物業經營管理計劃

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　　物業經營管理計劃是指物業管理規劃一系列子過程的結果，是物業管理師思想的具體化，體現了他們準備做什麼，什麼時候做，由誰去做以及如何做，即對未來行動方案的一種說明。

　　第一，物業管理師必須參加和主持；

　　第二，發揮物業管理人員的集體智慧，鼓勵大家參與；

　　第三，實際參與物業管理工作的人員必須參與該項活動和工作計劃的制定。

　　物業經營管理計劃，是用來指導、組織、實施、協調和控制物業經營管理過程的文件，也是處理物業經營管理過程中若幹不確定性因素的工具，還是避免浪費，提高工作效率和經濟效益的手段。沒有物業經營管理計劃，物業管理師就像失去方向的航船，在洶涌的波濤吹打下飄搖無定，久而久之就會失去信心，導致物業經營管理活動失敗。

　　物業經營管理計劃有多種用途，主要現在以下幾個方面：(1)指導物業管理的具體行動；(2)書面記載物業管理計劃的目標、前提與制約因素；(3)書面記載選擇並最終確定物業管理方案的決策過程；(4)幫助利害關係各方之間進行溝通，有助於統一各方面的認識；(5)便於明確物業管理服務的工作內容、範圍、時間安排、質量標準、所需費用和風險等重大問題；(6)測量物業管理活動，幫助物業管理企業進行相關的控制，幫助業主考核物業經營管理活動的績效。

　　物業管理計劃包括年度計劃、中短期計劃和長期計劃。年度計劃是一種運行計劃，屬於戰術層次的計劃；中短期計劃則介於戰術層次和策略層次之間，通常以物業管理企業與業主簽署的委托管理合同約定的合同有效期周期，通常為3～5年；長期計劃則屬於策略層次的計劃，通常以物業的剩餘使用壽命為限。

　　由於物業的使用壽命一般都在50年以上，而目前物業管理服務合同大都是以3～5年甚至1—2年為周期，這就容易導致物業管理企業的短期行為，從而影響物業業主使物業持續保持市場競爭力以及長期保值增值的目標。物業管理的長期計劃不僅僅是針對某一家物業管理企業任內的工作，而且是長期不間斷的計劃管理。編製物業管理長期計劃時，要從資產管理的角度，進行物業全壽命周期的成本費用分析，制定物業資產價值提升和有效利用計劃，尋求費用最低、物業經濟使用壽命維持時間最長的最理想維修方式。

　　以新加坡的物業管理為例，政府對住宅小區公共設施保養十分重視，要求物業企業能提供完善而長期的計劃，對外牆、走廊、樓梯、屋頂等公共場所的維修年限，對水管、電線、設備的更換年限等都要制定計劃，最長的計劃甚至考慮到80年以後的地基加固問題。這樣，即使更換了物業管理企業或物業管理人員，物業管理計劃仍舊不變。因此建立長期管理計劃是物業管理服務的保證，是對業主負責的根本。

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