物業管理需求彈性
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物業管理需求彈性是指對物業管理需求的各個因素髮生變化後，物業管理服務的需求量所發生相應變化的程度的比值。[1]
物業管理需求彈性的內容[2]
經濟學上的彈性表示存在函數關係的經濟變數之間，因變數對自變數變動的反應程度。彈性的大小用彈性繫數表示。彈性理論是專門從量的方面分析商品供求的變動率與價格、收入等影響因素變動率之間的關係。供求量對任何一個影響因素的變動的反應程度，都構成了一個特定的供求彈性。物業管理的供求彈性理論是分析物業管理市場的一個重要工具。
(一)物業管理需求的價格彈性
物業管理需求的價格彈性是指物業管理需求量對價格變動的反應程度，計算公式為：物業管理需求價格彈性=物業管理需求量變動的百分比÷物業管理價格變動的百分比
即 
式中：Edp——物業管理需求的價格彈性繫數；
Q——初始需求量；
——需求的變動量；
P——初始價格；
——價格的變動量。
例如物業管理價格下降20％引起物業管理需求量增加30％，則Edp = − 1.5，負號表示物業管理價格與需求的反方向變動關係，實際計算中，常取Edp的絕對值。
當 | Edp | > 1時，稱物業管理需求是有彈性的。即物業管理價格的微小變化將引起需求量的較大變化。如果降價銷售需求有彈性的物業管理服務，則銷售者總收益會增加。
當 | Edp | = 1時，稱物業管理需求是等彈性(或單位彈性)的，物業管理價格與需求按同樣的幅度變動。這時，無論降價或提價，都不會引起銷售者總收益的變化。
當 | Edp | < 1時，稱物業管理需求是缺乏彈性或相對無彈性的。此時物業管理需求的變動率小於物業管理價格的變動率。如果提價銷售需求缺乏彈性的物業管理服務，則銷售者總收益會增加。
當
時，稱物業管理需求是完全有彈性的。此時在價格不變的情況下，需求量可以無限增加，需求曲線為一條水平直線。
當 | Edp | = 0時，稱物業管理需求是完全無彈性的。此時無論物業管理價格怎樣變動，物業管理需求量都不變，需求曲線為一條垂直線。(見圖)
物業管理需求的價格彈性是反映物業管理價格可變性的重要因素。許多經濟學家都測算過住房需求對價格變動的敏感性，一般認為，住房需求為相對無價格彈性。這說明住房類似於食品、醫療服務，是人們生活的必需品。而物業管理的需求是隨著房屋需求的變化而變化的，可以認為物業管理服務於房屋是互補品。因此，物業管理服務的需求也是相對無價格彈性的。
(二)物業管理需求的收入彈性
物業管理需求的收入彈性是指物業管理服務需求量對家庭可支配收入變動的反應程度。其公式是：
物業管理需求收入彈性=物業管理服務需求量變動的百分比÷可支配收入變動的百分比
即
式中：Edy——物業管理需求的價格彈性繫數；
Q——初始需求量；
——需求的變動量；
Y——初始收入；
——收入的變動量。
當Edy > 1時，稱物業管理需求是有收入彈性的，即可支配收入的微小變化將引起物業管理服務需求量的較大變化。需求有收入彈性的物業類型一般屬高檔物業(奢侈品)。
當Edy = 1時，稱物業管理需求是等收人彈性(或單位彈性)的，可支配收入與需求按同樣幅度變動。
當0 < Edy < 1時，稱物業管理需求是缺乏收入彈性的或相對無彈性的，此時物業管理服務需求的變動率小於可支配收入的變動率。需求缺乏收入彈性的物業類型一般屬於人們生活所必需的住房(必需品)。
當Edy < 0時，物業的類型是低檔的住房(低檔品)。
(三)物業管理需求的交叉彈性
需求的交叉彈性是用來計量一種商品需求的變動對另一種商品價格變化的反應程度的。交叉彈性繫數為商品A的需求變動率與商品B的價格變動率之比。
如果需求的交叉彈性為負，意味著商品B的價格上升，商品A的需求量就會下降，此時A與B為互補品。研究表明，住房與物業管理需求的交叉彈性為負，顯然兩者屬互補品。
如果需求的交叉彈性為正，意味著商品B的價格上升，商品A的需求量卻會增加，此時A與B為替代品。實踐表明，家政公司提供的服務與物業管理服務需求的交叉彈性為正值，顯然兩者屬替代品。
(四)物業管理的廣告彈性
物業管理的廣告彈性是指物業管理服務的交易量的變動率與廣告宣傳費用變動率之比，它可以用來估計廣告宣傳費用究竟能帶來多少收益的增加。由於物業管理的社會性，使得物業管理服務本身具有重大的社會影響，好的口碑和信譽能使物業管理企業產生源源不斷的需求。
廣告彈性繫數=物業管理服務交易量的變動率÷廣告宣傳費變動的百分比
即
式中：Eda——物業管理服務的廣告彈性繫數；
Q——初始及交易量；
——交易變動量；
A——初始的廣告宣傳費用；
——廣告宣傳費用的變動量。
Eda > 1表明物業管理服務交易增加的比率大於廣告宣傳費用增加的比率。
Eda < 1表明物業管理服務交易增加的比率小於廣告宣傳費用增加的比率。然而，即便如此，作為總收益的絕對數仍可能比廣告宣傳費用的增加數大得多，這就是許多物業管理企業熱衷於在各大媒體、各種場合宣傳自己的原因。
物業管理需求彈性的作用[3]
