物业管理经费

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　　物业管理经费是指物业管理企业用于物业管理活动的活劳动和物化劳动的投入和产出，如各项管理费用的投入和支出、固定资产购置及房屋修缮费用支出和居民缴纳的管理费用等。^[1]

　　物业管理有偿服务的特点要求物业管理企业在筹集资金时，既遵守收费的合理性和规范性，又要讲究资金筹集的综合效应，所以，物业管理企业筹集资金要遵守以下原则：

　　1)合理确定资金需求量的原则

　　作为一个物业管理企业，首先要确定受挫资金的数量问题，对物业公司来说，充足的资金是开展工作的必要条件，资金过少必然会影响管理工作的进行；但资金过剩，同样会影响资金的使用效率，同时还存在收费过多等问题，因此，制定合理的收费标准是筹措资金的必要条件。

　　2)筹措资金的地方性原则

　　作为一个服务性企业，各个地方的经济发展水平不同，住宅的情况也不同，这就明确了各地的物业服务质量和内容也必然不同，所以各个物业公司必须按照各自的情况筹措资金，不能照搬其他公司的模式，因地制宜；收取合理的费用。

　　3)专款专用的原则

　　物业管理的资金，必须专款专用，这样既能规范资金运行，又能使业主的根本利益不受损害，对企业、个人均有利。但现今的物业管理市场中，经常做不到这二点，挪用资金，特别是挪用维修资金的现象极为严重。

　　4)服务为主，经营服务一体化的原则

　　物业管理公司以服务为主，应当为业主提供各种完善的服务，但在服务业主的同时，也应该开展多种经营，使资金得到更好地运行，使服务与经营融为一体。

　　(1)物业管理的对象和目的决定了物业管理经费的性质

　　不同的物业对物业管理的方式、方法和要求各不相同，物业管理的目的也不一样，与之相对应的物业管理经费的性质也各不相同。例如，住宅和旅馆酒店是两种不同的物业，前者是消费型，后者属经营型的收益性物业。前者主要是供人们居住生活使用，物业管理的目的是使居住者获得体力和脑力的恢复和再生产，所以对物业管理的要求是能够提供环境优美、舒适安全、完善周到的日常管理服务，保证物业良好运行，这就决定了物业管理经费的性质也是消费型的，其支出和取得是以消费为中心的；后者是经营型收益性物业，物业管理的目的是通过有效的管理和经营，为业主创造最大利润提供可能，保证物业升值，这就决定了物业管理经费的性质属于资本型，其来源、筹措和使用方法与消费型的住宅就有明显的区别。

　　(2)物业产权多元化的格局决定了物业管理经费的性质

　　我国物业的产权目前是多元化的，有的物业产权归国家集体所有，如公有住房、国有企业的厂房设施等；有的物业产权完全归个人所有，如商品房；有的物业产权由原来属国家所有正逐步转化为属私人所有，如旧公房出售。这些物业由于产权不同而决定了物业管理经费的性质也不同。

　　首先，产权归国家集体所有的廉租物业，住户是通过福利性分配得到居住使用权的，有效的物业管理既能提高住户的生活质量，更会延长廉租屋的使用寿命，能使更多的生活困难的人轮换后获得居住。因此，对这类物业，国家每年都要拿出财政补贴资金用于物业的简单再生产和扩大再生产，这就决定了这类物业管理的资金是福利型的。

　　其次，从公有住房转化而来的私有住宅，购房业主支付的只是最低标准的维修基金和日常管理费，从事这类物业管理的单位，只能保本，维持低水准，呈维持型管理，这就决定了其物业管理的资金性质是福利型向市场型过渡的。

　　最后，个人产权的物业是个人从市场上购买获得，业主有较高的物业管理要求，也能承担相对较高的物业管理费用。物业管理经费的筹集和使用可严格按市场经济规律运作，这就决定了物业管理经费的性质是市场型的，其管理服务的收费价格也应由市场决定，由实际管理成本加管理者的佣金组成。

　　(3)物业管理经费的性质随经济环境的变化而变化

　　随着我国社会主义市场经济的发展和人民生活水平的提高，除有少部分廉租屋外，其他所有的福利性分配使用的物业将逐步被取消，而兼容福利型和市场型的物业管理经费也将逐步被市场型所取代。这就是说，伴随着经济环境的变迁，今后物业管理将严格按照市场经济规律运作，物业管理经费的性质主要是市场型，价格是由市场决定的。

　　物业管理经费无论何种性质，其筹集、使用的目的是一致的，即保证受托物业正常运转，为业主创造方便舒适良好的生活环境，提供完善周到的服务，达到理想的管理效果，发挥物业的最佳使用效益和经济效益。对住宅类物业管理服务的目的是创造优美、安静、舒适、安全、方便的生活环境，使房屋和配套的设备设施正常完好地运转。对收益类物业的管理服务，是在保证物业良好状态的同时积极创造条件促进营销，保证最高的出租率和使用效益，产生最佳的投资经济效益。所以正确理解物业管理经费的性质是科学、合理地筹措和使用物业管理经费的关键，也是确定物、啦管理资金来源和计量标准的指导思想。

