住宅金融

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住宅金融（Housing Finance）

　　住宅金融是指在住宅的投资、生产、流通、经营、消费的过程中，通过金融机构和金融市场，运用各种金融工具和方式，进行资金的筹集、融通、借贷、结算及提供相关的金融服务。属于房地产金融的一部分。

　　住宅金融可以分为两大类：一是住宅生产融资，即银行等金融机构为住宅开发机构提供资金及相关的信用服务，满足企业生产住宅的需要；二是住宅消费融资，即银行等金融机构为住宅消费者或住宅投资者提供资金和相关的信用服务，满足人们获取住宅的需要。

　　信用是以偿还为条件的价值运动的特殊形式，表现为在不发生其产权(尤其是所有权)根本变化的情况下，价值单方面的暂时让渡或转移；接收信用者要按照借．贷双方的协议还本付息，并且资金要带来增值。住宅金融信用是以住宅为特定对象，产生于住宅的生产与再生产过程中的信用，包括土地、房屋的开发、建设、经营和消费环节中发生的货币借贷和住宅交易中的预付与赊销行为。住宅金融信用的主要形式有：

　　(1)政府信用。即政府借贷在住宅领域里的表现，其接收信用的形式是发行政府债券，用以筹措住宅建设资金，政府从个人、企业和金融机构取得信用并承担债务，使自己成为债务人；其授予信用的形式是发放低息或无息的政府贷款，用以支持某些特定项目的住宅(如面向低收入者的廉租住房)建设。

　　(2)商业信用。即企业之间相互提供的与住宅交易直接联系的信用，包括企业在住宅交易中通过延期或分期付款等形式所形成的信用，以及通过预付款或预付订金等形式所形成的信用。住宅商业信用的实现，应该要有证明债权债务关系的凭据，其发展方向也应是商业信用的票据化。

　　(3)银行信用。即银行以货币形式向房地产开发企业和个人提供的与住宅建设、投资和住宅消费有关的信用。银行一方面以债务人的身份，通过吸收企业和居民各类存款等形式，把社会上的闲散资金集中起来；另一方面又以债权人的身份，通过房地产贷款等形式，将资金提供给需要的企业和个人。这里的银行不仅仅指商业银行和专业银行，也包括那些有资格接受和授予信用的其他金融机构。

　　(4)个人信用。即社会上在有行为能力的个人之间发生的与住宅交易有关的”借贷行为，例如个人房产交易(包括售买和租赁)中的预付、赊销、延期付款、分期付款等形式。

　　凡是从事与住宅的各项业务相关的各类金融机构都可视为住宅金融组织。我们可以从不同的角度，把住宅金融组织分成不同的类型，如：专业性(专营性)金融组织和综合性(兼营性)金融组织；银行性金融组织和非银行性金融组织；公营性金融组织和私营性金融组织；商业性金融组织和政策性金融组织，等等。概括而言，住宅金融组织主要有：

　　(1)普通商业银行。它们是兼营性的金融组织，除了发放其他类型的工商业贷款之外，还向住宅的建设者提供开发贷款，或向住宅的购买者提供单位或个人贷款，并多是通过设立房地产信贷部来具体操作住宅金融业务。在住宅金融领域，商业银行的经营规模和市场覆盖面都无疑占据主要位置。以中国工商银行为例：该行宣布，截至2004年底，已经为270万户居民在购置住房方面提供了按揭支持；到2006年末，规划实现个人住房贷款余额占全行各项贷款余额的比例将达到15％。

　　(2)专业性金融组织。包括住房储蓄银行、房地产抵押银行等，它们专以吸纳住宅储蓄或发放住宅贷款为其主营业务内容，通常会得到政府一定的优惠性政策支持。有些非银行的金融组织，如互助合作性的住宅金融机构也具有专业银行的特点。

　　1775年，英国的伯明翰成立了第一家互助合作性的建筑社团；到1997年时，英国的建筑社团在房地产金融市场上所占的份额仍达58％。在德国，政府对住房储蓄银行订有一套鼓励政策，例如年满16周岁以上的、年收人不超过5万马克的单身者，每年可享受住房储蓄存款额(最高1000马克)10％的奖励(即100马克)；对企业主每月自愿付给雇员的住房储蓄补助，国家同样给予10％的奖励；另’外在住房储蓄银行里存款，储户还可以享受到存款利息额50％～100％的政府奖励。

