次級房貸

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次級房貸(Subprime Mortgage Loan)

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什麼是次級房貸

  次級房貸,全稱為次級房屋抵押貸款,簡稱次貸,指銀行針對信用記錄較差的客戶發放的房貸。

  其與一般房貸最主要的不同點在於,這種貸款是提供給那些信用程度較差,及還款能力比較弱的購屋者,其利率也比一般抵押貸款高二至三個百分點。

美國次級房貸市場的發展[1]

  美國的按揭貸款按照信用等級大概可以分為三類:(1)優質或A級按揭(Prime mortgage):一般是指信用等級較高,且借款人有穩定收入、債務負擔合理的按揭貸款。按照美國通用的FICO信用評分體系(從300分起,滿分為850分),借款人的評分應在660分以上。(2)次級或B級按揭(Subprlme mortgage):是指借款人信用評分在620分以下.或收入較低、債務負擔過重的按揭貸款,其違約風險自然要大得多,利率比優質按揭貸款利率高2%-3%。(3)Alt—A級按揭或“等同A級”按揭(Alternative—A mortgage):位於優質和次級之間灰色地帶的按揭,均可稱為Air—A級。

  借款人一般信用記錄良好,但缺少存款、資產和穩定收入的合法證明文件。這類按揭被認為比次級按揭“安全”,但利率比優質按揭一般要高出100-200個基點。除此之外,還有一種Jumbo按揭(Jumbo Mortgage,或譯。珍寶按揭”),其本意是特大按揭貸款。衡量房主信用等級的主要指標還有信用記錄、DTI(debt service—to—income)比率、LTV(mortgage loan—to--Yaluc)比率,信用得分較低或DTI比率大於55%以及uV大於85%的房主通常被認為信用等級較低。

  美國次級抵押貸款市場的興起主要源於以下幾個原因:

  一是法律制度為次級抵押貸款市場的興起提供了機會,1980年聯邦立法規定了利率上限,但從1982年開始,法鎿允許放貸者的抵押貸款利率浮動。

  二是1986年的稅制改革法案規定,居民抵押貸款利息支出在稅法上可以抵免,而其他形式的消費貸款利息支出則無法抵免,與其它形式的消費貸款相比,居民更傾向於使用住房抵押貸款進行融資,改善居住條件和提高生活質量

  三是電腦和信息技術的發展降低了次級抵押貸款的成本,昔日貸款主要依靠放貸人員的主觀判斷,現在改用電腦進行模擬,大大降低了放貸機構的人力資本成本。四是信用評分統計系統的發展,使得對貸款者的信用風險評估具有連貫性,而且準確性也提高了。發放的住房抵押貸款通過證券化(如發行債券等形式)在二級按揭市場上進行流通,通過二級按揭市場,這些證券的風險分散了。同時為投資者提供了高收益、高質量的證券,二級市場的發展反過來又促進了住房抵押貸款的發放。

  在次級貸款興起之前,主要由聯邦住房當局(the Federal Housing Associstion,FHA)提供抵押貸款,但聯邦住房當局提供的抵押貸款品種較少,而且貸款條件缺乏靈活性,不能隨著市場條件的變化而變化。次級抵押貸款興起於20世紀90年代中期,2000年以來獲得大力發展,隨著美國房地產市場的升溫,大量資金向房地產市場集中,加上美聯儲實施的減息政策,以房產作抵押進行貸款既合算又安全,美國人的購房熱情空前高漲,即便還不起月供,也可以通過將房產二次抵押來償還,但對於低收入、信用等級較低的美國家庭而言,獲得銀行貸款還是不太容易,放貸機構為了充分享有房價上漲所帶來的高收益,加大向信用等級較低的借款人推出次級抵押貸款的比重,次級抵押貸款市場迅速發展,1994—2005年,次級抵押貸款年平均總額增加25%,2006年次級抵押貸款資產總規模達到6400億美元。田次級抵押貸款的興起刺激了美國的住房需求。放鬆了對窮人的貸款條件,次級抵押貸款逐步取代了聯邦住房當局的抵押貸款。

