不動產資產信托

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不動產資產信托(Real Estate Asset Trust通稱REAT)

　　不動產資產信托是指委托人移轉其不動產或不動產相關權利予受托機構，並由受托機構向不特定人募集發行(公募)或向特定人私募交付不動產資產信托受益證券，以表彰受益人對該信托之不動產、不動產相關權利或其所生利益、孳息及其他收益之權利而成立的信托。

　　不動產資產信托系不動產所有權人或不動產相關權利人，將其不動產所有權或相關權利信托予受托機構，並以該等權利為擔保標的，再對外募集資金而成立之信托。換言之，不動產資產信托系對外發行債券形式之有價證券，業主(委托人)須定期還本。

　　不動產資產信托之性質與公司債相似，投資人之收益系依債券發行時所約定之利率而定，其獲利較為固定惟不得請求分配股利。

　　不動產資產信托參與者都包括投資人、受托機構、信托監察人、不動產開發或管理機構、主管機關、信用加強及評等機構、會計師、主業估價者、承銷商、律師。唯不動產資產信托中，多了一個委托人，即不動產業主。

　　其流程也基本相同，包括以下步驟：

　　1． 訂立不動產投資信托契約；

　　2． 不動產資產信托為不動產信托轉移；

　　3． 主管機關核准或申報生效（私募採用報備制）；

　　4． 發行受益證券；

　　5． 信用評等或信用加強；

　　6． 收取投資人價款；

　　7． 不動產投資信托為基金投資運用及收取投資收益，不動產資產信托為委托不動產開發或管理信托不動產；

　　8． 不動產投資信托為收取不動產收益，不動產資產信托為信托財產保管；

　　9． 召集受益人會議、執行受益人會議決議及代為訴訟

　　10．分配信托之收益、孳息或其他利益。

　　不動產投資信托和不動產資產信托的都是運用募集社會大眾的資金進行不動產專案開發計劃，並藉由專業開發或管理機構的開發、管理或處分，大幅提高不動產價值，充分結合不動產市場與資本市場的特性，以健全房地產市場。

　　兩者不同之處在於，前者先發行證券獲取資金，再用籌集的資金投資不動產項目，而後者是先有不動產項目，在以此為支撐發行證券獲取資金，所以後者有委托人不動產信托的轉移。對投資者而言，前者只是投資於不動產，但不動產項目並不確定，而後者則是投資於確定的不動產項目。

　　不動產資產信托證券化於國外已行之有年，屬於資產擔保證券融資的一種，其主要目的及功能為提供不動產擁有人傳統融資管道以外的新的籌集資金的方式，讓擁有不動產資產的業主得以透過證券化直接自資本市場投資人取得資金，並降低所持有不動產的數量。不動產資產信托證券化相對於傳統的銀行融資為一種較為複雜、困難度較高的籌資方式，因為必須考慮個案的特殊情況。委托人利用不動產資產信托證券化籌資，可能有以下優點：

　　（一） 可能降低籌資成本，不動產資產信托證券化雖然必須支付各項費用予參與各機構，但若證券化期間夠長，且能鎖定較低利率，亦即於市場利率較低時發行或交付受益證券，則委托人即可以較低成本（利率）取得長期（發行期間）穩定資金。

　　（二） 透過適當的證券化架構，委托人仍可以繼續收取其不動產資產所產生部分收益，該不動產仍得列於法人委托人財務報表上，且委托人得以適當約定價格於發行期滿後取回標的不動產。

　　（三） 因不動產資產證券的評等與委托人本身評等並不相關，故信用評等不佳的委托人只要持有能產生穩定收入具有價值不動產，一樣可以利用不動產資產信托證券化管道向資本市場投資人募集資金。

　　（四） 不動產資產信托證券化計劃可以依不同不動產標的，不同的委托人（不動產之所有人）的需求而量身打造訂做，以符合特殊標的或委托人特定需求。

　　一個完整的不動產資產信托證券化計劃參與的成員很多，主要有：主辦顧問、委托人、受托機構、不動產管理機構、專業估價者、法律顧問、會計顧問、評等機構及證券承銷商。其中，主辦顧問負責整個證券化計劃架構規劃，協調其它各參與單位；委托人即為不動產所有人；受托機構則負責受托管理及處分信托財產，並募集或私募受益證券；不動產管理機構則由受托機構委任以負責管理或處分標的不動產；法律顧問及會計顧問分別提供進行不動產資產信托計划過程中所須各項法律及會計協助，並就該計划出具法律／會計（稅務）意見，法律顧問亦必須協助受托機構準備與不動產資產信托計劃相關之各項文件，用以向主管機關申請核准或申報生效。