建设用地使用权

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什么是建设用地使用权[1]

  建设用地使用权是指建设用地使用权人因建筑物或其他工作物而使用国家所有的土地的权利。

建设用地使用权的法律特征[1]

  建设用地使用权的法律特征有以下几点:

  1.建设用地使用权是设定在国家所有土地之上的用益物权

  根据法律规定,建设用地使用权的标的仅为土地,且为城市土地即国家所有的土地。《土地管理法》规定,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。作为建设用地使用权客体的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地两类。《物权法》针对建设用地使用权进行了较全面的规定,从性质上分析,建设用地使用权为用益物权,其享有物权的法律效力,并受物权法保护。

  2.建设用地使用权是因建筑物或其他工作物而使用国有土地的用益物权

  建筑物或其他工作物是土地使用权人在国有土地上建筑的房屋及桥梁、沟渠、纪念碑等设施。随着人类文明及建筑艺术的进步、发展,建设用地使用权人对国有土地的使用不仅在横向上覆盖至一切可合法取得的用于建造建筑物或其他工作物的土地,还向土地上及地下的空间延伸。受此影响,《物权法》规定,建设用地使用权可在土地的地表、地上或者地下分别设立,以此满足人们对土地的立体化与多层次利用的需要。从性质上分析,建设用地使用权为物权中的用益物权。

  3.建设用地使用权的主要内容在于使用国家所有的土地

  作为一项用益物权,建设用地使用权人是对国家享有所有权的土地进行使用、收益的权利。具体的使用主要为在国有土地之上建筑并保有建筑物或其他工作物。但是,建设用地使用权的存续与否与建造于其上的建筑物或其他工作物的有无并无关联。地上建筑物或其他工作物的有无不妨碍建设用地使用权的设立与存续。

建设用地使用权的性质[2]

  1.权利主体因建设用地使用权的类型不同而异其规格

  从权利主体方面看,不同类型的建设用地使用权的主体的身份不同。例如,行政划拨的建设用地使用权的主体,限于国家机关、有关人民团体、军事部门、有关事业单位、某些公司,不会是自然人股份公司中外合资经营企业中外合作经营企业外商独资企业等。再如,集体土地上的建设用地使用权的主体,主要为乡镇企业,不可能是农民、国家机关、军事部门等。

  2.建设用地使用权的客体原则上为国有土地,少数情况下为集体所有的土地

  从权利客体的所有制性质方面看,建设用地使用权的客体原则上为国有土地(《物权法》第135条等),在兴办乡镇企业、建设乡(镇)村公共设施和公益事业等情况下,经依法批准,可以是集体所有的土地(《土地管理法》第43条)。从发展趋势看,集体所有的土地作为建设用地的领域会有所扩大(见《物权法》第151条)。

  3.权利客体的部位可以是地表、地下、地上

  从权利客体的立体部位看,建设用地使用权的客体可以是某宗地的地表,也可以是某宗地的地上(空间),还可以是某宗地的地下(空间)(《物权法》第136条)。以地上空间、地下空间为客体的建设用地使用权,叫作区分建设用地使用权,或分层建设用地使用权,或径称为空间权

  4.权利的目的及功能为建造建筑物、构筑物及其附属设施,并保有其所有权

  从权利的目的及作用方面看,建设用地使用权旨在使权利人有权在国有的(少数情况下为集体所有的)某宗地上建造建筑物、构筑物及其附属设施,并保有其所有权。一个人若欠缺某宗地的建设用地使用权,却在该宗地上建造建筑物、构筑物及其附属设施,其行为违法,对于所建建筑物、构筑物及其附属设施没有所有权(《物权法》第30条、第142条前段)。

  就建造和保有之间的关系而言,建造建筑物、构筑物及其附属设施为初步目的,也可以说只是手段,保有建筑物、构筑物及其附属设施的所有权才是最终目的,更有价值。此其一。在受让建设用地使用权时,基地上已有建筑物、构筑物及其附属设施,或购买地上建筑物、构筑物及其附属设施的场合,按照《物权法》第146条、第142条前段的规定,受让人一并取得建设用地使用权和地上建筑物、构筑物及其附属设施,“土地上现存的建筑物能够满足建设用地使用权人的需要,故而其无须另行建造。权利内容仅为保有。”此其二。

  5.建设用地使用权派生于土地所有权

  从权利所出之源看,建设用地使用权系分享国家的(少数情况下为集体所有的)土地所有权中占有、使用、收益的权能而形成的他物权。土地所有权为母权,建设用地使用权为子权。

  6.建设用地使用权为用益物权

  从权利的归属体系看,建设用地使用权为用益物权。建设用地使用权具有排他效力优先效力物权请求权等效力,属于物权。它以占有、使用、收益为内容,属于用益物权。

建设用地使用权的内容[3]

