次级房贷

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次级房贷(Subprime Mortgage Loan)

　　次级房贷，全称为次级房屋抵押贷款，简称次贷，指银行针对信用记录较差的客户发放的房贷。

　　其与一般房贷最主要的不同点在于，这种贷款是提供给那些信用程度较差，及还款能力比较弱的购屋者，其利率也比一般抵押贷款高二至三个百分点。

　　美国的按揭贷款按照信用等级大概可以分为三类：(1)优质或A级按揭(Prime mortgage)：一般是指信用等级较高，且借款人有稳定收入、债务负担合理的按揭贷款。按照美国通用的FICO信用评分体系(从300分起，满分为850分)，借款人的评分应在660分以上。(2)次级或B级按揭(Subprlme mortgage)：是指借款人信用评分在620分以下.或收入较低、债务负担过重的按揭贷款，其违约风险自然要大得多，利率比优质按揭贷款利率高2%-3%。(3)Alt—A级按揭或“等同A级”按揭(Alternative—A mortgage)：位于优质和次级之间灰色地带的按揭，均可称为Air—A级。

　　借款人一般信用记录良好，但缺少存款、资产和稳定收入的合法证明文件。这类按揭被认为比次级按揭“安全”，但利率比优质按揭一般要高出100-200个基点。除此之外，还有一种Jumbo按揭(Jumbo Mortgage，或译。珍宝按揭”)，其本意是特大按揭贷款。衡量房主信用等级的主要指标还有信用记录、DTI(debt service—to—income)比率、LTV(mortgage loan—to--Yaluc)比率，信用得分较低或DTI比率大于55%以及uV大于85%的房主通常被认为信用等级较低。

　　美国次级抵押贷款市场的兴起主要源于以下几个原因：

　　一是法律制度为次级抵押贷款市场的兴起提供了机会，1980年联邦立法规定了利率上限，但从1982年开始，法镎允许放贷者的抵押贷款利率浮动。

　　二是1986年的税制改革法案规定，居民抵押贷款利息支出在税法上可以抵免，而其他形式的消费贷款利息支出则无法抵免，与其它形式的消费贷款相比，居民更倾向于使用住房抵押贷款进行融资，改善居住条件和提高生活质量。

　　三是计算机和信息技术的发展降低了次级抵押贷款的成本，昔日贷款主要依靠放贷人员的主观判断，现在改用计算机进行模拟，大大降低了放贷机构的人力资本成本。四是信用评分统计系统的发展，使得对贷款者的信用风险评估具有连贯性，而且准确性也提高了。发放的住房抵押贷款通过证券化(如发行债券等形式)在二级按揭市场上进行流通，通过二级按揭市场，这些证券的风险分散了。同时为投资者提供了高收益、高质量的证券，二级市场的发展反过来又促进了住房抵押贷款的发放。

　　在次级贷款兴起之前，主要由联邦住房当局(the Federal Housing Associstion，FHA)提供抵押贷款，但联邦住房当局提供的抵押贷款品种较少，而且贷款条件缺乏灵活性，不能随着市场条件的变化而变化。次级抵押贷款兴起于20世纪90年代中期，2000年以来获得大力发展，随着美国房地产市场的升温，大量资金向房地产市场集中，加上美联储实施的减息政策，以房产作抵押进行贷款既合算又安全，美国人的购房热情空前高涨，即便还不起月供，也可以通过将房产二次抵押来偿还，但对于低收入、信用等级较低的美国家庭而言，获得银行贷款还是不太容易，放贷机构为了充分享有房价上涨所带来的高收益，加大向信用等级较低的借款人推出次级抵押贷款的比重，次级抵押贷款市场迅速发展，1994—2005年，次级抵押贷款年平均总额增加25%，2006年次级抵押贷款资产总规模达到6400亿美元。田次级抵押贷款的兴起刺激了美国的住房需求。放松了对穷人的贷款条件，次级抵押贷款逐步取代了联邦住房当局的抵押贷款。

