住房信貸風險

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　　住房信貸風險是指商業銀行發放的住房貸款中隱含損失的可能性。住房信貸風險的形成途徑是多方面的，巨集觀經濟政策調整變化、法製法規不配套、房地產市場體系不健全、產權登記制度不規範、社會監督不力等因素。

　　1、借款人引發的風險。即由於借款人不遵守合同約定導致銀行利益虧損。引發借方違約的原因十分複雜，主要有：一是借款人由於家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還貸款，被迫放棄所購房屋從而給商業銀行利益帶來損失。隨著市場經濟economy的發展、勞動用工制度的改革、職工工作頻繁變動、企業enterprise經營狀況不斷改變等，都會影響借款人收入的穩定，影響還款計劃的順利執行；同時，由於目前商業銀行無法對借款人的財務 finance狀況進行持續有限的監督，商業銀行對樓市的預測也相當困難，並且我國目前還沒有對職工個人的資信狀況調查、評估的機構，商業銀行較難對借款人資信的真實狀況做出準確判斷。雖然借款合同訂立時，信貸資產錶面上是安全的，擔保也靠得住，但隨著借款人資信狀況的變化，尤其是房地產產權登記制度的不完善、不健全，私下的房產交易盛行，使銀行貸款擔保失效或懸空，造成商業銀行的信貸風險；二是借款人在通過按揭方式購置房屋併發生一段按揭期後，市場環境(environment)發生變化，以致借款人在權衡利弊後，放棄原來的按揭購房行為，利用尚需償還商業銀行的借款，再重新購置其他房屋，造成商業銀行貸款不能收回；三是借款人還款狀況差，尤其是借款人在申請住房貸款時就存在詐騙動機，導致到期不歸還貸款；四是由於不可預見的自然災害等不可抗力因素，導致借款人喪失履行合同的能力，而形成貸款風險。

　　2、開發商引發的風險。由於開發商不能按約定准時將樓房交付使用，導致銀行被迫陷入債務糾紛、利益受到損失。表現為：一是善意違約。開發商將購房款入賬後，因經濟economy、地價、建築材料、施工技術、自籌資金等情況的影響造成不能按時交樓或所交樓盤不符合購房人和開發商簽訂的契約標準，由此引發購房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。二是惡意詐騙。一些開發商利用當前法制不健全的空隙和一些工作人員執行制度不嚴的機會，以其關聯企業enterprise或有特殊關係的個人名義“購買”其開發的房產，用以籌措資金，甚至偽造購房人詐騙銀行資金，行按揭貸款之名，作套取乃至詐騙銀行資金之實，一旦資金到手，就挪作它用，甚至攜款潛逃。

　　3、銀行自身引發的風險。商業銀行作為貸方當事人，在群體上通過內部分工進行相互協作，任何一個環節管理(manage)不善都可能使潛在的風險變為現實，引起資產損失。貸方引發信貸風險的特點是銀行自身因素形成，可以避免、減輕和防範，是信貸風險防範工作的重點。一是信貸管理(manage)規定不健全，形成信貸風險。如目前對如何避免重覆擔保問題沒有具體管理(manage)方法；二是制度執行不嚴，落實不到位，違章不糾，極易形成信貸風險。按揭貸款涉及對象廣泛、工作量大、期限長，商業銀行需花費較大人力、物力對借款人的還款情況和抵押權證進行管理(manage)。按揭期間，若抵押物在管理 (manage)、移交保管等過程損失或丟失，銀行需賠償，以至對貨款回收造成風險。此外，還可能由於銀行監控和催收不利，造成借款人賴帳或拖欠不還的情況發生；三是信息不靈帶來的信貸風險。即在審批發放時，對貸款相關資料瞭解不及時，不全面造成判斷錯誤帶來的風險；四是對房地產開發商的經營狀況和政府房地產管理(manage)部門新的政策、法規沒有及時瞭解，影響了對信貸風險的防範和應急處理。

　　4、借款契約引發的風險。一是合同潛伏的風險。由於借貸雙方簽訂的借款合同存在漏洞和缺少重要條款導致貸款風險，這種風險潛伏在合同本身，應全力避免。二是貸款保證形式風險。如借款人不具備抵押和質押的條件，銀行則按規定要求貸款人必須有單位作保，錶面上看這項規定對保證貸款人的利益有益。但是，如果企業 enterprise充當擔保人，從短期看，規模小或經營不善的單位相當多，讓這些企業enterprise充當擔保者並不能保證貸款人的債權利益；從長期來看，在市場經濟economy中，任何企業enterprise充當擔保人，貸款人債權利益的實現也不一定有保證。

　　5、抵押物引發的風險。目前，以房屋產權作為貸款抵押存在以下幾個問題：一是產權不清晰，抵押物的歸屬確定難；二是私宅抵押，一旦不還本付息，銀行上訴成立，但執行起來又受民事訴訟法有關條款的限制，難以達到目的；三是價值不實。抵押人在對房產權進行評估時弄虛作假，其評估價值超過實際價值，使銀行在實現抵押權時造成部分債權無法實現；四是抵押物的處置難。如借款人違約或不能履約償還銀行貸款，作為抵押物的住房，存在著難以變現的風險。

