合約規劃

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　　合約規劃是指項目目標成本確定後，對項目全生命周期內所發生的所有合同大類、金額進行預估，是實現成本控制的基礎。合約規劃也可以理解為以預估合同的方式對目標成本的分級，將目標成本控制科目上的金額分解為具體的合同。合約規劃也是制定項目招投標計劃的基礎，根據合約規劃編製年度或月度招投標計劃，並根據合約規劃分解的目標成本，控制合同價。

　　主要根據企業管理的成熟度而定，如果企業的費項、合約規劃體系相對穩定，可以在項目啟動階段的目標成本編製及審批後進行合約規劃的編製。如果管理精細度還沒到達這一步，至少應在目標成本最終確定後進行編製。

　　合約規劃是指將目標成本按照自上而下、逐級分解的方式分解為合約大類與相應的合同金額。對目標成本進行合約分解的方法多為“價量原則”和“經驗值”，同時結合項目情況和投資收益指標，制定項目各控制費項可能發生的合約及預計金額。另外，如果不能將目標成本細化到具體的合同時，可以將目標成本分解為“合同大類”，隨著項目的推進，這些合同大類會逐步細化。合約規劃會明確三個要素：即一個科目下到底有哪些合約，每個合約的金額是多少，待發生的合約金額又是多少。

　　這裡強調的是，在做合約規劃時，肯定有部分費用不明確，因此引入規劃餘量的概念，來標明暫時不能明確的費項，並作為費項的“蓄水池”，隨著實際簽訂合同的變化而變化。規劃餘量的總額反應了目標成本控制的鬆緊度。針對規劃餘量設定每一個費項的預警、強控範圍，便可作為後續項目成本控制的基礎。

　　1、成本控制的管理抓手

　　某標桿企業分管成本的副總裁曾說：如果不把目標成本分解成合約規劃併進行過程管控，成本管理就只能淪為成本部門自娛自樂的數字游戲。

　　在前文合約規劃定義時就明確，合約規劃是指導項目從招投標到工程結算整個過程中的合同簽訂及變更的一種管控手段，對項目成本起到事前控制的作用。

　　那麼，合約規劃如何指導合同的簽訂、付款和執行？

　　（1）合同簽訂——無規劃不合同

　　擬定合同時，需由專業部門根據項目實際情況明確合同金額、付款時間、付款方式。在合同簽環節，必須以合約規劃為依據，遵循“無規劃不合同”的原則，實現合約規劃對合同簽訂的指導，並考察費項規劃餘量，通過預警、強控指標進行相應管控：如果合同簽訂導致動態成本超預警線，就會觸發預警消息；如果超強控線，將停止業務執行。且對應的合約規劃不允許重覆被其他合同選擇，以防止重覆計算已發生成本，避免已發生成本虛高的問題。

　　（2）合同執行——變更（簽證）精細管控

　　在合同執行環節，當進行變更申報時，首先應確定該變更（簽證）該不該做、值不值得做；其次要預估變更金額，並與合同訂立時的預計變更對應，確保變更在可控範圍內。如果超出預計變更範圍，則需要考慮是否有對應的規劃餘量；再次，當變更實施完成後進行施工確認階段，核定是否完成、實際完成的工程量，將變更金額納入項目成本；最後，分析變更產生的原因及變更導致的成本分佈，即進行有效成本與無效成本的情況分析。

　　（3）合同付款——精細核量核價、付款有理有據

　　首先，將合同付款與項目計劃中的工作項或工作成果進行綁定，保證合同付款不會與實際工程的完工情況不符，避免合同款項超付的問題。具體來說，就是要根據工程形象進度，對“已完工”部分的工程量進行審定，反映工程的實際完工“產值”，並作為制定付款申請的重要依據；其次，梳理代扣代付和其他扣款，為款項支付提供依據；再次，根據合同付款條件及實際完工產值，修訂付款計劃，形成項目級付款計劃；最後在付款計劃範圍內完成付款申請，並完成款項支付。

　　2、支撐資金計劃動態預測

　　推行合約規劃管理模式後，就可以提前根據已發生合同及待發生合約規劃形成明晰的月度付款計劃，並與項目主項計划下分解的工作項及合同進行耦合，有效實現成本與計劃的聯動，進而結合銷售回款預算，形成項目的動態現金流。

　　在合同執行上，很多房地產企業將合同和項目主項計劃、專項計劃關聯，並針對影響關鍵進度、成本金額大、影響後續質量的重點合同進行提前梳理和針對性管控。比如，很多房企會重點關註建築設計合同、樁基礎施工合同、土方工程施工合同等，因為這些合同占了項目中超過80%的成本。

　　3、指導後期採購工作

　　合約規劃能夠直接指導後期採購工作的開展，即基於標準工程合約規劃可形成項目工程合約規劃，提前預判合同，有利於採購策劃、採購計劃、招標等工作的開展。合約規劃成為打通成本管理規劃與採購管理規劃的橋梁。