　　物业管理经费筹措是物业管理的基础，是物业管理正常运作的保障。各类房屋建成并交付使用，物业就进入了维护其功能、提供人们居住或工作的长期运营阶段。物业的维护、修缮、改造、更新和管理，需要投入一定的人力、物力和财力，因此，物业管理的各项资金筹措和落实到位就显得迫切和重要。

　　1)物业维修基金

　　物业维修基金是用于物业共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新的专项基金。共用部位和公共设施的大修，电梯、水泵等设备的大修和更新资金需求量均比较大，临时募集难以落实，应事先建立基金。否则，物业维修计划难以实现，特别是房屋设备需要抢修时就会发生困难。此项资金，我国目前称谓不一，称之为管理基金、维修基金均有，但设立目的是一致的。

　　物业维修基金属全体业主所有，应当按幢立账，按户核算，不能挪作他用。应当以业主委员会的名义存入金融机构，设立专门账户。当维修基金不足时，由业主委员会决定按所拥有的住宅建筑面积比例向业主再收取。

　　2)房地产发展商提供的管理基金

　　物业一般是由房地产开发公司按照“统一规划、统一建设、统一配套”的建设要求建成，交由物业管理公司管理，并留下一定数额的管理基金，用作物业管理的启动资金。有一些地区，发展商从开发项目总投资中提取1％—2％作为物业管理公司的管理基金。也有些地区规定发展商以房价的7％提供给管理公司作为管理基金。

　　物业管理公司从发展商得到的资金还有为期一年的房屋维修费。按国家规定，建筑施工单位免费维修一年，发展商扣留工程造价的0。5％作为工程维修保证金。在物业托管后，由物业管理公司对物业进行全面管理，因此发展商应将截留的维修保证金转移给管理公司。

　　3)国家或地方城市维护费的少量补贴

　　物业内的公用设施是城市公用设施的有机组成部分，如煤气和自来水等设施，其正常运行和维护管理的经费应由国家相应的专业部门承担。不能因为物业实行统一管理而削减甚至取消城市建设维护费在物业管理上的投入。为了管理上的方便，由各物业管理公司本着为国家分忧、对业主负责的精神，承担起管理职责。但不能否定，国家财政本应承担的部分仍应尽责提供

　　4)物业管理服务费

　　物业管理服务费是业主与物业管理企业在物业管理服务合同中约定的、业主向物业管理公司缴纳的管理服务费用。物业管理服务费是保证日常物业管理工作正常运转的主要资金来源。物业管理服务费包含下列内容：

　　(1)公共性服务收费。公共性服务是为全体业主(或使用人)提供的常规服务，是一种共享性或普惠性的服务，比如：设备以及管辖区域内公共设施的管理、运行和保养；设置保安岗位，进行安全值班巡逻；公共楼道、公共场所的清扫保洁；绿化完好，定期整治，保持优美环境等等。

　　(2)公众代办性服务收费。此类服务是指为业主(或使用人)代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费和房屋自用部分以及自用设备的修缮等代办性服务。服务的对象是区域内业主和使用人。代办服务按每次定额收费或按交缴金额的百分比收费不等。修缮收费则按项目按标价收取。

　　(3)特约服务收费。此项服务是为满足业主或使用人需要提供的个别服务。随着物业使用者生活水平的不断提高，常规服务项目已不能满足其需要，人们往往会提出许多特殊的要求，物业管理公司应创造条件尽可能给予满足，同时也是企业扩大业务范围、增加业务项目、提高经济效益的一条途径。目前，在经济发达地区，高标准物业用户或普通物业用户中收入水平比较高的群体中这种情况很普遍。特约服务范围很广，几乎涵盖物业使用过程的各方面，比如：写字楼内部清洁、提供膳食、商务中心服务、票务服务；家居清洁、照顾儿童、家教、护理病人、买菜、煮饭、洗衣；礼仪服务、搬运和家电维修等等。此类服务是“谁受益，谁付钱”，服务费用相对比较高，收费标准难以统一，基本上是各物业管理公司视服务内容具体情况提出，被服务者能够接受，双方约定即可。

　　5)经营性收入

　　物业管理公司在其管辖区域内往往有部分物业可以经营，物业的产权属全体业主共有，可采取灵活多样的方式，委托物业管理公司经营。比如，对小型超市等商业用房，可采取租赁经营的方法，业主委员会收取租金，由物业管理公司经营或委托经营；或由业主委员会与物业管理公司核定一个承包数，超额分成。业主将收人全部并人物业维修资金，用于物业管理区域内共用部位、公共设施的维修、更新。