　　1932年，美国总统胡佛签署了《联邦住宅信贷银行法案》，通过联邦住宅信贷银行系统，向住宅抵押贷款的借贷者和放款机构提供资助，以有效减轻他们的经济压力。在这个系统之下，还建立了“住宅业主贷款公司”(the Home Owners Loan Corporation，简称为HOLC)，它经过授权得以向那些因拖欠还款而被取消赎回权的住宅业主提供抵押贷款的“再融资”(refinance)，或使之能缴纳税金以及进行必要的住宅维护。我国曾在1987年成立了蚌埠住房储蓄银行和烟台住房储蓄银行，以进行住房专业银行的试点工作，但是后来它们却分别通过改制而转换了性质，成为一般的商业银行。不过2004年2月，我国首家按照国际通行运作模式建立的中德住房储蓄银行在天津正式开业，它由中国建设银行和德国施威比豪尔住房储蓄银行合资成立，标志着住房专业银行在中国的新生，应具有长远的发展前景。

　　(3)政策性金融组织。即依据政府的住房政策和相关法规成立、享有某些优惠性政策、面向居民进行住宅消费的融资活动的金融组织(例如日本的住房金融公库)，或近似金融组织的专门机构(例如我国的住房公积金管理中心)，它们在住宅金融市场上占有越来越重要的位置，成为对商业银行和专业银行的有机补充。美国“联邦国民抵押贷款协会”(the Federal National Mortgage Association)，简称“房利美”(FannieMae)于1938年由国会创设，但在1968年通过《住宅和城市开发法案》后，它被拆分成两个实体：一个仍保留原名和原功能，成为受政府资助和担保的私人股份制企业，允许发行股票并上市流通；另一个名叫“政府国民抵押贷款协会”(the Government National Mortgage Association)，简称“吉利美”(GinnieMae)，它向前者提供特别资助和清偿服务，同时也向由“联邦住宅管理局”(FHA)和“退伍军人管理局”(VA)承保的抵押贷款提供政府担保。

　　1970年，美国国会又设立了一个“联邦住宅抵押贷款公司”(the Federal Home LoanM ortgage Corporation)，简称“福利美”(FreddieMae)，其目的是为住宅抵押贷款金融业务创造更多的选择性，即为那些经营存贷款的金融公司买进或卖出住宅抵押贷款提供二级市场业务：从那些放款机构手中买进住宅抵押贷款，将它们打包后作为有价证券再予以卖出。

　　(4)其他金融组织。包括针对住宅抵押贷款开展保险业务的保险公司、提供担保服务的担保机构(例如美国的联邦住宅管理局、退伍军人管理局)以及住房基金管理机构等。在我国，住房基金是在住房制度改革过程中形成的，企业和行政、事业单位用于住房建设、维修、管理以及资助职工建立住房公积金和住房补贴等方面的专项资金。单位住房基金必须存入各地住房资金管理中心所属的住房资金管理机构里并实行专项使用，所有权不变。

　　住宅金融市场上各类交易的参加者称为市场主体，形式多样的交易对象称为市场的金融工具，达成交易的具体形式称为市场的组织方式，它们构成住宅金融市场的三大要素。

　　和房地产金融市场的分类一样，通常可以把住宅金融市场分成两级：

　　(1)住宅金融一级市场。是指实现借款人从资本市场上直接进行资金融通，或者通过金融机构间接进行资金融通，以用于住宅开发和建设、投资和消费的市场组织。

　　(2)住宅金融二级市场。是指实现金融机构将持有的住宅抵押贷款直接出售给其他投资者，或将住宅抵押贷款打包后以房地产有价证券的方式进行转让和再转让的市场组织。

　　1.面向单位的住宅融资渠道

　　对于企事业单位而言，当需要为购置或建设住宅而筹集资金时，可供选择的住宅融资渠道主要有：

　　(1)财政拨款。根据国家的基本建设计划和房地产投资计划，行政、事业单位和国有企业可申请一部分财政资金并无偿使用，具体的资金拨付和管理一般由中国建设银行经办。

　　(2)申请房地产开发基金。即国有房地产开发企业的主管部门根据城市建设综合开发计划拨给企业无偿使用的配套资金，它主要来源于政府收取的城市维护建设税和市政建设配套费等。

