物业管理收入

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　　物业管理收入是指物业管理企业利用自身的专业技术，为物业产权人、使用人提供服务，为保持房产物业完好无损而从事日常维修、管理活动而取得的收入。根据国家计委、建设部联合颁发的枟城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费[1996]266号)规定，物业管理收入又分为公共性服务费收入、公众代办服务费收入和特约服务费收入三类。

　　1.公共性服务费收入的会计处理

　　公共性服务费收入是指物业管理企业为物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化而收取的公共性服务费。物业管理企业为取得公共性服务收入的费用内容，一般包括：管理、服务人员的工资和规定提取的福利费，公共设施、设备日常运行、维修及保养费，绿化服务费，清洁卫生费，保安费，办公费，物业管理单位固定资产折旧费，法定税费等。对实行物业保险的住宅小区，还应包括投保财产保险(如各种灾害险等)以及各种责任保险的支出。公共性服务费收入金额的确定。公共性服务费收入以房屋的建筑面积(自用建筑面积+ 公用建筑面积)为依据，根据测算的物业管理服务收费标准计算确定。

　　(1)各套房屋建筑面积的计算。

　　某套房屋建筑面积＝该套房屋自用建筑面积×(1＋公用建筑面积分推率)

　　其中，各套房屋的自用建筑面积，包括各套房屋门户以内的起居室(厅) 、卧室、厨房、卫生间、储藏室、过道和阳台等；各套房屋的公用建筑面积包括公共使用的门厅、楼梯、电梯井(厅) 、公共通道、垃圾管道以及突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。

　　(2) 公共性服务收费标准。根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费[1996]266 号)规定，公共性服务费的价格管理办法实行政府指导价，由各个地区的物价部门根据费用构成制定基准价和浮动幅度。其中公共设施、设备日常运行、维修及保养费，绿化服务费，清洁卫生费，保安费，办公费等物业管理服务收费的利润率由各省、自治区、直辖市政府物价部门根据当地的实际情况制定。例如，绿都物业管理公司根据本市物价局关于物业管理服务收费的规定并综合考虑本市物价指数变化、各服务项目的成本支出情况(如管理、服务人员的工资及福利费、公共设施、设备日常运行的维修保养费、绿化服务费、办公费、物业管理单位固定资产折旧费、法定税费等) 、小区各项设施及服务的档次等进行测算，得出其管理的心原小区各种费用项目的月收费标准为2.8元/m² 。

　　2.公众代办性服务费收入的会计处理

　　公众代办性服务费收入是指物业管理企业接受业主和租住户委托代收代缴水电费、煤气费、有线电视收视费、电话费等服务而收取一定的代办服务费用。未经业主和租住户委托不得收费。公众代办性服务费收费标准，须经当地物价部门认可。随着银行代办各种费用结算的职务内容增加，物业管理企业的这部分业务逐渐减少。

　　3.特约服务费收入的核算

　　特约服务费收入是物业管理企业对管辖区内各业主和租住户的个别需要提供特殊服务的收费，如业主家务服务、装修服务、自用设备维修等。该收费由管理部门统一制订收费标准。

• 蒋秋霞主编.第九章 物业管理企业收入、成本费用的核算.物业管理企业财务会计[M].华中科技大学出版社,2005