房地产纠纷行政诉讼
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什么是房地产纠纷行政诉讼[1]
房地产纠纷行政诉讼是指公民、法人或者其他组织对房地产行政管理机关就当事人的房地产所作出的具体行政行为不服而提起的行政诉讼。房地产行政管理机关主要指城市规划的行政主管机关，房屋、土地的行政主管机关和城市建设行政主管机关。这些具体行政行为包括扣留、吊销或拒发房屋建设、施工和土地使用、规划等许可证和执照，对房地产建设、使用、交易中的违法行为进行罚款、没收、拆除、查封等。
因房地产纠纷提起的行政诉讼，由房地产所在地的人民法院管辖。我国《行政诉讼法》是审理房地产行政诉讼案件的基本程序法律依据和诉讼活动准则。
房地产纠纷行政诉讼的原则[1]
房地产纠纷的行政诉讼与行政复议、民事诉讼虽然联系密切，但它们之间存在很大的区别。房地产纠纷行政诉讼须遵循以下特有的原则：
1．充分保障公民、法人和其他组织的诉权，作出具体行政行为的行政机关无权提起行政诉讼；
2．被告负有举证责任；
3．诉讼期间原具体行政行为不停止执行；
4．房地产纠纷行政诉讼不适用调解；
5．人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。
房地产纠纷行政案件的受案范围[2]
根据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，房地产纠纷案件行政诉讼的审理机关是各级人民法院设立的行政审判庭。房地产纠纷案件行政诉讼的受案范围主要有：
(1)对拒发、扣留、吊销房屋建设、施工和土地使用、规划等许可证和执照，对房地产建设、交易中的违法行为进行罚款、没收、责令停产停业拆除、查封等行政处罚不服的。
(2)认为房地产行政管理机关侵犯法律规定的房地产企业经营自主权的；认为房地产行政管理机关违法要求履行义务的。
(3)认为符合条件申请房地产行政管理机关颁发产权证、许可证(建设用地许可、建设工程规划许可、建设施工许可、商品房预售许可、新建住宅使用许可等)和执照，行政机关不予许可或不予答复的。
(4)申请房地产行政管理机关保护人身权、财产的法定职责，房地产行政管理机关拒绝履行或不予答复的。
(5)对相关行政裁决不服的，基于行政裁决的非终局性，当事人可以提起行政诉讼。例如，最高人民法院于1996年颁布的《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》规定：“一、公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为行政案件受理。二、拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔。未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。”
(6)对房地产登记部门的错误登记不服的，我国《物权法》第21条规定：“……因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。”房地产登记部门的登记行为属于行政行为的一种，所以当其错误为之时，当事人当然有权提起行政诉讼。
房地产纠纷行政诉讼的诉讼管辖[2]
- 1．级别管辖
基层人民法院管辖第一审房地产纠纷的行政诉讼案件，但行政诉讼法另有规定的除外。中级人民法院管辖下列案件：对国务院各部委或者省、自治区、直辖市人民政府所作出的与房地产有关的具体行政行为提起诉讼的，以及在本辖区有重大影响的或者复杂的房地产纠纷行政案件。高级人民法院管辖在本辖区有重大影响的或者复杂的第一审房地产纠纷行政诉讼案件。最高人民法院管辖在全国有重大影响的或者复杂的第一审房地产纠纷行政诉讼案件。
- 2．地域管辖
根据《行政诉讼法》第17、18、19、20条的规定，房地产纠纷行政案件由最初作出该行政行为的房地产行政机关所在地人民法院管辖，实质上仍为争议房地产的人民法院管辖。经复议的案件，复议机关改变原具体行政行为的，也可以由复议机关所在地人民法院管辖。两个以上有管辖权的人民法院提起的诉讼，由最先收到起诉状的人民法院管辖。
房地产纠纷的行政诉讼程序[1]
- 1．第一审程序
当事人向人民法院对具体行政行为提起行政诉讼，必须在行政诉讼时效内提起；提起行政诉讼要采用书面方式。人民法院接到起诉状后，经过审查，对符合起诉条件的，应在7日内立案；对不符合条件的，应在7日内作出裁定，通知原告不予受理，原告对此裁定可以向上一级人民法院上诉。人民法院在立案之日起5日内，向被告送达起诉状，被告应在收到起诉状副本后10日内提交具体房地产管理行政行为的有关材料及答辩状，人民法院在收到答辩状之日起5日内将答辩状副本发送原告，被告不提出答辩的，不影响审理。
在诉讼期间一般不停止具体行政行为的执行。房地产管理行政诉讼案件一般以公开审理为原则，经过开庭准备、法庭调查、法庭辩论、合议庭评议四个程序后，可以当庭判决，也可以定期宣判。人民法院应当在立案之日起3个月内作出第一审判决。
- 2．第二审程序
房地产行政诉讼当事人对第一审判决或裁定不服的，可以在上诉期限内向上一级人民法院提出上诉。上诉经受理的，由原审人民法院在5日内将上诉状副本送达对方当事人，对方当事人在收到上诉状副本后15日内提出答辩状。
人民法院根据全面审查的原则审理房地产行政诉讼上诉案件，其方式有开庭审理和书面审理两种。开庭审理程序与一审程序相同；而书面审理则是在事实清楚的情况下，对当事人所提交的上诉状、答辩状、其他书面材料和证据进行书面审查和判决。人民法院审理上诉案件的期限为两个月，即从收到上诉状之日起两个月内作出终审判决。
- 3．审判监督程序
人民法院和人民检察院等具有审判监督权的机关，对于已经发生法律效力的房地产行政诉讼判决和裁定，发现违反有关法律法规规定的，应通过审判监督程序由指定的人民法院对有关的行政诉讼案件进行再次审理。
- 4．判决和执行
人民法院对于受理的房地产行政案件，经过审理后可以根据不同情况作出不同判决，包括：判决维持、撤销、部分撤销或者重新作出具体行政行为，判决履行法定职责，判决变更行政处罚等。
公民、法人或其他组织对具体行政行为既不提起诉讼，又不履行的，房地产管理机关可以申请人民法院强制执行。房地产管理机关拒不履行已生效的判决和裁定的，人民法院可以采取强制措施予以执行。这些措施包括：从账户内划拨罚款或赔偿金，处以罚款，向上级部门提出司法建议或追究直接责任人员的刑事责任等。
