變現風險

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什麼是變現風險(liquidation risk；Liquidity risk)

　　變現風險是指投資者無法在資本市場上以正常的價格將投資對象平倉出貨的可能性。投資者需要能夠隨時收回和轉讓現有投資，如果在短期內找不到願意出合理價格的買主，投資者就會喪失其他新的投資機會或面臨降價出售的損失。

　　變現風險取決於資本商品項目在市場上的表現，不能在資本市場上交易的項目具有更大的變現風險；長期項目的變現風險高於短期項目；交易越頻繁的項目特別是有價證券，其變現能力越強。投資者的期望投資報酬率中，包含有變現力附加率以補償變現風險。

　　從我國目前債券發行的情況來看，雖然債券的發行頻率越來越高，整個銀行間債券的存量也越來越大，但債券二級市場的債券變現風險繫數並未因此而減小，即債券以合理的價格變現的可能性不大。因此，農信社作為中小型金融機構，一定不要盲目追求債券投資的規模而忽略了其變現的風險，否則既增加了交易的成本，又不能獲得預期收益，甚至造成經濟損失。

　　不同性質的資產或證券其變成貨幣的難易程度是不同的，一般來說，儲蓄存款、支票等的變現性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現性能次之，房地產投資的變現性能較差。“房地產資金變現風險”主要是指在交易過程中可能因變現的進間和方式變化而導致房地產商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產經營者帶來損失。

　　1．把握好搭配投資的比例不同投資種類的變現性不一樣，建設項目投資的變現性較差，而政府債券的變現性較好。為了能保證在急需資金時，可以迅速兌換為現金而沒有價值損失，比較適合的對策就是進行搭配投資。把一部分資金投向房地產，一部分資金投入政府債券容易變現性的投資品種，建設項目投資者需註意：不能為了保證急需資金時的供給，資金存在手裡或存在銀行，因為這樣失去了利用資金賺取高額利潤或利息的機會

　　2．選擇容易分割出售的項目進行投資由於價值量大的房地產，其變現性差，所以容易分割出售的房地產的變現性相對較好，對那些容易分割出售的房地產進行投資，既可以保證在擁有房地產時獲取較高盈利，又可以保證在出售房地產時容易出手。

　　3．避免存在資金缺口的建設項目投資由於“半拉子”工程的出手很困難，而且出售價格又抬不起來，所以房地產的投資者應避免進行這類建設項目投資。為此，建設項目投資者應在投資決策前，對資金的需要做好保證供應的安排，不去做資金有缺口的建設項目投資。不過，如果建設項目投資者看準時機，投資接手“半拉子”工程，往往可以花較低價就可得到階段性成果，然後追加投資建設，是會得到很高的投資報酬的。

　　4．保證有能力持有房地產足夠時間由於房地產市場行情對房地產價格及變現性影響極大，所以建設項目投資者必須有能力持有房地產足夠時間，以便在市場繁榮時期出售房地產；如果不能持有房地產足夠時間，就有可能在市場蕭條時被迫出售，那會遭受難以估量的損失，這種損失有可能是致命的。建設項目投資者一定要有耐心和耐力，決不能草率出手。

　　5．操縱房地產現金流量由於房地產現金流量是影響建設項目投資變現性的一個重要因素，而房地產現金流量又是可以操縱的，所以，為了吸引買主，賣上一個好價錢，建設項目投資者完全可以通過操縱使得房地產項目有一個誘人的現金流量。這也是建設項目投資中的一個常用手段。

　　6．搞好建設項目投資管理建設項目投資管理工作做得好，就能選擇好的投資地區，搭配好投資比例、選擇好的房地產投資項目、合理安排開發建設及經營資金、保證很高的現金流量、持有房地產足夠長的時間，從而減少房地產變現風險，獲取建設項目投資的更高收益。可以說，搞好建設項目投資管理是降低建設項目投資變現性風險的最根本的對策。

　　一、房地產投資變現風險的影響因素

　　由於房地產必須經過一個合理的較長時間才能在市場上脫手，所以房地產投資的變現性很差。一般來講，常見投資種類的變現性順序排列為：現金、支票和存款、股票、債券、房地產。房地產投資的變現性在常見投資種類中列最後，房地產投資變現風險較大。根據“風險與利潤同在”的規律判定，房地產投資的收益也是較大的。

　　決定房地產投資變現性的因素很多，主要有以下幾條：

　　(一)房地產價值量的大小

　　房地產價值量越大，所需資金越多，所冒風險越大，越不易在房地產市場上找到買主，因而變現性越差。比如，高級公寓的變現性低於普通住宅；大型商場的變現性低於臨街小店；整棟樓房的變現性低於分戶出售房屋的變現性等。

