建筑物估价

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　　建筑物估价是指估价人员在遵循有关估价原则的前提下，根据估价目的，选用适当的估价方法，对待估建筑物价格的影响因素进行分析和判断，评估出待估建筑物在某一时日的市场价格。

　　作为一类评估对象，从评估的特殊性角度来说，建筑物评估具有以下特点：

　　1．房地分估建筑物作为土地的地上主导“产品”，是不可脱离土地而独立存在的。尽管我们在概念上划分了土地和建筑物，而实际上建筑物永远是与其所占用的土地在一起的。但是，从资产评估的角度，通常要把建筑物(主要是建筑物中的房屋)与其所占用的土地分开。分别评估土地资产和建筑物，以便准确合理地评价地产价值和建筑物价值，避免出现由于地用性质不合理，以及占地面积不合理造成地产价值估价失实和建筑物估价失真等情况。例如对市中心商业繁华区内的非商业性建筑物进行评估，假如不采取房地分估的方式，极易导致低评该建筑物所占地块的价值。又如，评估3 000 m^2厂区的唯一一幢300 m^2生产用厂房，假如不采用房地分估的方式，极易高评厂房的价值。

　　2．建筑物产权受土地使用权年限的制约

　　建筑物一经建成，其寿命可达几十年甚至上百年。由于我国城镇土地使用权是有限期的，且政府规定土地使用权期满土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。这样，在评估建筑物的时候，我们不仅要注意房地分估的一面，同时又必须注意建筑物的耐用年限与土地使用年限的吻合程度，并且只能以土地使用权剩余年限为准来评估建筑物的价值。即使建筑物的坐落位置、建筑结构、建筑风格都很好，但如果建筑物所占地的使用权剩余年限极其有限，该建筑物的市场价值也要大打折扣。

　　3．单独评估建筑物一般宜采用成本法

　　单独评估建筑物一般宜采用成本法的理由是：

　　(1)建筑物是劳动产品，从构建劳动产品的投资角度及建造费用的角度评估建筑物的市场价值，在理论上是说得通的，在实际中也是可行的；

　　(2)建筑物不能脱离土地而独立存在，但在房地产评估中往往采取房地分估的原则，影响房和地的市场价值的一些共同因素，在地产估价时大都已经考虑了，如地理位置、用途、环境等，那么在建筑物评估时就不应重复考虑。这样，就为采用重置成本法评估建筑物创造了条件。基于上述理由，在单独评估建筑物时，通常选用重置成本法。

　　4．建筑物评估应在合法的前提下进行 政府关于房地产方面的法令和政策是比较多的。如：

　　(1)政府基于公共利益可限制某些房地产的使用，如包括规定建筑用途、容积率、覆盖率等。

　　(2)政府为满足社会公共利益的需要，可以对任何房地产实行强制征用或收买。因此，建筑物评估应充分考虑政府法规政策因素，要在适法的前提下进行。

　　以上对建筑物评估的特点所作归纳只是一种原则性的，而不是绝对意义上的。这里主要是从建筑物作为一个独立存在对象的角度来说的。其实现实中并不排除建筑物与其占用的土地一并评估，以及建筑物随同整体企业一并评估的可能。另外，建筑物产权受土地使用权年限的限制，也不能排除土地使用权出让年限续展的可能。最后，采用成本法评估建筑物只是一种比较普遍的选择。在有条件的情况下，选择市场法、收益法等其他方法进行评估也是正常的。

　　房屋建筑物的实地查勘是对其进行估价的最重要的环节之一，尤其对于居住用房地产和营业用房地产的评估特别重要。实地查勘的主要内容有：核对房屋的地址、坐落地段、层次和产权边界；认定房屋的结构、类型、式样、层高、朝向；查勘房屋装修、设施及其使用情况；确定房屋的成新率、完好程度和贬值情况；并进行勘测、丈量、记录、绘图以及必要的摄影等。

　　(一)核对建筑物的位置和产权边界

　　房屋的地址、坐落、地段、层次等，是一定的环境质量形成的前提。环境质量不是由房地产本身造就的，但是房地产的位置则选定了环境质量。因而房产位置的勘查同环境质量的勘估融为一体，并且包括后者的内容。 ， ．

　　产权边界往往在居住用房产评估中遇到比较错综复杂的情况。在评估同幢异产，如公私同幢、私私同幢房产，以及同一地点内有多幢房屋或者多幢房屋又同一个门牌，更要认真核对房屋的评估范围，正确区分房产权的独有部位、共有部位或他人所有部位，以免出现误估，造成产权纠纷。对有疑义的要特别查核，核对有关各方的产权文件，查询有关权益各方，做出有证有据的判断。

　　(二)认定房屋的结构、式样、类型、层高、朝向等实体质量因素

　　房屋的结构、式样、类型是反映房屋实体质量的最基本指标，层高和朝向是重要的实体质量调整指标。在居住用房评估方面，部分城市根据结构、式样、类型划分不同的房产类型，核定建筑造价，提供评估标准。例如，北京市有关部门依据建筑式样和建筑材料的不同，制定了洋式楼房、洋式平房、中式楼房、带廊瓦房、灰瓦房、游廊、棚子、亭子及其他房共11项评估标准，作为基础价格。上海市根据其居住用房的类型、结构、式样、层数等界定房屋基本情况，制定了31项评估标准。当然，随着时间推移，这些标准要不断调整。但无论怎样，不仅上述结构、式样、类型、层高、朝向等是决定实体质量的因素，从而直接影响价格，而且也是决定造价的因素，最终反映到价格上来。