　　尽管信用评级系统发展很快，所提供的信息质量也很高，次级抵押贷款市场仍然在1998—1999年问经历了。第一次危机”。随着东南亚金融危机的爆发，投资者对于高风险抵押证券的兴趣骤减，结果大量次级抵押贷款发放者濒临破产。直到2003年，房屋抵押贷款市场中次级抵押贷款仍然没有占据主导地位，住房抵押贷款的发放主要参照GSEs(Fannle Mae，Freddie Mac)四所制定的。统一”标准，然而，到2006年，一半以上的住房贷款不再参考GSEs制定的“统一”标准。次级抵押贷款和ALT—A贷款占到抵押贷款总量的25%。传统的抵押贷款仅占到抵押贷款总量的36%。

　　目前，抵押贷款的一半仍然由存款机构发放，但随着证券业的发展，存款机构仅拥有30%的优质贷款，截至2006年底，38%的优质抵押贷款由GSE证券组合持有，18%由私人证券组合持有，5%由金融企业持有，剩余的由房地产投资基金和居民持有。

　　美国不少金融机构在这波美国房市景气扩张的过程中，大幅承作次级房贷，使次级房贷的规模快速膨胀。而在美国房市景气逆转，美联储为抑制通膨持续升息，导致贷款者还款压力大增，造成次级房贷违约率大幅攀升，以经营次级房贷为主的金融机构如新世纪金融公司等，被迫停止业务，甚至倒闭，从而引发整个金融市场危机。

　　席卷全球金融市场的是“次贷危机”（次级抵押贷款、次级按揭贷款）又叫“次按危机”。

　　危机的作用机理，简单的说：在房地产高涨时期，商业银行大量的发放住房抵押贷款，并通过资产证券化手段，把这些贷款打包成抵押贷款支持证券（MBS）、资产支持证券（ABS）等债券，发行到债券市场。众多的投资银行、商业银行和基金以为证券提供担保或者直接购买的形式参与到这些证券的发行和交易中。

　　次级住房抵押贷款是美国住房抵押贷款的一种分类，是信用等级次于优质客户贷款人的贷款。由于贷款人的收入状况不太可靠、信用记录不佳或已经负债等，可能违约的风险较高，银行对发放这类贷款一直比较谨慎，贷款利率也比较高。但是2001年以后，美联储为刺激经济，连续14次降低再贴现利率，13次降低联储基金利率，使美联储的隔夜拆借利率在2003年6月份达到1%的超历史最低水平，并维持了整整一年。宽松的资金供应环境使得流动性泛滥，次级住房抵押贷款的客户也成了香饽饽，而原来那些资信不优，收入状况并不十分好的家庭也在超历史低水平的利率以及房屋价格不断上涨的诱惑下，纷纷贷款购房，并相信房价的溢升将使他们获利。

　　到了2004年6月份，美联储在资产泡沫逐渐明显，通货膨胀压力加大的情况下开始提升利率，并且在两年之内连续17次将联储基金利率从1%提高到了5.25%。那些通过浮动利率贷款购房的次级贷款客户由于其收入无法支撑不断增加的贷款利息，便陷入困境，还款违约率不断上升，被收回的房屋数量不断增加，最后引发了大面积的次级贷款信用危机。

　　由于次贷发放机构一般不能通过吸收存款获取资金，这些机构出于获得流动性、降低融资成本或避税等目的，就将具有特定期限、利率等特征的次级房屋贷款组成资产池，以此作为现金流支持，通过真实出售、破产隔离、信用增级等技术手段发行住宅抵押贷款支持证券（MBS）。从而形成了这样一种链条：房贷零售商负责招揽顾客；房贷公司以高杠杆比例向银行举债买下按揭贷款分类打包成各种MBS，然后出售给债券市场上的投资者；商业银行之所以默许房贷公司甚至以高达1：98左右的杠杆比例大量举债，是因为房贷公司发行的这些债券可以作抵押品。

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