物業管理市場需求彈性在物業管理公司經營決策中具有很重要的作用，主要是：(1)科學分析與利用物業管理服務項目的需求價格彈性，進行正確的經營決策。不同的物業管理服務，其需求的價格彈性也有不同。當價格發生增加(減少)變動時，消費者對它的需求量以及物業管理公司的收入變化情況也不一樣。具體來看，基本上有以下結果(假設其他因素不變)，見表。
| 缺乏價格彈性 | 富有價格彈性 | 單一價格彈性 | |
|---|---|---|---|
| 消費者需求量 | 較小幅度減(增) | 較大幅度減(增) | 同幅度減(增) |
| 物業管理公司收入 | 增加(減少) | 減少(增加) | 不變 |
表表明物業管理公司在進行經營決策時，要在科學分析某服務項目的價格彈性的基礎上，註意以下方面：
第一，對於缺乏價格彈性的服務項目，比如與人們生活緊密相關的公共性服務，物業管理公司可以通過適當提高服務供給價格來增加公司的收入。但是，由於我國目前對普通住宅小區公共性服務項目實行限價政策，所以，就普通住宅小區來說，採取提高服務價格的策略是不可行的。但對一些高檔住宅(如花園別墅)，以及一些大型商廈(如寫字樓)、工業倉庫、菜市場等物業的管理服務，對公共性服務項目適當提高服務價格還是可以的。
第二，對於富有價格彈性的服務項目，例如一些專項與特約服務項目，像家電維修、接送孩子上下學、家務勞動、代送病人去醫院、代收代繳各種費用等等，物業管理公司就可以通過適當降價來促進消費，擴大消費量，進而提高本公司的收入。那種一味追求利潤，不考慮服務項目的彈性與性質的做法，顯然是得不償失的。
第三，對於單一價格彈性的服務項目(一般是近似單一價格彈性)，因為不管價格如何變化，需求方的消費量都不會改變。因此，物業管理公司要靈活利用這一特點，採取靈活的價格策略，力求市場形勢對本公司有利。例如，為了擴大市場份額時，就可以適當降低該類服務的價格，把競爭對手排擠出該類服務的供給市場(這實際上也就是一種滲透定價法，即用較低的價格來占領市場的定價方法)；而當為了宣傳與提升本公司的形象與聲譽，提高該類服務的品味與層次，樹立優秀晶牌時，也可以提高該類服務的價格。在實際操作中，物業管理公司經理要善於抓住機會，及時採取．相應的價格策略，力爭先發制人。
(2)充分重視人們的收入變化，根據服務項目的需求收入彈性作出有利的決策。相對於居民的收入來說，有些物業管理服務項目是高檔商品，有些則是中檔或低層次(最基本)的服務。物業管理服務的檔次不同，其需求的收入彈性也不同，這直接影響著物業管理公司的利潤。所以，物業管理公司要充分重視人們的收入變化，根據服務項目的需求收入彈性作出對自己有利的決策。
一般來說，不同需求收入彈性的服務項目，消費者收入發生增減變化對其需求量以及物業管理公司的利潤(收入)影響的情況(假設其他影響因素不變)如表所示。
| 收入無彈性 | 富有收入彈性 | 缺乏收入彈性 | 單一收入彈性 | 負收入彈性 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 消費者需求量 | 不變 | 大幅度增(減) | 小幅度增(減) | 等比例增(減) | 減(增) |
| 物業管理公司利潤 | 不變 | 增(減) | 增(減) | 增(減) | 減(增) |
根據表的結論，物業管理公司在進行經營決策時，要註意以下方面：
第一，物業管理公司要高度重視某國國民經濟、某區域經濟、某城市經濟、某單位經濟、某行業甚至某些客戶收入(利潤)狀況的預測，科學分析和斷定其景氣指數的大小、數值的高低與時間的長短。在這個基礎上，再作出有利的經營決策。比如，當經濟比較景氣，持續時間可能較長，服務對象的收入(利潤)有可能較大幅度地增加時，物業管理公司就要做好準備，以便更多地提供一些富有收入彈性的管理服務商品，占領相應的市場，獲得更多的收益與利潤。
第二，對於收入無彈性的管理服務，物業管理公司要在提高服務質量的基礎上維持現狀，既不要增加其供給，也不能減少其供給。
第三，對於富有或缺乏收入彈性的管理服務，物業管理公司要根據用戶(居民或企業)收入(利潤)的可能變化，及時調整供給品種與結構，增加高中檔、特約管理服務項目，減少甚至取消低檔、過時的服務項目，保證既滿足多數消費者的需求，又最大限度地增加自己的經營利潤。
第四，對於單一收入彈性的管理服務，物業管理公司要根據消費者收入(利潤)的可能變化，及時提供與收入(利潤)等比例變化的管理服務，儘可能地增加自己的經營收入。
第五，對於負收入彈性的管理服務，物業管理公司要逐步、穩妥地減少供給，在照顧個別消費者的基礎上(可改成特約服務)，集中大量優勢人力、物力與財力，提高服務檔次與質量，力爭擴大物業管理市場份額。
當然，物業管理服務商品的高、中、低檔是相對的，它在不同時代、不同地區、不同城市是不同的，甚至對於不同層次、不同年齡、不同教育背景的人群來說也是不同的。物業管理公司要確實看到這一點，不能簡單地認為某項管理服務是或高或中或低檔的服務，而要真正做到具體問題具體分析，在科學分析與預測的基礎上，及時提供社會確實需要的、市場前景良好的管理服務。這樣，既是對社會的有益奉獻，也有利於提高本物業管理公司的市場競爭能力。
需要補充說明的是，物業管理公司經營富有收入彈性的服務項目，雖然利潤較高，但風險也比較大。所以，物業管理公司要善於控制風險，化解風險，真正把風險變為自己的財富。這方面最為傳統的方法就是經營多品種、多種收入彈性的管理服務商品。