　　(三)查勘房屋装修、设备及其使用情况

　　这些因素决定房地产的功能质量，也是造价的直接组成部分。其主要项目有墙体、屋面、地板、厨房设备、卫生设备、供热和暖气设备、装备电器、空调、空气滤清、电信电话设施状况、门窗和其他装饰性结构。其共同特点是可以加以改造、更新而不影响房屋的实体质量变化，因而有可能采用与房屋基本框架不同的评估方法。

　　(四)勘估房产成新率、完好程度和贬值情况

　　现场查勘成新率主要是根据房屋的结构部分的物理性能综合评估剩余使用年限，确有困难的可对其完好程度进行定量勘估。贬值，除结构部分明显不合理确需折扣外，通常是对装修、设备部分功能性贬值的勘估。

　　(五)勘测、丈量、记录、绘图和摄影

　　勘丈绘图是在对房屋全面查勘、丈量的基础上，将房屋位置、形状、层次、结构、开间、门、窗、阳台、卫生设施、厨房设施、扶梯走道、附属设施(如电梯、水泵)、面积大小、墙体归属、庭院和基地、附属搭建物等，按照一定比例如实反映在平面图上。为了更为直观地反映房屋状况，可根据实际需要，采用摄影、录像、绘制立体图等方式，与绘制房屋平面图相配合，通过图片揭示房地产的最大信息量。

　　同时，要做好文字记录，根据评估作业表的栏目逐项填列，不能用图片取代文字记录和描述。对于评估作业表所列的特别项目要进行单独记录，并在评估报告中得到反映。

　　丈量房屋面积，有一定的严格计量规则。房屋面积是指用水平或水平投影的方法，确定的某一轮廓线内所包含的面积，通常以平方米来计量。房屋面积有不同的衡量尺度，常用的有建筑面积、使用面积、居住面积、辅助面积、结构面积等。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积等3项，对于单层建筑按建筑外墙勒脚以上的外围水平面积计算，对于多层建筑，则按各层建筑面积总和计算。居住用房使用面积是住宅评估中最为关注的，它是住宅各层平面中为生活使用的净面积的总和，它包括卧室、起居室、客厅、厨房、厕所、卫生间、储藏室、门厅、走道、壁橱、阳台等部分的面积总和。居住面积专指居室净面积的总和，辅助面积包括建筑物各层平面中为辅助生活活动所占净面积总和，具体到单元的辅助面积，专指单元门内的走道、厨房、卫生间、储藏室、阳台等所占净面积的合计。结构面积系指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。

　　在房屋建筑物造价的评估中，最重要的是建筑面积指标，计算规则如下：

　　(1)除明显属于建筑面积计算范围之外，应计算建筑面积还有：走廊、檐廊(屋顶下有柱时按柱外缘计算)；突出墙面的眺望间；门斗；室外附属烟囱、地下室出入口；无柱或有柱室外楼梯(按水平投影计)；内阳台；电梯井(按自然层计)。

　　(2)应按一层计算面积的有：穿过建筑物的通道；建筑物内的门厅；独立柱式的站台、雨篷、车棚等(按水平投影)；电梯机房，有围护结构的突出房顶的水箱房；各种变形缝、沉降缝等。

　　(3)不作建筑面积计算的有：挑阳台(其上无顶盖)；雨篷及挑檐；半圆柱及墙垛；台阶。

　　依据建筑物的性质，建筑物估价分成两类：

　　1、对具有市场流动性的建筑物，其估价的原理是以重置成本为基础，采用重置价折旧法、建筑物残余法、市场比较法等，评估出建筑物的市场价格；

　　2、对不具备市场流动性的建筑物，如博物馆、图书馆等，其估价的基本原理是用成本法计算的重置价格扣除折旧的方法，评估建筑物的价格。

　　重置价格折旧法是成本法的一种具体应用方法，适合对独立旧建筑物估价。另外，各地的城市房屋拆迁补偿标准也多是按此方法测算制订的。

　　重置价格折旧法评估建筑物的价格，是基于建筑物再建造费用或投资的角度来考虑，按现在的建筑经营管理水平及建筑材料价格，重新建筑与评估对象一样的全新建筑物所需的现实资金。在此基础上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折旧扣除建筑物已使用的价值，得到建筑物在评估时日的价格。

　　建筑物评估的市场比较法因参照物选取的不同有多种情形。一种参照物是市场上具有相同或类似建筑物的交易价格，采用交易实例比较法；第二种情况是市场上具有相同或类似建筑物的标准房价，采用对照法。

