物業管理前期介入

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　　物業管理前期介入是指物業管理公司在接管物業之前，就參與物業的規劃設計和建設的過程。從業主與使用人及物業管理的角度，就物業開發、建設和今後使用管理提出建議，並對將接管的物業從物質上和組織上做好準備，以更好滿足業主與非業主使用人的需求和有利於之後的物業管理。

　　物業管理的前期介入，對開發商、物業管理公司及以後物業的所有者或使用者都十分必要。在房地產綜合開發過程中，規劃設汁是使物業區域形成完整、合理、舒適、便利的功能區域的制約因素，如果房地產開發企業僅在規劃設計中考慮房屋和配套設施的國家技術標準，而對房屋建成後的使用、管理考慮不夠，經常是房屋建成交付使用後，便出現許多不盡如人意的事，例如停車位不夠，建築物內的管線佈局不利於日後的維護管理，保全防範中的技術設備缺少，以及水、電、暖、天然氣、通訊、交通等配套方面存在問題。為廠避免房地產開發過程中出現諸如此類的問題，除了開發商、設計單位、施工建設單位應認真執行國家有關標準和嚴格把關外，物業管理的前期介入成為必要。^[1]

　　要讓物業管理由“後續部隊”變成“先行官”，那麼，物業管理要從圖紙設計開始就參與房地產開發的全過程，從管理和服務的角度提出意見和建議。物業管理的“先行官”作用有以下幾個方面。

　　(1)物業管理的前期介入，有利於提高施工質量。

　　“質量是企業的生命”，這句話同樣適用於房地產開發，物業管理早期介入，參與圖紙設計的修改及工程施工，瞭解工程進度，加強對隱蔽工程的驗收，並根據日後管理、維修、保養、服務的需要，及時向開發商提出設想和建議，防患於未然，變“事後”為“事前”就顯得尤為重要。

　　(2)物業管理的前期介入，有利於加強對所管物業的全面瞭解。

　　物業管理公司要想做到對物業及其附屬設施、設備安裝等情況瞭如指掌，就得對圖紙改動或增減部分作出認真記錄。例如，管線節點的設置往往和設計圖紙所標位置有一定差距，如果佈置管線時不在現場做記錄，在後期管理中，可能就會出現脫節的現象。相對來說，物業管理人員對土建結構部分不用瞭解得太深，而對設備安裝、管線佈置等情況則應充分掌握，便於後期管理。

　　(3)物業管理的前期介入，有利於優化設計，完善設計細節，減少返工，防止後遺症。

　　物業管理公司在項目設計和施工階段，從業主和使用人的角度，憑專業人士的經驗對所管物業進行審視，對不當之處捉出解決方案，從而減少物業接管後的返工，避免一些在後期工作中難以解決的問題。

　　(4)物業管理的前期介入，有利於促進銷售。

　　在房屋銷售中，許多開發商都亮出“業主至上，承諾是金”的信條，但由於房產銷售工作人員對房地產知識缺乏和對物業管理的不瞭解，為片面追求銷售業績，對顧客作了許多空白承諾，試圖以此來吸引顧客，以致造成了承諾的許多事項偏離了現實。如果物業管理早期介人，那麼，物業管理企業將會配合開發商在物業的建設與銷售上制定可行性方案，並依據開發樓盤的總體規劃，拿出既可行又有新意的方法，統一銷售口徑，真正體現“以人為本，居有所值”。

　　(5)物業管理的前期介入，有利於物業管理發揮營造社區文化，引導消費作用。

　　提高物業管理的品位，就要建立必要的文教娛樂設施，並通過一系列的工作和舉辦各類活動，引導住戶文明生活工作，讓社區充滿歡樂祥和的氣氛。因此，如果物業管理的主角作用發揮得好必會大大有利於房地產項目的順利經營。

　　(6)物業管理的前期介入，有利於後期管理工作的進行。

　　在物業管理前期工作中，就應該設計出物業管理方案，草擬和制定各項規章制度，籌備成立業主管理委員會，印製各類證件，安排好機構設置、人員聘用、上崗培訓等工作，以便物業一旦移交，物業管理公司就能有序地工作。

　　總的來說，物業管理公司的提前介入，對於開發商來講可謂有百益而無一害，既可以豐富開發商的設計思路，節約建造成本，又可以提高市場競爭力，增加賣點。

　　物業管理前期介入主要是協助開發商把好質量關，從“以人為本”的理念來考慮今後業主(購房者)在物業中生活感到舒適滿意。因此物業管理前期介入流程如圖所示。

　　物業管理的前期介入與房地產開發整個過程緊密相聯。房地產開發全過程分為立項決策、規劃設計、施工建設、竣工驗收幾個階段。事實證明，物業管理工作開展的好壞與前面物業開發建設工程有密切的關係，應該前期主動介入。