  作为一种独立的用益物权种类,建设用地使用权的设立,旨在实现对土地使用价值的利用,故而权利人具有全面的权利处分权能。《物权法》第143条规定,建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律另有规定的除外。至于建设用地使用权人的义务,首先,依据《物权法》第141条,建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。其次,依据《物权法》第140条,建设用地使用权人应当合理利用土地,不得改变土地用途;需要改变土地用途的,应当依法经有关行政主管部门批准。另外,按照我国现行法律,建设用地使用权人应当受到城市规划等公法的限制。

  《城市房地产管理法》第32条规定,房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定,土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。同法第24条规定,土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。《物权法》重申了这一规则,并将其范围进一步扩大为各种法律上的处分,包括转让、赠与、出资、抵押等。《物权法》第146条规定,建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第147条规定,建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。由此可见,现行法律建立了土地使用权处分时,地上房屋等建筑物及附着物一并处分,反之亦然的处分原则,且没有将土地和房屋划分主次。这就是通常所说的“房随地走”和“地随房走”的不动产权利一体化原则在法律法规中的具体体现。

  关于建设用地使用权期间届满后地上物的处理,《物权法》第149条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

建设用地使用权的分类[4]

  建设用地使用权根据不同的标准可以划分为不同的类型。

  1.国有建设用地使用权与集体建设用地使用权

  这主要是根据建设用地使用权的客体不同而划分的类型。国有建设用地使用权是建立在国有建设用地之上的使用权,我国《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规所称的建设用地使用权(土地使用权)就是国有建设用地使用权。而集体建设用地使用权是建立在集体建设用地之上的使用权。我们之所以做出这种划分主要是因为国有建设用地使用权与集体建设用地使用权在法律上具有不同的地位和制度设计,因此有必要将二者区分。但是也必须看到,随着社会经济的发展,国有土地与集体土地的二元体制差异在慢慢减少,最近有关部门和机构都在对集体建设用地使用权进入市场进行研究,我们也希望有一天能够实现这二者之间的平等。

  集体建设用地使用权可以根据其不同的功能做出进一步划分,分别为乡镇企业建设用地使用权和乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地使用权。

  2.出让建设用地使用权与划拨建设用地使用权

  这是根据国有建设用地使用权取得方式的不同而做出的划分。所谓出让建设用地使用权是指建设用地使用权人通过法律规定的出让方式向国家支付出让金而取得建设用地使用权。划拨建设用地使用权是指建设用地使用权人通过法律规定的划拨方式无偿取得的建设用地使用权。这两种类型在取得方式、有偿无偿、流转限制等方面存在较大差异,具体可参见下一节。

  3.地表建设用地使用权与空间利用权

  这是根据建设用地使用权所支配的土地空间范围所作的分类。在空间范围内,土地是由地表、地上、地下三个部分组成。以地表为权利支配客体的建设用地使用权就是地表建设用地使用权,这也是最常见、最一般的建设用地使用权,而以地表上下一定空间为权利支配客体的建设用地使用权就是空间利用权,这又可以分为地上空间利用权和地下空问利用权。在以往的法律法规中,土地使用权只是限于地表,但是《物权法》第136条规定,建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。这是法律上第一次规定了空间利用权,其意义非常重要。

  4.经营性建设用地使用权与公益性建设用地使用权

  这是根据建设用地使用权设立的目的是经营性还是公益性而做出的划分。经营性建设用地使用权是指为了工业商业旅游商品住宅等建设目的而设立建设用地使用权,而公益性建设用地使用权是指为了实现国家行政、公共管理职能,进行科学、教育文化、卫生、体育、国防、外交、基础建设等各类公益事业而设立建设用地使用权。一般来说,出让建设用地使用权是经营性建设用地使用权,而划拨建设用地使用权为公益性建设用地使用权。

建设用地使用权的设立[3]

  《物权法》第137条第1款规定,设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。据此,出让与划拨是设立建设用地使用权的两种基本方式。

  《物权法》第139条规定,设立建设用地使用权的,应当向登记机构申请建设用地使用权登记,建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。这一规定,进一步明确了登记是建设用地使用权的成立要件。

  1.出让。建设用地使用权的出让是指国家在国有土地上为受让人创设建设用地使用权,受让人向国家支付出让金的行为。出让的方式主要有四种:协议出让;拍卖出让;招标出让;挂牌出让。《物权法》第137条第2款规定,工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。根据《物权法》第138条的规定,采取拍卖、招标、协议等出让方式设立建设用地使用权的,当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

  2.划拨。建设用地使用权的划拨是指国家无偿在国有土地上为土地使用人创设建设用地使用权的行为。《物权法》第137条第3款明确规定,严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的,应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

