土地登記代理機構
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什麼是土地登記代理機構[1]
土地登記代理機構是指為委托人提供土地登記代理和咨詢服務的中介組織，即指符合執業條件，並依法設立，從事土地登記代理活動的公司、合伙機構、個人獨資機構。
土地登記代理機構的設立與註銷[2]
(一)土地登記代理機構的設立
由於我國對土地登記代理機構的設立條件還沒有明確的規定，因此可參照《中華人民共和國城市房地產管理法》第四章第五十七條有關房地產中介服務機構設立的條件規定來確定土地登記代理機構的設立條件：
(1)有自己的名稱和組織機構。
(2)有固定的服務場所。
(3)有必要的財產和經費。
(4)有足夠數量的專業人員。
(5)法律、行政法規規定的其他條件。
土地登記代理機構的設立還應符合中華人民共和國公司法、合伙機構法、個人獨資機構法、中外合作經營機構法、中外合資經營機構法、外商獨資經營機構法等法律法規及其實施細則和工商登記的規定。設立土地登記代理機構的執業人員的條件，應當由土地行政主管部門進行審查，經審查合格後，再辦理工商登記。
設立跨省、自治區、直轄市從事土地登記代理活動的機構，應當符合所在地有關管理部門的規定。
(二)土地登記代理機構的分支機構的設立
國內土地登記代理機構可以根據業務需要，也可在國內其他區域或國外設立分支機構，從事土地登記代理業務。分支機構應有一定的經營資金和一定數量的從業人員，持有《中華人民共和國土地登記代理人職業資格證書》的人員數量達到規定的要求。分支機構不具有法人資格，土地登記代理機構對其分支機構解散後尚未清償的債務承擔責任。
外國土地登記代理機構可以在中華人民共和國境內設立分支機構，從事土地登記代理業務。分支機構應有一定的經營資金和一定數量的、中國政府承認的並允許其在國內執業的從業人員，持有《中華人民共和國土地登記代理人職業資格證書》的人員數量達到規定的要求。其分支機構不具有法人資格，外國土地登記代理機構對其在中國境內的分支機構的債務承擔責任。
設立分支機構也應經過土地行政主管部門審查和工商登記，應符合國家法律、法規和工商登記管理規定的其他條件。
(三)土地登記代理機構和分支機構的註銷
土地登記代理機構和分支機構的註銷，標誌著其主體資格的終止。註銷後的土地登記代理機構不再有資格從事土地登記代理業務，註銷時尚未完成的土地登記代理業務應與委托當事人協商處理，可以轉由他人代為完成；可以終止合同賠償損失；在符合法規的前提下，經當事人約定，也可以用其他方法。
土地登記代理機構和分支機構的備案證書被撤銷後，應當在規定的期限內向所在地的工商行政管理部門辦理註銷登記。
土地登記代理機構和分支機構歇業或因其他原因終止代理活動的，應當在向工商行政管理部門辦理註銷登記後的規定期限內向原辦理登記備案手續的土地行政主管部門辦理註銷手續。
土地登記代理機構的權利和義務[2]
(一)土地登記代理機構有以下權利
(1)享有工商行政管理部門核准的業務範圍內的經營權利，依法開展各項經營活動，並按規定標準收取佣金。
(2)可向主管部門提出實施專業培訓的要求和建議。
(3)按照國家有關規定製訂各項規章制度，並以此約束在本機構中執業土地登記代理人的執業行為。
(4)由於委托人的原因，造成土地登記代理機構或土地登記代理人經濟損失的，有權向委托人提出賠償要求。
(5)法律、法規和規章規定的其他權利。
(二)土地登記代理機構有以下義務
(1)依照法律、法規和政策開展經營活動。
(2)認真履行土地登記代理合同，督促土地登記代理人認真開展代理業務。
(3)維護委托人的合法權益，按照約定為委托人保守商業秘密。
(4)承擔因代理不當造成的委托人的損失賠償。
(5)嚴格按照規定標準收費。
(6)接受主管部門的監督和檢查。
(7)依法繳納各項稅收和行政管理費。
(8)法律、法規和規章規定的其他義務。
土地登記代理機構年度審查[1]
