房屋维修责任管理

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　　房屋维修责任管理是指依据国家和地方的有关规定和物业服务合同的有关约定，明确房屋维修的责任及其费用承担的管理工作。

　　根据房地产商品的特点，新建房屋有一定的保修期，并且房屋内的不同部分、不同设备的保修期也不同。因此，房屋维修责任可分为两种情况。

　　1．新建房屋在保修期内的情况。新建房屋有两种保修期限：一种是建设工程承包单位向建设单位承诺的保修期限，另一种是建没单位向房屋使用者承诺的保修期限。

　　对于第一种保修期限，2000年中华人民共和国国务院令279号《建设工程质量管理条例》中规定，建设工程承包单位应按照其向建设单位出具的质量保修书中规定的保修范围、保修期限和保修责任进行保修。在正常使用条件下，最低保修期限：

　　(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

　　(2)屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房问和外墙面的防渗漏为5年；

　　(3)供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；

　　(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

　　第二种保修期是针对商品房而言的，2001年颁布的中华人民共和国建设部第88号令《商品房销售管理办法》中规定，房地产开发企业应对所售商品房承担质量保修责任，具体的保修范围、保修期限等条款在合同中约定。保修期从交付之日起计算。

　　对于商品住宅的第二种保修期限，在1998年建设部颁布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中规定：

　　(1)地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。

　　(2)在正常使用条件下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞两月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生沽具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

　　以上是商品住宅第二种保修期的下限，开发商实际承诺的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保证书约定保修期的存续期；存续期少于规定中确定的最低保修期限的，开发商承诺的保修期不得低于规定中的保修期。

　　非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保证书约定保修期的存续期。

　　在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任，因不可抗力或使用不当造成损失的，房地产开发企业不承担责任。

　　2．保修期满后的情况。保修期满以后，应由业主或非业主使用人承担房屋的维修责任，并承担相应的费用。同时，业主或非业主使用人与物业服务企业，应就不同情况明确各自的责任。

　　(1)房屋建筑的共同部分、共用设备设施。在业主或非业主使用人按规定缴纳住宅维修基金以后，由物业服务企业承担房屋建筑的共同部分、共用设备设施的维修责任，并在业主管理委员会监督之下，确保专款专用。若是属于小修工程，应在年度管理费预算中的房屋保养费中支付。

　　(2)自用部位、自用设备。房屋内的自用部位、自用设备由业主或物业使用人承担维修责任及相应的费用。如果不愿自行维修，也可以委托物业服务企业或他人实施，维修费用由业主支付。但是，物业服务企业要对此维修负有检查监督的责任。

　　(3)属于业主间的异产毗邻物业部分，则应依照《城市异产毗连房屋管理规定》承担责任。

　　(4)其他情况。凡属使用不当或者人为造成房屋损坏的，由行为人负责修复或给予赔偿。

• 刘晓霞编著,住宅物业管理理论与实务研究,中国商业出版社,2009.05,第208页