商業地產系統
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商業地產系統是指由多個（數百個以上）以上有機聯繫、相互依存的空間、實物等要素所組成，具有特定功能、結構和環境的商業經營服務空間系統。該定義有四個要點：
1、系統及其要素系統是由兩個以上要素組成的整體，構成這個整體的各個要素可以是單個事物（元素），也可以是一群事物組成的分系統、子系統等。商業地產系統所研究的具體對象繁多及其範圍大，是一個複雜巨系統。
2、系統和環境商業地產項目就是一個系統，項目以外就是環境，任一商業項目系統又是它所從屬的一個更大系統（環境或超系統）的組成部分，並與其相互作用，保持較為密切的輸入輸出關係，如商業地產系統大量的人流、物流、資金流、信息流等的交換。商業地產系統連同其環境超系統一起形成系統總體。系統與環境也是兩個相對的概念。
3、系統的結構在構成商業地產系統的諸要素之間存在著一定的有機聯繫，這樣在系統的內部形成一定的結構和秩序。結構即組成系統的諸要素之間相互關聯的方式。商業地產系統結構多種多樣，有空間組合結構、各種流的結構和秩序、人員組織結構等。
4、系統的功能商業地產系統其存在的作用與價值就是提供經營服務場所，運作的具體目的是獲得利潤，其功能受到其環境和結構的影響，獲利能力千差萬別。
1、整體性整體性是系統最基本、最核心的特性，是系統性最集中的體現。商業地產系統中具有相對獨立功能的空間及場景間的相互關聯，是根據商業地產系統功能依存性和邏輯統一性的要求，如人流動線規律等，協調存在於系統整體之中。商業地產系統的構成空間以及智能系統、照明系統等的機能，它們之間的相互聯繫和作用要服從系統整體的盈利目的和經營、服務功能，在整體功能的基礎上展開各要素及相互之間的活動，這種活動的總和形成了商業地產系統整體的有機經營行為。在一個系統整體中，即使每個要素並不都很完善，但它們也可以協調、綜合成為具有良好經營功能的系統；反之，即使每個要素都是良好的，但作為整體卻不具備某種良好的經營功能，也就不能稱之為完善的系統。任何一個要素不能離開整體去研究，要素間的聯繫和作用也不能脫離整體的協調去考慮。集合的概念就是把具有某種屬性的一些對象作為一個整體而形成的結果，因而商業地產系統集合性也是整體性的具體體現。
2、關聯性構成商業地產系統的要素是相互聯繫、相互作用的；同時，所有要素均隸屬於商業地產系統整體，娛樂空間、休閑空間、景觀空間、設備空間等都具有互動關係。關聯性表明這些聯繫或關係的特性，並且形成了商業地產系統結構問題的基礎。
3、環境適應與唯一性商業地產系統的開放性及環境影響的重要性是當今商業項目的普遍規律，也是選址的基本關註點。任何一個商業地產系統都存在於一定的地段環境之中，商圈理論要分析商業地產系統與環境之間產生物質、能量和信息的交流。商業環境的變化必然會引起商業地產系統功能及結構的變化。商業地產系統必須首先適應商業環境的變化，併在此基礎上通過客戶關係管理使商業環境得到持續改善。越是複雜的商業系統，它的環境適應性要求越高，這也形成了它的唯一性，通常應區分不同的商業環境類（技術環境、經濟環境、社會環境等）和不同的商業環境域（外部環境、內部環境等）。
4、目的性商業地產開發與經營管理就是將人、設備、原材料、設施組織和管理起來以實現一個目標的系統。其終極目標是通過增值獲得盈利。
5、層次性商業地產系統是一個複雜的大系統，其下有規劃設計、實施、經營等子系統，實施系統之下又有質量、進度、成本等子系統，呈現層次性。縱向層次劃分：規定性層次、戰略性層次、戰術性層次。城市商業的層次性體現———商圈網格理論，以及與商圈網格理論對應的交通層次———網格論。
此外，商業地產系統還有它特有的系統特性：
1、金融性。商業地產開發回報周期長，資本特性明顯，沒有強大的資本，難以從容地運作商業地產。
2、商業性。商業地產更重要的是它的商業經營複雜性，是商業地產的核心。
3、複合性。商業地產體系具有複雜性，涉及的知識、學科具有複合性，如涉及商業、地產、金融，商業物業管理涉及商業、物業管理、機電，所以要有擁有複雜性思維的複合型人才運作商業地產。
商業地產系統的特點主要表現在：
1、商業地產系統的功能和屬性多樣，由此而帶來的多重目標間，開發商的短期資金回報，與商業養鋪及商業經營的長期回報之間的矛盾，商鋪散售與商鋪統一經營之間的矛盾，經常會出現相互消長或衝突的關係；
2、商業地產系統通常由多維且不同質的要素所構成，如坪效低的餐飲空間與坪效高的主力店等；
3、一般為人—空間—傳遞系統，而人流或群體及其組織表現出固有的複雜性；
4、由空間、場景間相互作用關係所形成的商業地產系統結構日益大型化、複雜化和動態化。
大規模複雜系統還具有規模龐大及經濟性、金融性突出等特點。
- 張家春主編,《商業地產學》,上海交通大學出版社,2014.01,第43頁