土地登記代理機構管理部門應對代理機構實施年度審查制度，年度審查主要審查機構的設置情況、人員資格、執業情況、經營業績及執業紀律等。
(一)土地登記代理機構在年度審查中應提交
(1)《營業執照》副本；
(2)《土地登記代理人職業資格證書》；
(3)《土地登記代理機構人員構成表》；
(4)《土地登記代理機構經營情況表》；
(5)《土地登記代理業務情況表》；
(6)其他材料。
(二)凡有下列情況之一的土地登記代理機構，視為年度審查不合格
(1)未按時辦理資質有關登記事項變更登記的；
(2)《土地登記代理人職業資格證書》持證人員數量不足的；
(3)有嚴重違法經營行為的；
(4)逾期未辦理年審的。
對於有土地登記代理糾紛投訴現象，但尚未解決的，可以暫緩年審。待處理完投訴後，方可准予年審。年審不合格的土地登記代理機構責令其停止土地登記代理業務。
每年度的土地登記代理機構年審工作結束後，土地登記代理管理部門將發佈公告，向社會公佈年審結果。
土地登記代理機構管理[2]
土地行政主管部門對土地登記代理機構加強管理，實施監督。
(一)實行資質認證管理
根據《土地登記規則》第三十二條的規定，國家對土地登記代理機構實行資質認證制度。具備下列條件的機構可以申請土地登記代理機構資質認證：
(1)具有獨立法人資格的土地登記代理機構或土地中介機構；
(2)註冊資金50萬元以上；
(3)有3名以上取得土地登記代理人資格證書的專職人員。
資質認證須向縣級以上土地行政主管部門申請，並經初審後，由省級土地行政主管部門統一報國土資源部審查後，頒發土地登記代理機構資質證書。
土地登記代理機構必須堅持業務台賬制度，及時準確地報送報表，簽訂合同規範，按國家規定合理收費，無違法違章行為。
(二)實行年檢制度
土地行政主管部門對土地登記代理機構的業務情況和專業人員條件每年進行一次檢查驗證，並於每年年初公佈檢查合格的土地登記代理機構名單，檢查驗證不合格或無故不參加檢查驗證的，不得從事土地登記代理服務活動。
(三)實行動態管理
土地登記代理機構的從業人員發生變動，應及時向主管的土地行政主管部門辦理變更手續；遺失證件的應到原發證部門申請補發。嚴禁偽造、塗改、轉讓《土地登記代理機構資質證》、《土地登記代理人資格證》。
(四)建立財務會計制度
土地登記代理機構應健全財務會計制度，建立會計賬簿，編製財務報表。收取服務費應出具統一發票，經營所得應依法納稅。
(五)進行監督檢查
土地行政主管部門應對土地登記代理機構的經營活動進行監督檢查。土地登記代理機構應按土地行政主管部門的要求提交業務統計報表，如實報告經營情況。
土地登記代理機構與代理人的關係[3]
土地登記代理機構是土地登記代理人執業的場所，是土地登記代理人執業活動的組織機構，兩者間存在如下關係：
第一，土地登記代理人與土地登記代理機構之間有執業關係。一方面，土地登記代理人從事代理活動必須以土地登記代理機構的名義進行，不能以個人的名義進行；另一方面，土地登記代理機構必須是由土地登記代理人組成的。
第二，土地登記代理機構與土地登記代理人之間有法律責任關係。一方面，土地登記代理人在執業活動中由於故意或過失給委托人造成損失的，由土地登記代理機構統一承擔責任，土地登記代理機構向委托人進行賠償後，可以對承辦該業務的土地登記代理人進行追償；另一方面，由於委托人的故意或過失給土地登記代理機構或土地登記代理人造成損失的，應由土地登記代理機構向委托人提出賠償請求，委托人向土地登記代理機構進行賠償後，再由土地登記代理機構向土地登記代理人的損失進行補償。
第三，土地登記代理機構與土地登記代理人之間有經濟關係。由於土地登記代理業務是由土地登記代理機構統一承接的，土地登記代理合同是在委托人與土地登記代理機構之間簽訂的。因此，由土地登記代理機構統一向委托人收取佣金，並由土地登記代理機構出具發票。土地登記代理機構收取佣金後應按約定給予具體承接代理業務的土地登記代理人報酬，報酬的形式可以由機構與土地登記代理人協商確定。
