登记即可。对于其租赁过程中的相关费用，应根据土地用途的不同，进行相应的帐务处理。

　　1、租入土地的帐务处理。当村集体经济组织租入土地时，应视用于建造固定资产存料场地、生产经营、服务管理及其他用途等不同，分别将所支付的租赁费借记“在建工程”、“经营支出”、“管理费用”和“其他支出”等科目，同时贷记“现金”、“银行存款”或“应付款”等科目。

　　2、出租土地的帐务处理。在村集体经济组织租出土地的情况下，应该将所收取的租金借记“现金”、“银行存款”或“应收款”等科目、同时贷记“其他收入”科目。

　　农村中的土地投资，包括吸收投资和对外投资2个方面的问题，该项业务虽然一般不涉及土地所有权的转移，但由于其投资期限比较长，应该对土地本身进行正规的帐务处理。

　　1、吸收土地投资的帐务处理。当收到外部投入的土地时，应按协议价借记“无形资产-土地使用权”科目、贷记“资本”科目；分配投资收益时，借记“收益分配-各项分配”科目、贷记“现金”、“银行存款”或“应付款”等科目；当土地投资退出时，按原协议价借记“资本”科目、贷记“无形资产-土地使用权”科目。

　　2、土地对外投资的帐务处理。在对外投资方面，如果原土地未作价入帐，当投出土地时应按现协议价借记“长期投资-其他投资(土地投资)”科目、同时贷记“公积公益金”科目，当收回土地时，作反向分录；倘若原土地已作价入帐，当投出土地时应按现协议价借记“长期投资-其他投资(土地投资)”科目、按原入帐金额贷记“无形资产-土地所有权”科目，同时按原入帐金额与现协议价之差额调整“公积公益金”科目，当收回土地时，仍作反向分录。土地对外投资获得收益时，借记“现金”、“银行存款”或“应收款”等科目、贷记“投资收益”科目。

　　就目前我国农村土地征转的实际情况看，其自身征用土地的现象并不常见，所以土地征转业务主要是土地被征用，而被征用的土地又表现为让出一般性使用权和让出所有权(或永久性使用权)2种形式。

　　1、让出土地一般性使用权的帐务处理。在让出使用权的情况下，无论原土地是否已作价入帐，均应按所获土地补偿费金额借记“现金”、“银行存款”或“应收款”等科目，贷记“公积公益金”科目，同时将土地转让过程中所缴纳的有关税费借记“其他支出”科目，贷记“现金”、“银行存款”或“应付款”等科目。

　　2、让出土地所有权或永久性使用权的帐务处理。在让出所有权或永久性使用权的情况下，如果原土地未作价入帐，应按所获土地补偿费金额借记“现金”、“银行存款”或“应收款”等科目、贷记“公积公益金”科目；倘若原土地已作价入帐，则应按所获土地补偿费金额借记“现金”、“银行存款”或“应收款”等科目、贷记“其他收入”科目，同时按原入帐金额借记“其他支出”科目、贷记“无形资产-土地所有权”科目。

　　土地置换，属于土地占有位置及其所有权之间的双向移动，如果所置换的土地在面积及作价方面未发生变化，可以不作正规的帐务处理，而在一般的往来资产备查簿中加以说明即可。但在其面积及作价发生变化的情况下，应据实进行必要的帐务处理。

　　1、换入土地的价值低于换出土地的价值时的帐务处理。当换入土地的价值低于换出土地的价值时，应当收到差价补贴。如果原土地未作价入帐，应按所收到的土地补贴金额借记“现金”、“银行存款”或“应收款”等科目、贷记“公积公益金”科目。倘若原土地已作价入帐，则应按所收到的土地补贴金额借记“现金”、“银行存款”或“应收款”等科目、贷记“其他收入”科目。

　　2、换入土地的价值高于换出土地的价值时的帐务处理。一旦换入土地的价值高于换出土地的价值，需要支付差价补贴。如果原土地未作价入帐，应按所支付的土地贴补金额借记“公积公益金”科目、贷记“现金”、“银行存款”或“应付款”等科目；倘若原土地已作价入帐，则应按所支付的土地贴补金额借记“无形资产-土地所有权”科目、贷记“现金”、“银行存款”或“应付款”等科目。