  儘管信用評級系統發展很快,所提供的信息質量也很高,次級抵押貸款市場仍然在1998—1999年問經歷了。第一次危機”。隨著東南亞金融危機的爆發,投資者對於高風險抵押證券的興趣驟減,結果大量次級抵押貸款發放者瀕臨破產。直到2003年,房屋抵押貸款市場中次級抵押貸款仍然沒有占據主導地位,住房抵押貸款的發放主要參照GSEs(Fannle Mae,Freddie Mac)四所制定的。統一”標準,然而,到2006年,一半以上的住房貸款不再參考GSEs制定的“統一”標準。次級抵押貸款和ALT—A貸款占到抵押貸款總量的25%。傳統的抵押貸款僅占到抵押貸款總量的36%。

  目前,抵押貸款的一半仍然由存款機構發放,但隨著證券業的發展,存款機構僅擁有30%的優質貸款,截至2006年底,38%的優質抵押貸款由GSE證券組合持有,18%由私人證券組合持有,5%由金融企業持有,剩餘的由房地產投資基金和居民持有。

次級房貸危機

  美國不少金融機構在這波美國房市景氣擴張的過程中,大幅承作次級房貸,使次級房貸的規模快速膨脹。而在美國房市景氣逆轉,美聯儲為抑制通膨持續升息,導致貸款者還款壓力大增,造成次級房貸違約率大幅攀升,以經營次級房貸為主的金融機構如新世紀金融公司等,被迫停止業務,甚至倒閉,從而引發整個金融市場危機

  席卷全球金融市場的是“次貸危機”(次級抵押貸款、次級按揭貸款)又叫“次按危機”。

  危機的作用機理,簡單的說:在房地產高漲時期,商業銀行大量的發放住房抵押貸款,並通過資產證券化手段,把這些貸款打包成抵押貸款支持證券MBS)、資產支持證券ABS)等債券,發行到債券市場。眾多的投資銀行、商業銀行和基金以為證券提供擔保或者直接購買的形式參與到這些證券的發行和交易中。

  次級住房抵押貸款是美國住房抵押貸款的一種分類,是信用等級次於優質客戶貸款人的貸款。由於貸款人的收入狀況不太可靠、信用記錄不佳或已經負債等,可能違約的風險較高,銀行對發放這類貸款一直比較謹慎,貸款利率也比較高。但是2001年以後,美聯儲為刺激經濟,連續14次降低再貼現利率,13次降低聯儲基金利率,使美聯儲的隔夜拆借利率在2003年6月份達到1%的超歷史最低水平,並維持了整整一年。寬鬆的資金供應環境使得流動性泛濫,次級住房抵押貸款的客戶也成了香餑餑,而原來那些資信不優,收入狀況並不十分好的家庭也在超歷史低水平的利率以及房屋價格不斷上漲的誘惑下,紛紛貸款購房,並相信房價的溢升將使他們獲利。

次級房貸經濟影響

  到了2004年6月份,美聯儲資產泡沫逐漸明顯,通貨膨脹壓力加大的情況下開始提升利率,並且在兩年之內連續17次將聯儲基金利率從1%提高到了5.25%。那些通過浮動利率貸款購房的次級貸款客戶由於其收入無法支撐不斷增加的貸款利息,便陷入困境,還款違約率不斷上升,被收回的房屋數量不斷增加,最後引發了大面積的次級貸款信用危機

  由於次貸發放機構一般不能通過吸收存款獲取資金,這些機構出於獲得流動性、降低融資成本或避稅等目的,就將具有特定期限、利率等特征的次級房屋貸款組成資產池,以此作為現金流支持,通過真實出售、破產隔離、信用增級等技術手段發行住宅抵押貸款支持證券(MBS)。從而形成了這樣一種鏈條:房貸零售商負責招攬顧客;房貸公司以高杠桿比例銀行舉債買下按揭貸款分類打包成各種MBS,然後出售給債券市場上的投資者;商業銀行之所以默許房貸公司甚至以高達1:98左右的杠桿比例大量舉債,是因為房貸公司發行的這些債券可以作抵押品

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參考文獻

  1. 楊麗花.美國次級房貸危機及其經濟影響.中國政法大學商學院.雲南財經大學學報2007年6期
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