微觀決策
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微觀決策（Micro Decision）
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微觀決策，是指對帶有局部性的某一具體問題的決策。主要以實現戰略決策所規定的目標為決策的前提和標準，是巨集觀決策的延續和具體化，具有單項性、具體性、定量化的特點。
微觀決策的巨集觀影響[1]
當企業或專家權威們談到決策時，很容易聚焦於那些由高級主管們制定的重大決策。誠然，那些圍繞企業重組、併購以及戰略而制定的重大決策確實舉足輕重，要麼能創造巨大價值，要麼會毀壞大量價值。然而，如此重大的決策畢竟不是要經常做出的，而且並不總是能夠加以改進。比如，做決策的高級主管們也許不想讓你擾亂他們決策過程。
很多企業並沒有意識到的是，微觀決策（micro decision），也就是與客戶打交道的許多一線員工在很多時候所做出的細小決策，會對業務產生重大影響。這些決策的做出方式，會決定執行力是強是弱，以及業務是贏利還是虧損。
如果你能夠確定並改進一些關鍵的微觀決策，你的業績常常能夠大幅提高。
那麼，重大的微觀決策有哪些呢？當然，這要視行業而定，這樣的決策往往存在於關鍵運營流程的深處。比如，如果你是一家保險公司，有關如何解決理賠的日常決定就能左右你的業績。如果你身處銀行業，我們現在知道，貸款的決定不僅對利潤至關重要，而且與我們的經濟休戚相關。如今，銀行不得不對逾期債款與催款做出重要的微觀決策，而且這一趨勢日益明顯。如果你身處醫療保健行業，那麼關鍵的微觀決策不僅牽涉到病人的臨床治療，也涉及病人在醫院住多久以及醫療費如何償付等方面的日常決定。對於醫葯公司來說情況又有所不同，我曾經做過一個咨詢項目，結果發現醫生開處方所花費的時間居然是影響醫院贏利能力的最重要的微觀決策之一。在幾乎所有行業中，為自己所提供的服務收取多少費用是最重要的微觀決策之一。
假定你已經確立了一兩個有經濟杠桿作用的微觀決策，那麼你該如何加以改進呢？可行的方法有很多，不要總是採用同一種方法，這一點很重要。一個方法是全盤自動化，這正是詹姆斯·泰勒（James Taylor）和尼爾·瑞頓（Neil Raden）合著的《足夠聰明的體系》（Smart Enough Systems）以及泰勒討論企業決策管理的博客的核心內容。如果決策可以結構化，這倒不失為一個好主意。
但是，如果你確信在決策過程中依然需要人的參與，同樣也有數種可能的方法。其中一種就是建立與決策流程的目標相一致的關鍵衡量標準，並以此標準來評判個人決策者的表現：他們的決策結果如何？客戶對他們獲得的服務有何反應？如果不開始從個人層面對微觀決策者進行評估，他們的業績表現就不可能出現大幅提升。一家叫做Athenium的公司就採用了這種方法，將之運用到保險、醫療保健和法律程式上。
改進微觀決策最簡易可行的一種方法就是交給決策者一份檢查清單（checklist），提醒他們不要遺漏任何關鍵的步驟或問題。我以前在我的博客中提到過這種方法，醫生兼作家傑羅密·格魯普曼（Jerome Groopman）對它也曾有過描述。波士頓外科醫生阿圖爾·伽旺德（Atul Gawande）也曾在《紐約客》上提倡過檢查清單的使用，最近他還與人合作在《新英格蘭醫學期刊》上發表了一篇文章，文中說一份包含19項內容的檢查清單幾乎可以把手術過程中發生的死亡事件減少一半。當然，飛行員數十年來都是使用檢查清單來判斷他們的飛機在起飛前是否準備就緒。
微觀決策的案例分析[2]
土地出讓中的微觀決策內容包括:確定地塊的出讓方式、容積率、用地類型、地塊大小等。
- 1.出讓方式
目前有招標、拍賣、掛牌、協議4種方式並存，由於適用範圍與競爭程度不同，不同的出讓方式對地價的影響結果也不相同。國土資源部令第1號規定，“各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓”。相對非經營性用地而言，經營性用地一般有更高的預期收益，而且招拍掛方式引進了競爭機制，因此，與協議出讓比較，招拍掛出讓地價相對較高。
