城中村改造

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　　城中村改造是指根據地區社會經濟發展計劃和城市總體規劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。

　　城中村是中國大陸地區城市化進程中出現的一種特殊現象。改革開放以來，我國城市化 進程表現為：進程上屬於“急速城市化”，人口城市化虛高；空間上，建設佈局出現無序乃 至失控。城市的擴張將城市周邊的農村納入城市的規劃範圍，城市周邊的農村逐漸被城市的 高樓大廈包圍，成為了“都市裡的村莊”，即城中村。

　　我國目前的城中村存在的幾類問題：（1）居住人員和社會組織方面，存在著人口密度過高、社會治安壓力較大、村民就業和社會保障壓力大、城中村管理薄弱等問題；（2）土地、房屋權屬狀況方面，存在著土地權屬混雜、結構失衡、房屋使用性質更改隨意、缺乏有效管理手段、建築質量參差不齊、安全隱患大等問題；（3）規劃建設狀況方面，存在著村莊規劃缺失、規劃落實和建設管理難度大、公共服務設施欠缺、居住環境差等問題。

　　隨著城中村規模的不斷擴大以及城中村引發的社會管理問題日益凸顯，北京、上海、廣州、西安、太原等大、中城市相繼啟動了城中村改造工作。經過幾年的探索，各地逐漸形成了幾種不同的城中村改造模式。

　　（一）)各地城中村改造相關法律都規定城中村改造需要制定城中村改造方案，改造方案主要包括村莊現狀、社區居委會設立、清產核資、拆遷安置、用地規劃和建設設計以及經濟效益分析等內容。而房地產開發是由開發商獲得土地後依法辦理建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證以及施工許可證，然後依照獲批的規劃設計進行自主開發建設的行為，其設計規劃內容不會涉及到改造村莊、設立居委會等方面。

　　(二) 城中村改造的一項主要工作就是將集體土地轉為國有土地，而房地產開發一般是指房地產開發商獲得土地使用權後的建設行為，不需要再對土地所有權性質進行變更。

　　(三) 城中村改造還涉及村委會轉為居委會、村民戶口轉為居民戶口、集體經濟組織轉為股份有限公司或有限責任公司等問題，轉制工作是城中村改造的重要內容。而房地產開發不會涉及上述內容。

　　城中村改造是一項具有積極意義的社會工程和民生工程，是中國城市化進程和探索解決城鄉二元體制既存問題的一種途徑，與一般的房地產開發在性質上有著本質區別，因此也導致城中村改造在內容和流程上都與房地產開發不同。

　　該種模式主要指地方政府作為城中村改造活動的主體和責任人，全面負責城中村改造政 策、城中村改造方案、村民住宅拆遷補償方案、村民安置方案與村民安置過渡方案的制定和 具體實施，包攬與城中村改造有關的所有工作的一種改造模式。例如杭州的撤村建居模式即 屬於這種類型。自 2001 年以來，杭州各區成立了農轉居多層公寓建設管理中心，負責農轉 居及城中村改造工作。杭州市絕大多數農轉居項目由政府負責實施，統一規劃、統一操作， 其中籌資、拆遷、安置、建設、管理全部由政府負責。

　　該模式主要是以村集體為操作主體，以集體經濟為基礎，自行組織實施非市場化的改造。此種模式中，城中村村民通過民主協商、集體討論的形式決定有關本村改造的所有方案，並通過自籌資金、自行補償、自我安置的原則完成自我改造任務。

　　該模式指通過市場機制引入有實力的房地產開發企業，藉助其雄厚的資金、技術實力和 建設經驗，由開發商主導，與村集體或當地政府合作完成城中村改造項目的改造模式。例如 珠海在三舊改造中即主要選擇了開發商主導的模式。

　　城中村改造應當充分調動各方面的積極性，以改善城中村綜合環境，完備城市公共服務功能，構建和諧社區為目的，堅持政府主導、市場運作、利民益民、科學規劃、綜合改造的原則，依法保護農村集體經濟組織成員的合法權益，積極穩妥地推進。

　　城中村改造方案，應當根據城中村改造專項規劃和區域城市功能的要求，以及城中村改造綜合用地專項規劃指標，統籌考慮村民安置、環境風貌和經濟發展等因素，充分聽取村民意見，由區城中村改造辦公室組織編製。

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