　　物业管理公司还可利用自身的优势，依靠可靠的信息来源，开展物业代租代销、代办产权转让等中介服务；承接工程装饰、居室装潢；受有关部门的委托办理储蓄、邮电等业务；开办建材购销、商业贸易等等，作为企业赢利的手段之一。

　　6)可尝试与保险公司开展物业保险业务

　　与保险公司开展物业保险，可解决突发事故时物业修缮中经费不足问题。例如消防保险、财产保险、房屋保险等。

　　7)融资与抵押贷款

　　在我国城市居民收入不高的现实条件下，物业管理与服务收费不可能过高，因而多数物业管理公司都在广开门路多种经营，以增加收人。对于那些大型物业管理公司，其经济实力达到一定程度后，便可直接投资于物业的开发与经营，这就需要进行融资。广泛地寻找资金来源，大量获取借贷资金，几乎成了物业投资资金筹措的主导思想。

　　对于物业投资而言，抵押贷款是资金来源的重要渠道。抵押贷款就是以自己所拥有的物业作抵押，向银行或其他金融机构申请长期贷款的筹资方式。

　　1)合理使用的原则

　　社会化、专业化的物业管理模式在我国起步的时间还不长，在全国范围内对大多数居住物业来说，物业管理服务收费的标准目前只能按广大居民收入水平而定，与高水平的物业管理服务成本相比还有一定的距离，所以，物业管理经费不够充裕，而大部分物业管理公共服务项目都是基本的、必需的服务，因此，物业管理经费的使用应当贯彻合理使用的原则，把有限的资金用在必要的物业管理项目上。

　　2)服务第一的原则

　　服务是物业管理工作的出发点，物业管理经费的使用必须强调服务优先。物业管理企业应当使物业管理费用的支出与物业管理服务范围相适应，与管理服务的质量相一致，以满足区域内不同层次的用户需求。

　　3)民主管理的原则

　　物业管理经费的使用应当充分尊重业主的意见，增加透明度，使物业管理服务费和维修基金的收入、管理、使用进入良性的循环。物业管理企业要定期向业主公布物业管理收入和支出的账目表，接受全体业主的监督。

　　4)合理收益原则

　　物业管理企业是自主经营、自负盈亏、自我发展的经济实体，其经营管理活动以营利为目的，在资金使用时，应贯彻合理收益的原则，尽可能降低管理的成本，节约管理费用，保证实现合理报酬，合理收益。

　　1)物业管理启动资金的使用要求

　　物业管理启动资金除了用于物业管理企业正常必要的开办费支出外，总要有一定数量的资金参与物业管理的资金运动，如为日常办公的需要购买固定资产，为工程维修人员购买维修工具与器械等。物业管理企业的经营管理决策者，应根据所管理物业的规模、水平和实际的需要作出相应的规定，集中统筹和合理安排使用这笔资金，以加快资金周转，提高企业经济效益。

　　2)物业维修基金的使用要求

　　物业维修基金的使用范围是物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。因此，物业维修基金在使用与管理上有以下一些要求：

　　(1)在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。物业在保修期内不得使用维修基金。

　　(2)业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。

　　(3)维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。

　　(4)维修基金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。

　　3)物业服务费用的使用要求

　　(1)积极推行民主管理。物业管理企业收取的日常物业服务费用是由物业的业主或物业使用人缴纳的，他们对这部分资金是否有效地使用是非常敏感的，若没有透明度，不让他们参与监督管理，就会造成物业服务费收取困难的局面，更无从谈及管理费的运用。反之，如果定期公布服务费用账目并让他们参与监督管理，则会调动他们当家理财的积极性，使管理资金更有效地使用。另外，让业主和住户一起参与监督管理，了解服务费用支出过程，一方面可让物业管理企业及时得到服务的反馈信息，有效地促进物业管理企业提高管理服务的质量水平；另一方面可以约束物业管理企业，防止浪费，努力降低服务成本开支。

　　(2)科学地制定物业服务费用预算方案。物业服务费用预算方案是经业主委员会核准，由物业管理企业作出的物业管理服务日常支出的测算与评估方案。预算方案是物业管理企业开展日常物业管理服务的量化目标，物业管理企业往往以其作为日常物业服务的依据，它应包括所有的日常物业服务支出。因此，制定预算方案时必须根据不同类型、性质、对象的物业过去的历史记录、经验以及对未来日常物业服务费用支出的预算来确定。当业主发现物业服务费用收入或支出与预算方案中的估计数有较大的差异时，可以要求物业管理企业工作人员予以解释，物业管理企业则必须对实际执行结果背离预算的原因加以说明。

　　(3)设立专用账产进行日常核算，编制财务报表，做好财务记录。物业管理企业对业主或住户缴纳的日常物业服务费用，应坚持“专款专用”、“取之于民，用之于民”的原则，不仅要存入金融机构，专款专用，以保证对所托管物业开展日常管理维护活动的资金需要，而且要设立专门账户，加强日常核算，保证日常物业服务费的安全完整，并合理有效地使用。