　　所谓交易实例比较法，又称市场房价比较法，是在求取估价对象建筑物价格时，将估价对象建筑物与在较近时期内已发生了交易的类似建筑物加以比较，从已发生了交易的类似建筑物的已知价格，修正得出估价对象建筑物的价格的一种估价方法。所谓类似建筑物是指在用途、建筑结构、所处地区等方面与估价对象建筑物相同或相似的建筑物。

　　运用比较法进行建筑物价格评估，同比较法评估土地的原理基本一致，只是比较的因素、项目不同。进行建筑物的比较评估，选择的因素主要是影响建筑物质量的建筑结构、建造年份、设计标准、装修设备、建筑面积、层次、朝向、用途、产权状况等。通过比较分析、对评估建筑物的条件与买卖实例的建筑物条件有差别的，则通过系数进行调整修正。

　　市场对照法亦称标准法，就是把评估对象的客观条件与标准房价要求的条件相对照，从中查出与评估对象条件基本相同等级的标准房价。

　　应用对照法评估建筑物主要步骤是：

　　1．确定待估房屋建筑物结构等级

　　对评估房屋的结构、装修、设备等做认真的查勘分析，并做详细记载。需要特别注意的是，不属于不动产范围的装饰、设备和设施不应作为评估标的物，也就不能作为评定房屋等级的条件因素。把查勘得到的标的特征与房屋等级划分标准细目相对照。如评估标的与对照标的条件基本吻合，就可以确定对照标的结构等级就是评估房屋的结构等级。

　　2．对照标准查房价在此之前，首先需要制定出一个城市的标准房价。标准房价制定一般以房屋建筑成本为测算依据。标准房价的测算数据是通过调查和直接计算取得的。标准房价的制定步骤是：

　　(1)从城市各类房屋中选找样板房，每个等级样板房应在10个以上，样板房的容量越大越接近这类房屋的实际平均价格。

　　(2)对样板房的造价调查测算。对选中的样板房进行测算，计算出单位造价。对近期竣工新建类型的房屋的数据，可通过调查的方式取得。对建造年代久远，近年来又没新建的旧式房屋，可采用做预算的方法，计算出房屋的重置价格。

　　(3)对样板房的造价进行时间修正。由于选定的样板房在建造时间上和施工用料的价格上都有差异，这些差异的程度直接影响计算出来的平均造价的准确程度，所以在平均前应对每个样板房的造价按照确定的评估期日的建筑材料正常市场价格进行修正，使测算的样板房在同一起跑线上进行比较和应用。

　　与时间有关的修正主要包括材料费价格指数、人工费指数、机械使用费价格指数、其他费用价格指数等。

　　(4)把选定的同一等级的样板房的现值加权平均，其结果就可作为这个等级房屋的标准房价。

　　根据标准房价测定标准，把确定有评估标的的结构等级与标准房价的结构等级相对照，从中查出相应的标准价格，作为评估标准的基础房价。

　　3．对基础房价进行调整

　　由于标准房价是按幢、新房、排除环境影响测算出来的，但实际上同一等级房屋存在新旧程度、楼层、朝向、周围环境的差异，这些差异不同程度地影响着房屋的使用效能和价值量。因此必须对查出的标准房价，做不同程度的修正，使其更接近评估标的物的实际价值。

　　(1)房屋新旧程度的修正，就是计算房屋的折旧，计算房屋折旧的方法可采用重置价格折旧法中提供的几种计算方法。

　　(2)房屋坐落朝向、采光对房屋评估价格影响的修正。评估的房屋坐落朝向、采光情况是各异的，其使用效能和价值有大有小，因此在房屋价格上应该有所区别，使用效能大的，其价格应该高一些，使用效能小的其价格就应低一些。这需要在评估某处房屋价格、应用标准房价时，对标准房价进行朝向、采光、影响程度的修正，计算出房屋朝向、采光的差价。

　　(3)楼房层次对评估价格影响的修正，楼房分层评估时，还要考虑各层次使用功能的差异对价格的影响。

　　(4)房屋共用部位对评估价格影响的修正。

　　(5)时间的修正。如果标准房价颁布的时间，与评估期日间距较长，且在这段时间内建造房屋的各种费用有较大的变动，还应对采用的标准房价进行时间的修正。

　　4．确定房产评估价格

　　建筑物残余法属于收益还原法的一种，是指建筑物与其所占土地合并计算收益，用收益还原法以外的方法能求出建筑物所占用的土地价格时，从全部纯收益中扣除归属于土地的纯收益，得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率与折旧率还原，得到建筑物的收益价格的方法。它尤其适用于其他方法难以判断土地或建筑物的价格的情况。

　　运用建筑物残余法评估建筑物价格，要求被评估对象可以获得正常收益，即只有有客观收益的房地产才能运用建筑物残余估价法。另外，运用建筑物残余估价法还要求建筑物的用途、使用强度以及使用状况等与土地的最佳使用不能严重背离，甚至是冲突的出现。例如，建筑物已濒临倒塌，建筑物容积率过低、租金收入或收益极低，以至于当时房地合一的租金收入难以满足土地对其纯收益的要求时，采用建筑物残余法正确估价建筑物市值将是比较困难的。

• 朱道林主编,不动产估价,中国农业大学出版社,2007.8,第355页