物業管理合同
出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)
目錄 |
物業管理合同是指物業管理當事人之間就權利義務所達成的具有法律效力的協議或契約，是一個綜合的概念，包括售房合同、業主公約、早期介入合同、前期物業服務合同、物業服務合同、室內裝飾裝修管理服務協議、物業經營協議、供水供電有償委托合同、專項管理項目及設備分包協議等。[1]
物業管理合同的特征[2]
物業管理合同除了具有經濟合同的一般法律特征外，其自身還具有以下幾方面的特征。
①物業管理合同以約定有關當事人在管理服務中的權利義務關係為核心。其他經濟合同，如房地產的開發、轉讓、中介等合同，均以相應的項目為核心，而物業管理合同，則是以物業管理服務的權利與義務為核心。
②物業管理合同屬於有償的勞務合同。作為物業管理合同的核心與標的物的物業管理服務，實質上是一種為委托人提供的帶有管理、服務、經營性質的特殊勞務。
③物業管理合同屬於承諾性、雙方性合同。只有經過要約(委托)和承諾，併在相互信任的基礎上協商一致，物業管理合同才能成立。而且，物業管理合同對簽約雙方的權利與義務都做了明確的雙向規定。
④物業管理合同通常屬於集體合同。一般來講：物業管理合同是物業管理企業與業主委員會，而不是與單個業主簽訂的。作為集體合同，可能會使某些業主感到不適，這就需要加以科學引導。
物業管理合同的類型[2]
1．業主或物業使用人簽訂的合同
這種類型的合同包括以下幾種情況。
①業主委員會成立後，由業主委員會與物業管理企業簽訂的總包合同；
②在未成立業主委員會的舊住宅小區，由業主或物業使用人分別與物業管理企業簽訂的合同。
③在缺乏經驗的情況下，業主委員會與物業管理的中介咨詢代理機構簽訂的代理合同。
④業主或物業使用人就某一服務項目，與物業管理企業或專業服務公司簽訂的偏重於個人物業管理與服務的合同。
2．物業管理企業簽訂的合同
這種類型的合同主要包括以下幾種情況。
②物業管理企業與業主委員會簽訂的合同。
③物業管理企業與業主或物業使用人分別簽訂的合同。
④物業管理企業與專業服務企業簽訂的園林綠化、保全服務、清掃保潔等專業分包合同。
⑤物業管理企業與物業中介代理機構簽訂的合同。
物業管理合同的訂立和履行[2]
(一)物業管理合同訂立的基本原則
1．主體平等原則
合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。任何民事主體在法律人格上是一律平等的，享有獨立人格，不受他人的支配、干涉和控制。
2．合同自願(自由)原則
當事人依法享有自願訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。
3．權利義務公平原則
權利義務公平原則可規範合同當事人之間的利益關係，制約濫用合同自願(自由)原則的行為，要求形式的公平和實質的公平。合同的實質公平，是指雙方當事人的權利、義務必須大體相當的對等。對於顯失公平的“霸王合同”和不利對方權益的“格式合同”，當事人有權要求法院或仲裁機構予以撤銷或變更。
4．誠實信用原則
誠實信用原則又叫誠信原則，是民法、合同法最基本的原則。它是指民事主體在從事包括合同行為在內的民事活動時，應誠實守信，以善意的方式行使自己的權利和履行自己的義務，不得有欺詐行為，維持當事人之間的利益。
5．守法和維護社會公益原則
當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會公共秩序，損害社會公共利益。它是社會公共生活的基本準則。
(二)物業管理合同訂立的方式和內容
1．物業管理合同訂立的方式
物業管理合同的訂立有兩種方式：招標訂立和協商訂立。
2．物業管理合同訂立的內容
(1)物業管理合同條款和合同內容的一般要求
合同條款是合同內容的表現形式，是確立合同內容的載體。它一般分為必備條款和任意條款。我國《合同法》第十二條規定合同一般包括8項條款：當事人的名稱或者姓名和住址；標的物；數量；質量；價款或者報酬；履行期限、地點和方式；違約責任；解決爭議的方法等。
(2)物業管理合同內容
物業管理合同一般由3部分組成。
①物業管理合同首部。合同首部又稱約首。合同首部通常由下列各項構成。a．合同名稱：物業管理合同。b．合同編號。c．訂約日期。訂約日期也可以放在合同結尾簽名欄。當訂約日期放在合同首部時，一般視為合同成立生效的日期。d．訂約地點。e．訂約當事人(委托人即甲方，受托方即乙方)的名稱、住所地(地址)。f．訂約理由。訂約理由說明當事人經合意訂立以下條款，以示慎重。一般的合同常省略此條款。
②物業管理合同主文。合同主文(正文)記載了當事人締結合同的意圖及雙方的權利與義務。主文包括主要交易條款和一般交易條款。主要交易條款又叫基本條款，包括物業管理的委托事項(內容)、項目、管理標準、管理期限、委托方提供的條件和資料、服務報酬或價格、支付方式等條款。一般交易條款又稱一般條款，是對基本條款的補充說明，包括監督檢查、不可抗力、情勢變更、違約及解除權、索賠、爭議的解決。
③物業管理合同結尾。合同結尾一般包括以下內容。a．簽約日期。如果約首已載有簽約的日期，則在此處僅說明“於約首所載的日期簽約”。b．記載合同生效的日期。c．合同當事人的簽名蓋章。在簽名時，一般應註意簽名人的法律地位。d．合同的份數。即註明正本合同及副本合同各若幹份。