  较之于通过出让取得的建设用地使用权,通过划拨取得的建设用地使用权有其自身的特点:(1)无期限性。我国法律对建设用地使用权的出让规定了最高年限,但就建设用地使用权的划拨而言并没有最高年限的限制。(2)限制流通性。通过出让方式取得的建设用地使用权,权利人原则上可自由处分,如出售、互换、出资、赠与、抵押等,而通过划拨方式取得的建设用地使用权原则上不得直接进入市场进行交易。

建设用地使用权的行使[5]

  1.占有和使用土地

  建设用地使用权就是为保存建筑物或其他工作物而使用土地的权利,因此使用土地是土地使用权人的最主要权利。建设用地使用权人对土地的使用权,应当在设定建设用地使用权的行为所限定的范围内进行。由于建设用地使用权为使用土地的物权,建设用地使用权人为实现其权利,自然以占有土地为前提;同时,建设用地使用权人也可以准用不动产相邻关系的规定。

  2.权利处分

  建设用地使用权人可以处分其权利。这主要有以下几种情形:

  (1)建设

  用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律另有规定的除外。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。但是,在设定建设用地使用权时如果当事人对建设用地使用权的转让做了限制,则建设用地使用权人不得转让其建设用地使用权。

  (2)抵押。

  建设用地使用权可以为抵押权的标的物,此时,其地上的建筑或其他工作物也随之抵押。另外,当地上的建筑物或其他工作物抵押时,其使用范围内的建设用地使用权也随之抵押。

  (3)出租。

  建设用地使用权人可以作为出租人将建设用地使用权连同地上的建筑物或其他工作物租赁给他人使用并收取租金。在建设用地使用权出租后,建设用地使用权人(出租人)仍须向土地所有人履行义务。

  但是,通过土地划拨取得的建设用地使用权,只有在下列几种情况下,才可以转让、抵押、出租:①土地使用者为公司企业、其他经济组织和个人;②领有国有土地使用证;③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;④签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。在其他情况下,通过划拨土地取得的建设用地使用权不得转让、出租、抵押。

  3.附属行为

  建设用地使用权人可以在其地基范围内进行非保存建筑物或其他工作物的附属行为,如修筑围墙、种植花木、养殖等。

  4.取得地上建筑物或其他工作物的补偿

  我国《物权法》规定,建没用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照法律规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的土地出让金。另一方面,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

建设用地使用权的转让及负担设置[6]

  现行法把建设用地使用权划分为以划拨方式和以出让方式取得的两种情形。因此这里就探讨这两种土地使用权的转让及设置负担问题。

  根据《物权法》第143条和《城市房地产管理法》第36条的规定,建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律另有规定的除外。从法律的规定来看,这种转让行为具有以下特点:

  第一,土地使用权的转让遵循物权行为的基本规则。物权行为是创设、移转、消灭物权的法律行为,物权行为要发生效力必须具备当事人之问的意思表示一致和物权的公示行为,也就是说,移转不动产物权的行为,需要满足合意和登记的要件;移转动产物权的行为,需要满足合意和交付要件。《物权法》第145条规定:“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,应当向登记机构申请变更登记。”

  第二,土地使用权的转让是一种要式行为。《城市房地产管理法》规定:“房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。”因此,如果当事人之间没有订立书面的转让合同,则这种转让不能发生法律效力。

  第三,建设用地使用权转让合同是一种权利义务的概括转让合同。《物权法》第146条规定,建设用地使用权转让时,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。因此,建设用地使用权转让合同属于权利义务的概括移转。

  第四,根据《物权法》第143条的规定,建设用地使用权也可以设置抵押。

建设用地使用权的消灭[6]

  (一)自然消灭

  我国《城市房地产管理法》第20条规定,土地使用权因土地灭失而终止。

  (二)国家提前收回土地

  国家提前收回土地指的是国家在满足一定的条件和程序的前提下,基于公权力在土地使用权期限届满之前将其收回的行为。根据《物权法》第148条的规定,国家提前收回建设用地使用权,应当满足以下条件:(1)为公共利益需要使用土地。(2)应当依照《物权法》第42条的规定对土地使用权人给予补偿,并退还相应的出让金。

  (三)按期收回

  土地使用权期限届满,如果土地使用权人未申请续期,则土地使用权自然消灭,从而国家取得了对土地完整的支配权

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参考文献

  1. 1.0 1.1 谭华霖主编.民法分论教程.对外经济贸易大学出版社,2011.05.
  2. 崔建远著.物权:规范与学说:以中国物权法的解释论为中心 下册.清华大学出版社,2011.04.
  3. 3.0 3.1 全国法律硕士专业学位研究生入学联考考试指南 第12版.中国人民大学出版社,2011.09.
  4. 王守智,吴春岐著.土地法学.中国人民大学出版社,2011.06.
  5. 2011政法干警招录培养体制改革试点招生考试专用教材 专业综合 1 硕士类.中共中央党校出版社,2011.05.
  6. 6.0 6.1 江平主编.民法各论.中国法制出版社,2009.01.
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