土地登記代理合同

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　　土地登記代理合同是合同的一種，是土地登記代理人與委托人明確雙方所享有的權利和承擔的義務的協議。土地登記代理人根據土地登記代理合同從事委托人要求的土地登記代理服務內容，並據此收取土地登記代理服務費用。

　　一、土地登記代理合同是雙方合同

　　雙方合同是指一方當事人所享有的權利就是另一方當事人所負擔的義務。雙方當事人之間存在著互為對等的關係，這也是商品交換(包括服務交換)最為典型的法律表現形式。

　　二、土地登記代理合同是有償合同

　　有償合同是指當事人在取得權利的同時，必須支付相應的代價。一方當事人取得利益，必須向對方當事人支付相應的代價；支付代價的一方，必須取得相應的利益。這種代價可以是金錢，也可以是給付實物或提供服務。但一方取得的利益與對方支付的代價，不要求在經濟上、價值上完全相等，但應做到公平、合理，並應得到雙方的認可。

　　三、土地登記代理合同一般為書面合同

　　《合同法》第十條規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。”由於書面形式的合同具有可查證、發生糾紛時容易舉證、便於分清責任等優點，因此，為了更有效地保護雙方權益，土地登記代理合同一般應採用書面形式。

　　土地登記代理合同的內容主要由當事人約定，具體的內容根據當事人的不同需要會有所變化，但合同的主要內容是具有共性的。一般情況下，土地登記代理的合同應當包括以下主要內容。

　　一、當事人的名稱或者姓名和住所

　　當事人是合同的主體，沒有主體，合同就不成立。主體不明確，其權利義務關係就無法明確。土地登記代理合同的主體包括土地登記代理機構和委托人，土地登記代理人必須以土地登記代理機構的名義與委托人簽訂合同，不能以土地登記代理人個人的名義與委托人簽訂合同。通過明確主體關係，使土地登記代理合同具備法律效力。

　　二、代理事項

　　代理事項是土地登記代理合同的客體。客體是指合同主體在履行權利與義務時的共同指向。沒有客體，合同的權利義務就失去目的。在土地登記代理合同中，代理事項主要是指土地登記代理的具體內容。代理事項必須明確、清楚，如不清楚將難以保證合同得到正常履行，代理事項應是在合同中加以明確的重要內容。

　　三、代理成果與質量要求

　　土地登記代理成果一般以文件資料、書面報告等形式體現。為了滿足委托人的要求，保障合同的履行，對代理成果的形式和質量的要求需要在合同條款中予以明確。

　　四、代理許可權範圍

　　代理許可權範圍即土地登記代理合同中規定的授權範圍，是對土地登記代理人行為的約束。土地登記代理人必須在規定的授權範圍內從事代理活動，不得進行無權代理或越權代理。同時，委托人的授權範圍不得超越國家有關法律的規定。

　　五、代理費用的支付標準、支付方式和時間要求

　　代理費用是指委托人在接受土地登記代理人的代理成果的同時付給代理人的勞務報酬。此外，還應規定代理勞務報酬的結算和支付方式及時間要求。支付方式可以為現金結算，也可以轉賬支付。

　　六、合同的履行期限和方式

　　履行期限直接關係到合同中權利與義務完成的時間，也是土地登記代理合同依法存在的效力期限，同時也是確定違約與否的因素之一。當事人應當在土地登記代理合同中予以明確約定履行期限，同時也應當在合同中明確履行合同的方式。

　　七、違約責任

　　違約責任是當事人違反合同約定應承擔的法律責任。違約責任條款有利於督促當事人履行合同義務，保護守約方的利益。

　　違約責任條款應列明當事人雙方違背合同規定時所應承擔的違約責任。合同中沒有約定違約責任的，並不意味違約方不承擔違約責任。違約方未被依法免除責任的，守約方仍然可以依法追究其違約責任。

　　八、糾紛解決方式

　　糾紛解決方式是當事人解決合同糾紛的手段和途徑。當事人發生糾紛時使用的處理方式通常有協商、調解、仲裁和申訴四種方式。當事人應在合同中明確選擇解決合同爭議或糾紛的具體途徑，如通過仲裁或申訴。

　　除上述內容外，委托人和土地登記代理機構還可根據不同的土地登記代理的內容，結合土地登記代理的有關專業要求和政策要求等，在合同中增加有關內容。需要說明的是，土地登記代理合同應得到委托人和土地登記代理機構雙方的認同，並簽字蓋章後方可生效。

　　在實際操作時，土地登記代理合同簽訂的目的在於明確雙方當事人各自享有的權利和承擔的義務。一方面，它通過規定土地登記代理人的代理許可權和違約責任，約束代理人的行為，從而從法律上保護了委托人的利益；另一方面，它規定土地登記代理人在合同規定的代理許可權內從事的代理活動，委托人必須承認、承擔責任，並且按照合同規定給付代理費用，從而保護土地登記代理人的利益。土地登記代理合同的重要作用主要體現在以下兩個方面：

　　(一)有效保障合同當事人的合法權益

　　合同訂立後，對合同當事人具有法律約束，當事人應當依照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。合同當事人在履約過程中不承擔義務或者違反約定就應當承擔繼續履行、採取補救措施及賠償損失等違約責任。

　　土地登記代理人與委托人之間通過合同形式相對固定雙方的權利與義務關係，是合同當事人取得相互信任、溝通並各自履行義務，確實保障雙方權利的根本途徑。

　　(二)維護土地登記代理市場的秩序

　　土地登記代理活動是市場行為，土地登記代理人與委托人之間雖然是勞務關係但也體現了商品(服務)交易關係。土地登記代理人與委托人之間通過合同形式約束雙方惡意的、無序的行為，可以避免損害對方利益行為的發生，使雙方最大限度地實現其利益，從而有效維護了土地登記代理的正常市場秩序。

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