房地產總成本
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什麼是房地產總成本[1]
房地產總成本是指企業在開發建設和經營房地產商品過程中所投入的總費用，一般包括地價、土地開發費、建築安裝造價、稅收、利息和其他分攤費用等，是房地產價格的主要決定因素。
利潤是房地產開發經營企業的投資利益，利潤量的大小，一般取決於總成本和平均利潤率這兩個因素，即：利潤=總成本X社會平均利潤率。
一般而言，房地產成本主要由土地成本、建築費用、管理費用、經營利潤構成。而前兩項即地價和房屋建築造價所占份額較大。
房地產總成本的內容[2]
房地產開發項目從有意向開始到竣工投入使用，需要投入大量的資金。在項目的前期階段，為了對項目進行經濟效益評價並作出投資決策，必須對項目的投資與成本費用進行比較準確的估算。根據房地產開發程式中各階段發生的費用，可彙總得出房地產的總成本。
- 一、土地費用
土地費用是指為取得項目用地使用權而發生的費用。
1．土地出讓金國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金。對土地出讓金的估算可通過對上地估價而得。
2．城市建設配套費城市建設配套費是因政府投資進行城市基礎設施的建設而由受益者分攤的費用。
可根據各地的具體規定或標準進行估算。
3．拆遷安置補償費拆遷安置補償費包括拆遷補償費和安置補償費。可按照不同的補償和安置形式進行計算。
4．購買土地使用權手續費及稅金按土地出讓金、城市建設配套費、拆遷安置補償費之和的一定比率計算。
- 二、開發成本
1．可行性研究費
2．勘察設計費按勘察設計標準計算。
3．辦理建設工程規劃許可證的費用。
4.招、投標管理費
5．施工執照費
6．檔案押金(竣工圖費)
7．人防工程建設費
8．新型牆體材料押金
其中3-8項費用按有關標準計算。
9．工程質量監督費(社會監理)
按工程監理收費標準計算。
10．建築安裝工程費
按單方造價進行匡算。
11．小區基礎設施費
12．小區公建費
13．電話初裝費
14．自來水、煤氣、污廢水排放增容費
15．供電貼費
其中11-15項費用按有關標準計算。
- 三、開發費用
1．開發商籌建管理費
按土地費用、開發成本之和的3％-4％計算。
2．銷售費用
銷售費用包括：
(1)廣告宣傳及市場推廣費按銷售收入的0．5％計算。
(2)銷售代理費按銷售收入的1．5％-3％計算。
(3)銷售手續費按銷售收入的1％計算。
3．財務費用
財務費用包括：
(1)土地費用利息
(2)開發成本利息利息的計算可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按複利計
(3)融資費用一般按利息的10％計算。
房地產總成本=土地費用+開發成本+開發費用
開發項目在各個階段的費用支出見圖。