在3種公開出讓方式(招、拍、掛)之間，對地價的影響也存在差異。
(1)拍賣、掛牌地價高於招標出讓地價。由於招標出讓適用於土地用途受嚴格限制、僅少數人有受讓意向的經營性用地，其競爭程度弱於拍賣與掛牌，而且土地用途的限制本身有降低地價的因素，因此，招標出讓平均地價低於拍賣與掛牌。
(2)相對掛牌出讓而言，拍賣出讓地價容易離合理價格。在土地拍賣中，現在常採用英式拍賣，此種方式往往易使買者的出價偏離評價，甚至導致“天價”出現。究其原因:
1)在拍賣現場上，買者之間你爭我鬥、互不相讓，買者容易在這種氣氛中意氣用事，脫離評價來出價;
2)在公開競價過程中，買者自己對土地的評價往往受到對手的影響，從而造成出價偏離評價。相對來說，掛牌出讓使得競買人有較長的決策時間，有多次競買機會，競買人可作出冷靜決策，因而掛牌出讓地價更能反映開發商對土地的真實評價。
3)3種出讓方式對地價的影響並非絕對，在特定的情況下，不同的出讓方式之間可相互轉化。
比如，依據“1號令”規定，在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，可轉為拍賣。
- 2.容積率與用地類型
出讓地塊的容積率與用地類型受土地利用規劃及城市規劃的制約，但這並不意味著土地出讓時，作為政府代理人的決策者在容積率與用地類型的確定上無所作為，相反，由於土地利用規劃及城市規劃是粗線條的，對具體地塊的容積率、用途不可能一一明確，因此，土地出讓決策者可在城市規劃的指導下，確定出讓地塊的規劃容積率及用途。
一般而言，對地塊利用的限制條件越多，土地的市場價值越低。對地塊的容積率及用途進行限制，會降低土地的出讓價格。就容積率來講，在出讓時，通常的做法是規定其高限，對於發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，這一高限，是開發商估算其利潤水平的主要依據之一，規劃容積率越高，單位建築面積的土地成本分攤越小，利潤越高，所反映的土地出讓價格越高。
- 3.地塊大小
關於土地面積與其價格間的關係，學界有兩種觀點。一種觀點認為，兩者存線上性關係川;另一種觀點認為土地價值與面積存在非線性關係，並且其函數在地塊面積較小時呈凸性，地塊面積較大時呈凹性。
其中，Colwe U和Sirmans分別於1978年對Chalnpal邵的26個地塊、1980年對蘇格蘭Edinbu銘h的41個地塊、Champaign一Urbana的102個地塊，對指數函數模型進行了最小二乘法分析，從實證的角度對此進行了論證。
地塊面積對地價的影響，有成本、開發商預期收益、競爭程度3個方面的原因。首先，從成本來看，地塊面積較小時，由於規模效應，平均成本隨面積的增大有減小的趨勢，從而導致凹性。當地塊面積較大時，因涉及到城市的功能的深度規劃和土地重新開發，對更高層次規劃的需求導致成本的升高，同時，由於拆遷費用在土地獲取成本中所占比例較大，而且隨著土地面積的增加，拆遷範圍越大，拆遷的協調工作越難，從而帶來巨大的交易成本。其次，開發商購買土地的目的，除自行開發的土地外，還有一部分用於土地投機，在土地市場看好時，購進大面積土地，其用於投機的土地更多，因而可預期帶來更大的土地收益。最後，地塊面積的大小影響土地需求者之間的競爭程度。隨著出讓土地面積的增加，實力較弱的開發商逐步退出競爭，而實力較強的開發商的壟斷力量逐步增強，其結果是實力較強的開發商可以較低的價格獲取面積較大的土地。
就地塊面積而言，地價是以上3個方面因素共同作用的結果，並且不同的面積範圍有不同的主導因素:1)當出讓土地面積較小，地塊面積對地價的影響方式以規模效應導向及競爭程度導向為主，從而導致凹性。2)當地塊面積較大時，交易成本及預期收益的作用逐步顯現，從而導致凸性。
