物流地產投資風險

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　　風險是由於未來行為和客觀條件的不確定性後果與預期目標發生的多種負偏離的綜合。這種負偏離可由兩類參數來描述:一是發生偏離的可能性即事件發生的概率;二是風險損失的範圍或幅度。

　　物流地產投資風險屬於一種房地產投資風險，綜合學界內對於房地產投資風險的定義，認為物流地產指物流地產開發商因對未來某項物流地產投資的決策以及客觀條件的不確定性而導致該項目投資的資本損失或實際收益與期望收益產生負偏差的程度及其發生概率，即開發商在物流地產項目投資過程中遭受各種損失的範圍或幅度及其可能性，包括開發商直接或間接的損失。

　　一般風險具有客觀性、隨機性、潛在性、突發性、和相對性，物流地產項目也不例外，而由於物流地產項目具有初期投資金額較大、回報率小、周期長等特點，因此我國物流地產風險除了具有以上一般風險的典型特征外，還具有如下一些自身特點：。

　　①風險多樣性顯著

　　通過第二章對國內外物流地產的發展現狀對比可以看出，我國物流地產的市場成熟度與國外相比具有較大的差距，物流地產項目在融資和開發模式，及其在後期的運營管理上都處於摸索階段，在整個開發過程中涉及到的部門眾多，並且面對的目標客戶群體更加複雜，因此我國物流地產的風險因素更加複雜多樣。同時由於項目的投資回收期較長，在運營期間由不確定因素導致的風險概率也會相對更高一些。種種因素相作用使得我國物流地產的風險多樣性顯著。

　　②風險階段性明顯

　　我國物流地產風險階段性明顯，風險因素的種類及其大小會隨著項目的進程和時間的推移發生變化。例如在物流地產項目的可行性研究階段，政策的不確定性帶來的風險會比其它風險相對較大些，並且風險隨著項目可研的進行而增加，最終在可研結束時增至最大；在項目的建設階段，技術風險會呈現出上升趨勢，成為該階段的主要風險；在項目的運營初期，項目因為剛剛步入市場因此對市場經濟的變動較為敏感，運營風險開始逐步增大；而項目進入穩定運營期後，經濟和市場風險開始逐漸變小。風險因素的種類和大小在各個階段有所不同，但是整體上又有一定的共性，因此在投資者進行風險決策的時候要多吸取經驗教訓充分的考慮到各種風險。

　　③風險的非均衡性

　　主要是指在我國物流地產的開發和運營過程中，各種風險對項目造成的影響程度是不一樣的。從項目的全過程來看，由於市場經濟原因所引發的風險最高，而由於國家政策和社會風險所產生的風險相對低一些，由於自然原因和技術原因所產生的風險最低。這是由物流地產項目的開發運營模式以及市場環境所決定的。

　　在當前為數不多的物流地產投資風險研究中，依然存在著以下一些問題。

　　①物流地產投資經濟評價中缺乏風險意識

　　隨著改革開放深入、市場競爭的加劇以及不斷加強的對外經濟合作，企業對於風險管理有了一定的認識，但是風險專業知識的欠缺導致了項目的各方一方面不夠清楚其所面臨的風險，另一方面缺乏管理的經驗，管理手段落後，缺乏主動的風險管控，而即使是對風險管理計劃有所制訂，也由於忽視了風險的階段性，導致制訂風險計劃沒有重點，很難做到防範措施的很好實施。另外，項目實施者和投資者由於存在利益的博弈，雙方信息沒辦法做到充分溝通，當一個項目經驗不豐富的投資者在進行決策的，對風險的估計和判斷自然不會充分。可行性研究工作者在輔助投資決策時往往只是單純的從財務數據方面進行盈利或者償債能力的論證，風險分析只是一筆帶過，這些主觀上對風險的不重視，進而造成風險評價方法及理論研究工作的落後。在這種環境下，分析人員不能幫助投資者對項目可能發生的各種風險進行全面分析，無法度量可能出現的風險概率及損失程度，也無法預見到風險之間的影響及後果，這樣一來，無怪乎出現投資嚴重超支、工期拖延甚至半途而廢止或開業後經營情況不善等不利行業和企業發展的現象。

　　②沒有構建系統、完整的物流地產風險管理理論框架，研究方法落後

　　物流地產項目風險管理應該綜合物流地產項目投資理論與風險管理理論的研究。由於物流地產項目風險管理本質上屬於風險管理，因此在研究的過程中可以參照風險管理的理論與觀點，但是不應該脫離物流地產項目自身的特點，即是投資風險管理必須有針對性，須得構建一個系統、完整的以物流地產風險為對象的管理框架，有了這樣的基礎性成果，才能保證今後研究成果之間的完備性和邏輯性，但目前物流地產理論研究還沒形成體系，更別說其風險管理理論框架了。

　　另外，物流地產項目投資風險評價手段是比較落後的。當前的物流地產項目投資風險評價時主要採用定性方法，定量的分析方法使用不多。在物流地產項目投資風險評價中分析人員多採用傳統的專家調查的定性方法，當然也有學者運用概率方法來進行定量分析。但這種方法存在的一個最大的缺陷在於：很不容易取得風險因素變數的概率分佈，另外不確定不完全是隨機性，因此概率分析評價方法在實際應用特別是對物流地產的實際操作中具有相當大的局限性，後文會有所分析。因此，物流地產項目投資風險的分析方法及技術手段與國外先進技術及國內工程項目風險評價方法比起來，存在很大的差距。

　　③照搬一般的風險投資評價方法，風險評價指標欠缺

　　如前文所述，物流地產項目的投資風險評價不能忽視項目本身投資的特點，而照搬一般的風險投資評價方法。專家調查法，層次分析法AHP，模糊綜合評價法，神經網路法在在當前的風險研究中得到了廣泛的應用，但是，從研究對象來看這些理論結合物流地產項目特點而進行的研究幾乎是空白。而從指標體系來看，目前財務方面的風險評價指標很多，如NPV、FIRR、BEQ等，但往往不能一步到位直接評價，需綜合計算;其次，判斷的標準是多項指標，而不是一個確定的指標，因此會招致不同的評價結果。