　　(一)立項決策階段

　　房地產開發企業在房地產開發項目立項以前進行市場調研和項目可行性研究評估時，聽取物業管理人員對該項目的市場定位，潛在業主的構成以及消費水平，周邊物業管理概況及日後的物業管理內容、管理標準及成本、利潤測算等方面的參考建議是有必要的。這樣做，可減少決策中的風險性。

　　(二)規劃設計階段

　　物業管理工作需要一定的地方和空間來開展，需要從管理的角度、從整體效益的角度來規劃。目前許多住宅小區在規劃設計時沒有考慮今後物業管理工作的開展，連一些基本公共設施都沒有規劃，只註意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等小區建成以後，再考慮實行物業管理需要建立公共設施，已經沒有地皮可建，對此業主意見很大。有的住宅小區，規劃時不配套，甚至連中國老百姓最主要的交通工具——自行車車棚都未予以考慮，住戶進住以後，自行車隨便亂放，既不美觀也不安全。為此物業管理公司參與規劃設計非常重要。它可以全面細緻地反映物業管理的各種需要，以及在以往管理實踐中發現的規劃設計上存在的各種問題或缺陷，並可把這些情況以咨詢報告的形式提交設計單位，責成設計單位在設計中予以糾正。因此，規劃設計時物業管理公司一般應註意配套設施的完善、水電氣供應容量、安全保衛系統、垃圾處理方式、綠化佈置、消防設施、建築材料的選用和其他方面的問題。

　　總之，規劃設計階段，物業管理企業選派工程技術人員參加工程規劃設計的目的，是從有利於投資、綜合開發、合理佈局、安全使用和投入使用後從長期物業管理的角度進行參謀，提出建議。

　　(三)施工建設階段

　　物業管理企業在施工建設階段的參與主要是確保工程施工質量。

　　物業管理企業不僅接管新建的樓宇，更管理著使用年限較長的物業，而且對樓宇使用過程中暴露出的各種質量問題有所瞭解。諸如衛生間、廚房等處的漏水問題及其成因；水電管線如何佈置才有利於安全和便於管理；什麼樣的牆會滲水；供暖管道哪些部分容易燙傷人等。這些問題如有物業管理企業時常在現場指導和監督，就會在施工中予以徹底解決而不會遺留下來成為日後使用和管理中難以剋服的障礙。

　　一個項目在開發企業及施工單位交付使用後的幾十年、上百年的使用過程中，只有業主和物業管理企業來面對各種可能出現的問題。如果物業管理企業對該物業的內部結構、管線佈置甚至所用建材的性能知之甚少或不瞭解，那麼就很難管理好，或無法管理。所以，物業管理企業有必要選派相應專業的人員參與施工質量監理，配合開發企業和施工部門共同確保工程施工質量。

　　物業管理企業參與工程施工質量監理的要點包括：

　　①應選派有關專業人員參與工程施工質量監理；

　　②要儘可能全面地收集物業的各種資料，同時熟悉物業各個部分，為日後管理做好充分的準備；

　　③按國家規定的技術標準，對工程設計與設計單位、施工單位、開發商一起認真地進行技術交底和圖紙會審；

　　④工程施工中按國家現行有關法律規定、技術標準及合同進行檢查，如是否嚴格按設計要求施工，隱蔽工程的施工質量，使用各種材料、備件是否符合質量要求等。

　　(四)竣工驗收階段

　　竣工驗收是全面考核建設工作、檢查所建工程是否符合設計要求和工程質量好壞的重要環節。所有房地產開發項目都要按照1990年9月11日國家建設部頒發的《建設項目(工程)竣工驗收辦法》進行竣工驗收。城鎮住宅小區竣工綜合驗收，應按照1993年12月1日國家建設部頒發的《城鎮住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》進行。竣工驗收的主體是房地產開發企業和城市建設行政部門，其性質是政府行為，是物業進入市場的憑證。

　　1．竣工驗收應提交的資料

　　在工程項目竣工驗收前，承建單位應將有關技術資料系統整理，分類立捲；在竣工驗收時交開發單位歸檔保管，以適應生產、維修的需要。竣工驗收時，所應提交的資料主要有：竣工工程項目一覽表；設備清單；設備、材料證明；土建施工記錄；設備安裝、調試記錄；圖紙會審記錄；設計變更通知和技術核定單；工程項目竣工圖；建(構)築物的使用註意事項；其他重要技術決定和文件。

