房屋維修責任管理

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　　房屋維修責任管理是指依據國家和地方的有關規定和物業服務合同的有關約定，明確房屋維修的責任及其費用承擔的管理工作。

　　根據房地產商品的特點，新建房屋有一定的保修期，並且房屋內的不同部分、不同設備的保修期也不同。因此，房屋維修責任可分為兩種情況。

　　1．新建房屋在保修期內的情況。新建房屋有兩種保修期限：一種是建設工程承包單位向建設單位承諾的保修期限，另一種是建沒單位向房屋使用者承諾的保修期限。

　　對於第一種保修期限，2000年中華人民共和國國務院令279號《建設工程質量管理條例》中規定，建設工程承包單位應按照其向建設單位出具的質量保修書中規定的保修範圍、保修期限和保修責任進行保修。在正常使用條件下，最低保修期限：

　　(1)基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

　　(2)屋面防水工程，有防水要求的衛生間、房問和外牆面的防滲漏為5年；

　　(3)供熱與供冷系統，為兩個採暖期、供冷期；

　　(4)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

　　第二種保修期是針對商品房而言的，2001年頒佈的中華人民共和國建設部第88號令《商品房銷售管理辦法》中規定，房地產開發企業應對所售商品房承擔質量保修責任，具體的保修範圍、保修期限等條款在合同中約定。保修期從交付之日起計算。

　　對於商品住宅的第二種保修期限，在1998年建設部頒佈的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》中規定：

　　(1)地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修。

　　(2)在正常使用條件下各部位、部件保修內容與保修期：屋面防水3年；牆面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；牆面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞兩月；供熱、供冷系統和設備1個採暖期或供冷期；衛生沽具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。

　　以上是商品住宅第二種保修期的下限，開發商實際承諾的保修期不得低於建設工程承包單位向建設單位出具的質量保證書約定保修期的存續期；存續期少於規定中確定的最低保修期限的，開發商承諾的保修期不得低於規定中的保修期。

　　非住宅商品房的保修期限不得低於建設工程承包單位向建設單位出具的質量保證書約定保修期的存續期。

　　在保修期限內發生的屬於保修範圍的質量問題，房地產開發企業應履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任，因不可抗力或使用不當造成損失的，房地產開發企業不承擔責任。

　　2．保修期滿後的情況。保修期滿以後，應由業主或非業主使用人承擔房屋的維修責任，並承擔相應的費用。同時，業主或非業主使用人與物業服務企業，應就不同情況明確各自的責任。

　　(1)房屋建築的共同部分、共用設備設施。在業主或非業主使用人按規定繳納住宅維修基金以後，由物業服務企業承擔房屋建築的共同部分、共用設備設施的維修責任，併在業主管理委員會監督之下，確保專款專用。若是屬於小修工程，應在年度管理費預算中的房屋保養費中支付。

　　(2)自用部位、自用設備。房屋內的自用部位、自用設備由業主或物業使用人承擔維修責任及相應的費用。如果不願自行維修，也可以委托物業服務企業或他人實施，維修費用由業主支付。但是，物業服務企業要對此維修負有檢查監督的責任。

　　(3)屬於業主間的異產毗鄰物業部分，則應依照《城市異產毗連房屋管理規定》承擔責任。

　　(4)其他情況。凡屬使用不當或者人為造成房屋損壞的，由行為人負責修複或給予賠償。

• 劉曉霞編著,住宅物業管理理論與實務研究,中國商業出版社,2009.05,第208頁