　　(二)房地產的建設程度

　　房地產的建設越處於低級狀態，其變現性越差。比如，生地投資比熟地投資的變現性要差，單純土地投資比一般房地產投資的變現性要差，半拉子房地產投資比完工房地產投資的變現性要差等。房地產投資者需註意：急於將土地投資轉化成現金往往會導致巨額的損失。所以在單純土地投資時，一定要充分考慮是否擁有實力，保證持有土地等到恰當時機再出手。

　　(三)房地產的地段好壞

　　房地產所處地段越好，升值潛力越大，則變現性越好，房地產投資的變現風險越小。比如，市區房地產比郊區房地產的變現性要好，市中心區房地產比一般市區房地產的變現性要好，處於商圈內的房地產比商圈外的房地產的變現性要好等。

　　(四)房地產的市場行情

　　在房地產市場的繁榮時期出售房地產比在房地產市場的蕭條時期出售房地產要容易的多。即房地產市場行情越好，房地產投資的變現性越好，房地產投資的變現風險越小。比如，1993年上半年中國房地產市場處於繁榮時期，房地產交易頻繁，房地產極易在市場上出手；1994年初，房地產市場處於低潮之中，許多房地產商手中積壓了大量房地產，占用了大量資金而被套牢，即使降低價格也難出手。

　　(五)房地產的現金流量

　　房地產的現金流量越大，房地產的變現性越好，房地產投資的變現風險越小。因為現金流量大的房地產，顯示著良好的創收能力，所以容易吸引買主購買。比如，經營狀況良好、經營收益可觀的酒店，比較容易在市場上出售，並且可賣一個好價錢。而經營虧損的酒店，則比較困難在市場上出售，而且即使出售成功，價格也往往很低。

　　二、降低房地產投資變現風險的對策

　　(一)把握好搭配投資比例

　　不同投資種類的變現性不一樣，房地產投資的變現性較差，而政府債券的變現性較好：為了能保證在急需資金時，可以迅速兌換為現金而沒有價值損失，比較適合的對策就是進行搭配投資。把一部分資金投向房地產，一部分資金投資政府債券容易變現的投資種類。房地產投資者需要註意：不能為了保證急需資金時的供給，將資金存在手裡或存在銀行，因為這樣失去了利用資金賺取高額利潤或利息的機會。

　　(二)選擇容易分割出售的房地產進行投資

　　由於價值量大的房地產，其變現性差，所以容易分割出售的房地產的變現性相對較好。對那些容易分割出售的房地產進行投資，既可保證在擁有房地產時獲取較高盈利，又可以保證在出售房地產時容易出手。

　　(三)不做資金缺口的房地產投資

　　由於“半拉子”工程的出手很困難，而且出售價格又抬不起來，所以房地產投資者應避免進行這類房地產投資。為此，房地產投資者應在投資決策前，對資金需要做好保證供應的安排，不去做資金缺口的房地產投資。不過，如果房地產投資者看準時機，投資接手“半拉子”工程，往往可以花很低價就可得到階段性成果，然後追加投資建設，會得到很高的投資報酬的。

　　(四)選好房地產投資地段

　　投資地段是投資者應時時刻刻考慮的問題。只有那些地段好的房地產投資項目，才能夠及時出售，有較好的變現性。選擇好的投資地段投資是降低投資變現風險的最為主要的對策之一。房地產投資者應註意一個問題，就是不要為了節省初期投資而去選擇地段差的房地產項目。要全面考慮投資收益和風險，不要目光太短淺。

　　(五)保證有能力持有

　　房地產足夠時間由於房地產市場行情對房地產的價格及變現性影響極大，所以房地產投資者必須有能力持有房地產足夠時間，以便在市場繁榮時期出售房地產。如果不能持有房地產足夠時間，就有可能在市場蕭條時被迫出售，那將會遭受難以估量的損失，這種損失有可能是致命的。房地產投資者一定要有耐心和耐力，決不能草率出手。

　　(六)操縱房地產現金流量

　　由於房地產現金流量是影響房地產投資變現性的一個主要因素，而房地產現金流量又是可以操縱的，所以為了吸引買主，賣上一個好價錢，房地產投資者完全可以通過操縱，使得房地產項目有一個誘人的現金流量。這也是房地產投資中的一個常用手段。

　　(七)搞好房地產投資管理

　　房地產投資管理工作做得好，就能選擇好的投資地段，就能搭配好投資比例，就能選擇好的房地產投資項目，就能合理安排開發建設及經營資金，就能保證很高的現金流量，就能持有房地產足夠長的時間，從而減小房地產投資的變現風險，獲取更高的房地產投資收益。可以講，搞好房地產投資管理是降低房地產投資變現風險的最根本的對策。