土地儲備基金

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什麼是土地儲備基金

  土地儲備基金政府部門(土地儲備機構)、銀行企業三方協作,管理三位一體,資金封閉運作的土地一級開發融資模式。基本思路是通過土地二級市場回款成立一個土地儲備基金,為土地一級開發時間超過兩年的項目提供銀行貸款擔保,或者直接參与資金短缺的項目。

設立土地儲備基金的必要性

  資金和土地是土地儲備機制的兩大基本要素。土地儲存過程既是土地流轉的過程,實際上也是資金迴圈的過程。儘管城市土地儲備中心是一個非營利性機構,但是它所運作的資金是巨額的。從全國各地開展土地儲備的情況來看,資金籌措是一個難題,也是制約發展的重要環節。完善資金政策,建立合理的資金籌措和運作機制是實施土地儲備工作的關鍵環節。

  土地儲備機制的運行客觀需要設立土地儲備基金。土地儲備基金是指城市政府將於土地儲備有關的收入集中而設立的專項資金。其特點是集合投資分散風險、專家管理。土地儲備基金的使用、管理的主管部門是地方財政部門。土地儲備機制建立在政府對土地一級市場壟斷的基礎上。其基本運行模式是,通過徵用、收回、收購等方式將需納入儲備的土地集中,土地儲備機構進行拆遷安置、平整場地、配套開發等前期工作,土地行政主管部門負責按計劃對外供應。這種運行模式在客觀上就要求土地儲備機構在儲備每一宗土地時,必須確保有充足的資金來支付原用地單位的徵地費、拆遷安置費和對土地進行前期開發的配套等巨額費用。用發展的眼光來看,土地儲備應走規模化儲備、有計劃供應的道路,即土地儲備機構通過對儲備土地的滾動開發逐步形成土地儲備庫,在對土地進行綜合經營、開發的同時,由土地行政主管部門在確定了合理的土地儲備量和儲備周期後按計劃對外供應,以達到政府對土地市場的有效調控。這樣,需要的資金將更加巨大,單靠政府撥款、銀行貸款既難以滿足發展的需要,又存在較大的風險,設立土地基金顯得尤為必要。

  從經營城市的長遠戰略看,設立土地儲備基金為設立城市土地基金打下了良好的基礎。隨著城市化步伐的加快,城市建設也必將走上集約化、規模化經營的道路。城市土地是城市的重要資源,更是城市的重要資產,對城市土地的合理經營和管理對城市建設勢必會起著舉足輕重的作用。大規模的城市建設需要的是巨額的資金支付,設立城市土地基金的設想在國外有些城市已經成為現實。在土地儲備基金的運作、管理過程中取得的經驗成為設立城市土地基金的寶貴財富。

設立土地儲備基金的可行性

  加強土地儲備基金的建設,對搞活土地市場,促進土地開發資金的良性迴圈具有重要作用。主要表現在:一是可以解決土地儲備、開發過程中資金不足的問題。土地儲備、開發過程中需要的資金數額巨大,單靠任何一種形式的籌資形式都難以滿足需要,土地儲備基金作為專款專用,不但解決了土地儲備成本問題,還可以尋求新的投資渠道。二是可以搞活土地交易市場,優化土地資金配置。三是依靠巨額資金支持,可以調控房地產業的發展速度和規模,保持房地產業的健康發展。設立土地儲備基金有利於土地儲備機制的發展,有利於增強政府對土地市場的巨集觀調控能力,通過市場的手段配置土地資源,有利於加快城市建設步伐,深化經營城市理念。

  土地市場的日臻完善是設立土地儲備基金的基礎。我國土地使用制度改革已有十多年,各地相繼建立起土地有償有限期的使用制度、國有土地使用權出讓和轉讓制度以及城市基準地價評估、更新和公示制度。土地市場得到了長足發展,日趨成熟,諸多城市已建立起了土地收回(收購)儲備機制,形成了政府壟斷土地一級市場的良好局面。據統計,目前全國已有二百多個城市成立了土地儲備機構。一些大中城市土地市場已初具規模,政府通過土地出讓、租賃等有償供應手段取得了相對比較穩定的土地收益,這為設立土地儲備基金打下了堅實的基礎。

  政府的支持和相關部門的配合是設立土地基金的重要條件。隨著各地土地儲備機制的建立和發展,政府已意識到土地資產合理運營在城市建設中的重要作用。設立土地儲備基金需要政府有決心將與土地儲備有關的收益集中起來,以大量資金做後盾,通過規模化運作壟斷土地一級市場,形成土地儲備資金由小量投入到大量回收再到大量投入的良性迴圈。

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