　　(3)银行信贷。以中国建设银行为例，我国商业银行开办的住宅金融产品主要有：单位购房贷款；房地产开发贷款(包括流动资金贷款和抵押贷款)；土地储备贷款(为政府土地储备机构提供的用于收购、储备和出让城市建设用地的短期贷款)等。

　　(4)发行房地产证券。房地产开发企业可以通过发行债券或股票的方式进行直接融资，以用于住宅开发建设。其中债券的形式是多种多样的，包括企业债、可转换债券、信托产品、基金产品等。在融资对象上，可以是公开募集，也可以是定向筹集。

　　(5)预收款。房地产开发企业和建筑企业可以按照合同或协议的规定，向购房者或委托建设者预收某些款项(如订金、材料费等)，以解决前期建设中的一部分资金需要。

　　(6)应付款。房地产开发企业也往往通过延迟支付应付款来缓解资金压力，即通过施工企业或材料供应商“垫资”的形式进行变相融资。对于协议出让的土地，也可以只支付15％的土地出让金签订土地合同，暂不申请领取土地证，而延迟交纳其余85％的土地出让金。

　　(7)合资建房。建房单位还可以与其他单位(包括外资组织)采取合资的方式共同进行房地产开发建设，尽力拓展资金来源以解决资金不足的难题。

　　2.面向个人的住宅融资渠道

　　对于居民个人而言，当需要为购置或建设住宅而筹集资金时，可供选择的住宅融资渠道主要有：

　　(1)商业性住宅抵押贷款。是指商业银行发放的；用于具有完全民事行为能力的自然人购买商品住宅以及进行住宅再交易(即二手房买卖)时的贷款。

　　(2)住房公积金贷款。又称“个人住房担保委托贷款”，是指由各地住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的公积金缴存人和缴存单位的职工发放的贷款。对于一般工薪阶层而言，住房公积金贷款具有低息优势。但在贷款额度与年限上有一定的限制，而且由于审批、放款的时间较慢，很多商品住宅项目都不予采用。

　　(3)住房储蓄贷款。是指客户与专业的住房储蓄银行签订合同，以每月的常规存款或额外多存款的形式进行储蓄；当储蓄额达到合同金额的一定比例(譬如为50％)并满足其他放贷条件时，银行将向客户按照合同金额放贷用于住宅购买。

　　(4)合作建房。它是指居民在自助与公助相结合的原则下，参加住房合作组织(如住房合作社)，按照一定的条件逐步取得住房的建房方式：一般是在政府和单位的支持下，面对社会中低收入阶层或单位职工展开的。居民个人取得的是不完全产权，将来出租、出售住房要受事先约定的有关条件限制。

　　住房合作社的资金来源一般有：社员一次性交钠或分期交纳的建房资金；社员个人的住房公积金；政府和所在单位的资助；合作建房专项贷款；社员个人或合作社的其他合法收入。

　　(5)集资建房。它是指居民个人之间组织起来，通过共同出资、统一兴建、按照出资额进行内部分配住宅的方式。

　　集资建房和合作建房方式不同之处在于：前者的出资是一次性投入，而后者则可分期缴纳；前者的合作组织在住宅建成并分配完毕后即告终止解散，而后者是一个长期的、稳定韵组织；前者在法律关系上(例如土地使用权的分割、公有面积和内部配套设施的分摊)目前尚缺乏明确的规范，容易潜伏一些法律纠纷i难以得到政府部门的大力支持，而后者则有相对完备的管理规定和运行经验，是政府予以鼓励的一种民间投资住宅建设的有机补充。

　　(6)典当。它是指当户将其动产、财产权利作为当物进行质押，或者将其房地产作为当物进行抵押给典当行，交付一定比例的费用，取得当金，并在约定期限内支付利息、偿还当金以赎回当物的行为。

　　典当是我国民间一种传统的具有某种高利贷性质的金融活动，即当户将其拥有所有权的资产作抵押或质押，一般以比银行贷款较高的利率向专业的承典人(即典当行)融通资金，并承诺在一定期限内赎回当物的一种融资行为；当期满而未能赎回时，承典人有权处置当物。在购房者急需使用大笔资金而又一时难以通过其他渠道进行筹措时，典当不失为一种拾遗补缺、纾困解难的资金融通方法。