物業管理收入

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　　物業管理收入是指物業管理企業利用自身的專業技術，為物業產權人、使用人提供服務，為保持房產物業完好無損而從事日常維修、管理活動而取得的收入。根據國家計委、建設部聯合頒發的枟城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(計價費[1996]266號)規定，物業管理收入又分為公共性服務費收入、公眾代辦服務費收入和特約服務費收入三類。

　　1.公共性服務費收入的會計處理

　　公共性服務費收入是指物業管理企業為物業產權人、使用人提供公共衛生清潔、公共設施的維修保養和保全、綠化而收取的公共性服務費。物業管理企業為取得公共性服務收入的費用內容，一般包括：管理、服務人員的工資和規定提取的福利費，公共設施、設備日常運行、維修及保養費，綠化服務費，清潔衛生費，保全費，辦公費，物業管理單位固定資產折舊費，法定稅費等。對實行物業保險的住宅小區，還應包括投保財產保險(如各種災害險等)以及各種責任保險的支出。公共性服務費收入金額的確定。公共性服務費收入以房屋的建築面積(自用建築面積+ 公用建築面積)為依據，根據測算的物業管理服務收費標準計算確定。

　　(1)各套房屋建築面積的計算。

　　某套房屋建築面積＝該套房屋自用建築面積×(1＋公用建築面積分推率)

　　其中，各套房屋的自用建築面積，包括各套房屋門戶以內的起居室(廳) 、卧室、廚房、衛生間、儲藏室、過道和陽臺等；各套房屋的公用建築面積包括公共使用的門廳、樓梯、電梯井(廳) 、公共通道、垃圾管道以及突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等。

　　(2) 公共性服務收費標準。根據《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(計價費[1996]266 號)規定，公共性服務費的價格管理辦法實行政府指導價，由各個地區的物價部門根據費用構成制定基準價和浮動幅度。其中公共設施、設備日常運行、維修及保養費，綠化服務費，清潔衛生費，保全費，辦公費等物業管理服務收費的利潤率由各省、自治區、直轄市政府物價部門根據當地的實際情況制定。例如，綠都物業管理公司根據本市物價局關於物業管理服務收費的規定並綜合考慮本市物價指數變化、各服務項目的成本支出情況(如管理、服務人員的工資及福利費、公共設施、設備日常運行的維修保養費、綠化服務費、辦公費、物業管理單位固定資產折舊費、法定稅費等) 、小區各項設施及服務的檔次等進行測算，得出其管理的心原小區各種費用項目的月收費標準為2.8元/m² 。

　　2.公眾代辦性服務費收入的會計處理

　　公眾代辦性服務費收入是指物業管理企業接受業主和租住戶委托代收代繳水電費、煤氣費、有線電視收視費、電話費等服務而收取一定的代辦服務費用。未經業主和租住戶委托不得收費。公眾代辦性服務費收費標準，須經當地物價部門認可。隨著銀行代辦各種費用結算的職務內容增加，物業管理企業的這部分業務逐漸減少。

　　3.特約服務費收入的核算

　　特約服務費收入是物業管理企業對管轄區內各業主和租住戶的個別需要提供特殊服務的收費，如業主家務服務、裝修服務、自用設備維修等。該收費由管理部門統一制訂收費標準。

• 蔣秋霞主編.第九章 物業管理企業收入、成本費用的核算.物業管理企業財務會計[M].華中科技大學出版社,2005