　　6、流動性風險。住房抵押貨款屬中長期貸款，其資金主要來源於居民儲蓄存款，屬於短借長還的資金融通，在一定程度上違背了銀行資金使用的對稱性原則，一旦發生存款人擠提存款或非正常的集中提取存款，銀行就有可能發生資金周轉困難。因此，客觀上需要有健全的風險轉換機製做保險，而我國目前的狀況是，缺乏政府擔保機構、住房抵押貸款保險尚處於試點階段，銀行還很難通過這種方式轉移貸款風險。

　　1.加強貸款管理。一是商業銀行要提高認識，剋服把房地產信貸片面作為一種“優良資產”大力發展，在經營上急功近利的不良傾向。對房地產信貸風險及其危害性要加以高度重視，妥善處理安全性與贏利性的辯證關係，增強防範金融風險的意識。國際上的經驗一再證明，住房信貸風險與國家的巨集觀經濟形勢特別是居民對巨集觀經濟形勢的社會預期高度正相關，不能簡單地認為住房信貸是低風險品種。要改變把住房信貸當作低風險品種開發的觀點，讓房地產信貸業務步入理性運行的軌道。既要支持有前景的房地產項目和個人購房，又要謹防房地產泡沫積聚的潛在風險。商業銀行在發放貸款時，應註意市場細分，優化自身的貸款結構；要合理設定高檔住房信貸與中低檔住房信貸的比例、商業樓宇與住宅開發信貸比例、開發貸款與個人住房信貸比例、開發貸款與流動性貸款比例等。二是按照有關規定，嚴格審批手續，杜絕不符合規定的開發商和購房者套取貸款。嚴格控制不具備房地產開發資格的企業或個人開發房地產項目。對資本金達不到規定標準、行為不規範的開發商和個人購房者，不得審批和發放貸款。三是加強貸款管理，對發放的貸款實行全過程動態監控。對開發商貸款要獨立開設賬戶，視工程進展情況，分期撥付。當開發商賣樓所得款項超過了貸款額時，再把全部貸款撥付給開發商，這樣可以避免“爛尾樓盤”的出現。同時，適當提高個人購房首付款，抑制開發商利用假按揭套取貸款，使消費者更為理智地進行住房投資消費，防止投機行為。四是運用利率杠桿，調整樓房開髮結構。對高檔住宅適當上浮利率，對廣大群眾需要的經濟適用房採取下浮利率，以此來促進開發商開發適銷對路的中、低檔住宅，抑制房地產泡沫的出現。五是商業銀行要進一步完善房地產抵押貸款風險的措施，形成有效的金融風險化解機制。

　　2.拓寬房地產融資渠道。目前國內房地產開發和個人購房的資金主要來源於銀行間接融資方式，在房地產信貸占款規模居高不下、金融風險增大的情況下，應大力拓寬房地產直接融資渠道，實現資金來源多元化，分散日趨嚴重的房地產信貸風險。一是大力推動房地產證券化，向社會籌集開發資金。目前，我國4萬餘家的房地產企業中只有70多家實現了在證券市場上市融資，其數量同其在國民經濟中的地位極不相稱。因此，有關監管部門應該適當放鬆對房地產公司上市的嚴格限制，擴大融資渠道，積極推進房地產投資權益證券化和房地產抵押貸款證券化，吸收社會上的小規模閑散資金。二是建立房地產投資基金組織，吸收長期資金投資於住宅產業。房地產投資基金屬於股權投資，要逐漸把房地產投資變成大眾化的投資工具。三是將保險資金引入住宅融資市場。保險資金比較穩定、數額巨大、運用周期長，比較適合投資於住宅產業開發，有利於提高投資規模。四是引導國外資金進入房地產融資市場，加大力度引進外資來提高國內房地產的投資。五是鼓勵發行公司債券，吸引社會剩餘資金投資房地產業。六是積極發展住房公積金貸款。利用公積金貸款具有政策補貼、利息低的特點，滿足部分居民的購房需要。

　　3.加強信用風險管理。建立對個人信用進行調查和評估的專門機構，建立和完善個人信用等級制度，加強對借款人的借款動機和還款能力的審查。貸款風險管理是從接受借款人申請住房貸款開始，到銀行放貸給借款人為止的風險管理。主要包括對貸款人資信的調查、確定申請人的還款能力和信譽狀況，對抵押物的價值評估、簽訂住房貸款合同、辦理抵押登記手續、對擔保單位的資信情況進行調查等。其中關鍵環節，一是加強對借款人還款能力的審查。建立借款人資信管理動態系統，掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業情況、收人情況、償債記錄、購房動機、家庭成員等。特別需要註意的是借款人的職業和購房動機的調查。根據借款人的資信狀況、還款能力決定借款人的可貸額度、期限。二是嚴格審查房地產開發商的開發資質、信用等級，特別是資金審查。期房按揭項目審查時，開發商必須提供合法、有效、完備的項目資料，如《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》等，證實其用地、售房等行為合法，避免銀行陷入不必要的糾紛。

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