　　2．完善竣工驗收的必要措施

　　(1)反覆驗收

　　現在的驗收程式，一般是這樣的：首先是開發、承建單位介紹情況，然後由專家們分專業下現場驗收，之後重新聚集，分專業講評、打分、定級，由開發、承建單位表態，最後在驗收報告上會簽，並對需要整改的項目提出處理意見。

　　講評時應詳細地做好記錄，並編製一個驗收紀要；對於存在的問題，應列出整改一覽表，並定出整改期限。期限結束後，應對存在的問題再次檢查，直至完全整改完畢為止，再發合格證。否則，很有可能使工程質量不合格或配套不完善的物業流入市場，給物業管理公司和業主(或使用人)帶來管理或使用上的諸多麻煩。

　　(2)意見及時

　　在講評之前，驗收部門應與物業管理公司合議一次，理由是物業管理公司通過較長時間的耳濡目染，或通過參加前期介入，對建設情況的內幕和存在的問題還是比較瞭解的，他們的意見很有參考價值。

　　物業管理公司在合議時，應及時提出意見。驗收時不把問題暴露全面，事後再提整改意見，那是徒勞無功的。

　　(3)驗收全面

　　目前的驗收，對室內的裝修、水電設施看得比較多，而對室外的公共部分看得比較少。例如，管道的走向、各種管道井的位置是否與圖紙一致，化糞池和排污井的規格是否規範，水電錶的廠家、型號是否為推薦產品，停車場、道路是否符合要求；避雷系統是否可靠等，而這些是物業管理公司最關心的。因此，應引起重視，避免顧此失彼。

　　(4)科學驗收

　　目前的驗收，一般是憑眼力和經驗，應增加一些測試儀器、儀錶。該試壓的就試壓，該試流量的就試流量，該測負荷能力的就測負荷能力，儘量用科學的檢測方法，對物業進行科學的驗收。

　　現在，愈來愈多的發展商和物業管理公司意識到物業管理前期介入的重要性，因而很多開發商在物業建設前期就聘請管理公司參與管理。由於在此階段尚無管理費來源，必然導致費用支出需要負擔的情況。

　　根據這些費用產生的原因及用途，管理公司在前期介入管理所產生的費用應由開發商承擔，這是因為：

　　(一)前期介入的主要目的是協助開發商的工作

　　管理公司在前期介入管理，通過參與物業的規劃、設計和建設，從物業管理角度提出專業意見，為今後物業管理工作的順利開展從物業的整體設計角度上創造條件，避免了由於發展商考慮不足造成的缺陷，有利於幫助開發商完善物業的使用功能，加強對房屋質量的監控，制定管理收費標準和確定管理內容等。對於發展商而言，更重要的是提前介入為物業的驗收接管打下基礎，從而使房屋質量得到保證，提升了物業的檔次，使得已購房的業主對物業質量和日後的管理放心，同時又能吸引更多的購買者，幫助發展商促進銷售。基於這樣的目的，物業管理公司充當的是開發商的顧問、參謀和助手的角色，因此物業管理公司參與管理的人員工資及管理費用應由開發商支付。

　　(二)服務的對象主要是發展商

　　物業管理公司的前期介入階段，雖然部分房屋已經售出，但並未交付給業主使用，業主並沒有享受到物業管理公司所提供的服務，不應承擔由此產生的費用，因而，物業管理公司不能向業主收取管理費。這期間物業管理公司的實際服務對象是發展商，根據“誰受益，誰付費”的商業原則，自然應該是受益人——發展商付費。

　　(三)政府已作了明文規定

　　《物業管理條例》及各省市地方法規、政府行政規定已基本明確了前期物業管理費用由開發商承擔的原則。這一原則的確定也是基於上述兩點理由。如《上海市居住物業管理條例》中第四十六條規定：自前期物業管理服務合同簽訂之日起至房屋交付使用日止所發生的前期物業管理服務費用，由住宅出售單位承擔。又如《廣東省物業管理條例》中第二十條規定：物業竣工後綜合驗收前的前期管理及其費用由建設單位負責

　　至於從人住之日起至業主委員會成立前的物業管理費，則由開發商與業主照房屋銷售合同的約定承擔。沒有約定的，一般由業主承擔。

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