房抵貸

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　　所謂房抵貸，是指借款人以自己或關係人的房產作抵押，向銀行申請一次性或迴圈使用的消費或經營用途的人民幣貸款。

　　實際上，房抵貸業務是銀行的一項傳統業務，並非樓市火爆時才有，大部分銀行都有這類業務，但在具體限制條件上有所差異。

　　個人房抵貸產品分兩種，一類是消費貸款，用來滿足個人裝修、旅游、留學等消費需求，另一類則是經營貸款，用來滿足個體商戶或小微企業的生產經營需要。消費貸的限制比經營貸要嚴格。

　　北京地區的房抵貸業務利率高於按揭貸款，不僅不能打折，一般還要在基準利率基礎上上浮10%-30%，貸款期限一般10年，最多20年或30年，且貸款人年齡加貸款期限不能超過70。

　　房抵貸業務的貸款額度最高是所抵押房產評估值的7-8成，而房產的評估值並非市價，一般相當於市價的7-8成，個別銀行允許做到9成，也就是說100萬元市價的房最多也就能從銀行貸出60萬元左右。

　　當然，與按揭貸款一樣，房抵貸的額度，除了與房產市值有關，還與貸款人的償還能力相關，一般銀行要求月收入要大於月還款額的2倍。

　　2014年，為防止貸款資金進入投資領域，北京銀監局專門發文要求，個人消費貸原則上發放金額不超過100萬元、期限為10年以內。這意味著，向北京地區的銀行申請個人消費貸款，不論抵押房產估值多高，也不論你的個人收入多高，最多也就只能貸款100萬元。但這隻是監管部門“原則性”的要求，部分銀行也曾與其他機構合作，開發出最高額度超過100萬的抵押消費貸款。

　　用現有房產抵押向銀行貸款，再去買房，這樣可能連首付都能免了，這就是房抵貸。如果嚴格按照監管規定和操作流程，這類銀行房抵貸產品根本就不可能冠冕堂皇地進入樓市，能躲避監管限制去買房的銀行資金必須依賴各種弄虛作假的不規範動作或者打監管的擦邊球。

　　在樓市火爆的當下，越來越多的人發現借銀行的錢買房是最划算的投資方式。於是，很多人打起了聰明的小算盤，用現有房產抵押向銀行貸款，再去買房，這樣可能連首付都能免了。這種房抵貸產品被認為是樓市上漲的幫凶。

　　房抵貸不能買房炒股

　　不論是消費貸款還是經營貸款，都不能用來買房買股票，這一點有嚴格的監管要求限制。貸款人在申請貸款時，都要填寫貸款用途，還要提交能證明用途的合同、發票等材料。銀監會還規定，發放的消費貸款如果金額超過30萬元，不能直接打到貸款人的賬戶，而是採取受托支付形式，打到用途有關的賬戶。比如，申請裝修的貸款，直接打到裝修公司的賬戶；申請旅游的直接進入旅行社賬戶。

　　如果嚴格按照監管規定來，不可能出現這種現象。銀行的房抵貸資金進入樓市，只可能是弄虛作假。比如，客戶自己虛構裝修、珠寶、古玩字畫等的買賣合同，讓銀行把錢打到自己找到的關係戶，再轉出來去買房炒股。這些案例並不算少見，銀行內部人士對此也是睜隻眼閉隻眼。畢竟房抵貸產品的不良率並不高，某股份制銀行中報披露的此類貸款不良率只有0.47%，與按揭差不多。

　　現在市場上很多拉人做銀行貸款的中介，就是靠給貸款者辦這些手續掙錢。當然，這些中介與銀行貸款部門也有著或明或暗的合作關係。

　　房抵貸被包裝成理財產品

　　除了銀行，還有一些小貸公司、P2P平臺、典當行、擔保公司、地下錢莊也可以提供這類“房抵貸”業務，但這些地方的貸款利率一般都高於銀行。

部分金融機構開始跟P2P平臺合作，將房抵貸變成了在P2P平臺上流轉的理財產品。據瞭解，某平臺推介的“房抵貸”產品，預期收益率號稱達到8%-9.5%。

　　具體操作為，借款人將其名下房產抵押至房金所的合作金融機構。借款人通過P2P平臺提出借款申請，從而獲得投資人的出借款。投資人將獲得最高9.5%/年的收益。如果借款人逾期還款，房金所合作金融機構為借款人代償本息。

　　房抵貸進樓市存隱患

　　房抵貸完全依靠房地產的價值，樓市這樣不斷加杠桿，杠桿加得越大，泡沫破裂時越慘痛。就算房價跌不了那麼多，但如果市場無人接盤，銀行就算把房子收回也不能出手，也形成了實質性的壞賬。

　　不過，還有一種聲音認為，個人按揭現在公認為銀行的優質資產，不良率很低，房抵貸利率又比按揭高，更受銀行青睞。雖然大家都在擔憂樓市崩盤的風險，可這麼多年了，房價一直在漲。畢竟房抵貸的貸款額度只相當於抵押房產市價的6成左右，等於提供了一個安全墊。只有房價跌40%的時候，銀行才有壞賬風險。對北京這樣的一線城市來說，這種風險應該不可能出現。^[1]