房屋财产保险

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　　房屋财产保险是指以房屋及其附属设备为保险标的的保险，分属于企业财产和家庭财产两个险种之中。国有企业、集体企业、国家机关、事业单位、人民团体等都可以以被保险人的身份将有关房产投保企业财产险；私人所有的房屋可投保家庭财产险。

　　房屋财产保险的特点与一般人身保险相比，房屋财产保险具有以下特点：

　　(1)房屋财产保险的可保危险受自然力的制约程度较大，因此，房屋财产保险合同内容的标准化程度较高，稳定性较强。

　　(2)除了房屋工程保险和贷款抵押住房保险之外，房屋财产保险是短期性合同，合同的有效时间一般为1年。

　　(3)房屋财产保险合同是补偿性合同，可以用货币形式衡量和确定承保的房屋财产及其派生利益的价值，并且依此确定损失赔偿金额，实现经济补偿。

　　(4)房屋财产保险合同存在代为求偿问题，保险人在承担赔偿责任后，有权从被保险人处获得向第三方责任人追偿的权利。

　　(5)房屋财产保险合同具有可转让性，它可以随承保的房屋财产标的的产权转移而转让给新的可保利益人。房屋财产保险合同转让必须办理有关房屋财产保险合同变更等合法手续。

　　房屋财产保险的分类标准有多种。例如，按投保人的类型划分，可以分为企业团体房屋保险和居民房屋保险；按房屋性质划分，可以分为商业用房保险和居住用房保险，其中居住用房保险又可以分为商品住房保险、自购公有住房保险等。

　　再如，按保险价值的确定方式划分，房屋财产保险可以分为定值保险和不定值保险。在定值保险中，保险金额按投保时双方当事人约定的保险价值来确定；在不定值保险中，不约定保险标的的实际价值，只列明保险金额作为最高赔偿限额。

　　此外，按保险标的分类，房屋财产保险可以分为房屋有形财产保险、与房屋有形财产相关的利益保险和与房屋有形财产相关的责任保险。

　　房屋财产保险所指的财产，概括起来可以分为以下三类：

　　(1)房屋有形财产

　　房屋物质财产是房屋财产保险中最重要的保险标的，它包括生产用房、办公用房、居住用房等有形房屋财产。

　　(2)与房屋有形财产有关的经济利益

　　与房屋有形财产有关的经济利益是由房屋有形财产产生的或依附于房屋有形财产而存在的各种经济利益。这些经济利益必须是可以估算价值，并且它的价值能够用货币形式来表示，并被客观所承认，如房屋租金收入等。随着房地产经济的进一步发展，以与房屋有形财产有关的经济利益为标的的房屋财产保险的数量和种类不断增加，保险对象从较早的房屋租金等发展到了房屋投资收益、信用保证等。

　　(3)民事损害赔偿责任

　　民事损害赔偿责任是指由房屋财产保险的被保险人依法应承担的民事损害赔偿责任。凡是根据法律和合同的规定应该由被保险人承担的对第三者的人身和财产的损害赔偿责任，均可以作为房屋财产保险标的，如房屋设计责任、房屋施工质量责任等。

　　但是，这种民事损害赔偿责任仅仅限于可以估价的经济赔偿责任。

　　(4)房屋财产保险标的的保险价值和保险金额

　　对保险标的的价值，可以由投保人和保险人在房屋财产保险合同中明确约定，也可以在保险事故发生时按照当时的实际价值确定。对于房屋有形财产，一般有三种不同的价值：一是原始价值，是指按房屋有形财产购置时投入的成本费用核定的价值，也称作历史价值；二是净值，是指房屋有形财产原始价值扣除折旧部分以后的折余价值；三是重置价值，是指房屋有形财产按市场价值重新购置建造、恢复到原有状态所需要的金额，有投保时的重置价值和出险时的重置价值之分。通常，在实践中，我国财产保险标准合同一般明确，房屋财产等固定资产的保险价值以出险时的重置价值为依据。

　　房屋财产保险金额的确定应该依据房屋财产的保险价值而定，但是，在实践中，会有各种原因导致保险金额同保险价值不一致。这些原因主要有：一是房屋财产的估价方法不太科学；二是投保以后，由于经济情况的变化引致房屋财产的实际价格发生变化，如市场供求关系变化、成本变动等导致房屋财产价格发生变化；三是投保行为本身引致保险金额同保险价值不一致，如投保人由于无知或者有意识少投保，或者是超过保险价值投保，或者重复投保。

　　在上述原因中，前面两个原因造成的不足额投保，主要通过科学的保险金额的确定方法加以解决。我国现行财产保险标准合同规定：房屋财产的保险金额可以采取原始价值、原始价值加成数、当时重置价值或其他方式确定，以尽可能克服不足额投保的发生。对于后面一个原因，由于不足额投保，因为其缴纳的保险费相应减少，在出现赔偿时，只能按照已投保部分的相应比例获得损失赔偿；对于超额保险或者是重复保险，不管其形成的原因和动机怎么样，超额部分的保险金额无效，保险人不承担赔偿责任，由此多缴纳的保险费也不予退还。

　　房屋财产保险的责任范围一般可分为基本责任、除外责任和特约责任。

　　(一)基本责任

　　基本责任是保险人对保险财产因遭受自然灾害、意外事故所致经济损失进行赔偿的责任范围。由于自然灾害、意外事故种类很多，保险人不能对一切因自然灾害、意外事故所致保险财产损失都负责赔偿，因而在保险条款中一般以列举的方式明确保险的基本责任范围。

　　房屋财产保险的基本责任主要分为两类：

　　1．不可抗力的自然灾害。主要包括：

　　(1)雷电。由雷电造成的灾害损失。

　　(2)暴风。风速在17.2米／秒以上即构成暴风。

　　(3)龙卷风。指一种范围小、时间短而猛烈的旋风(风速在每秒100米以上)。

　　(4)暴雨。每小时降雨量在16毫米以上，或连续24小时降雨量达50毫米以上。

　　(5)洪水。山洪暴发、河水泛滥、潮水上岸造成的损失属于洪水保险责任。

　　(6)破坏性地震。震级在4.75级以上且烈度在6度以上的地震。

　　(7)地面突然塌陷。地壳由于自然变异，地层收缩而发生突然塌陷。此外，由于海潮、河流、大雨侵蚀或在建造房屋前没有掌握地层情况，地下有孔穴、矿穴，致使地面突然塌陷，所引致保险财产的损失，也在保险责任以内。

　　(8)崖崩。石崖、土崖受自然风化、雨蚀，崩裂下塌，或山上岩石滚下，或大雨使山上沙土透湿而崩塌。

　　(9)突发性滑坡。斜坡上不稳定的岩体或土体在重力作用下突然整体向下滑动。

　　(10)雪灾。因每平方米雪压超过建筑规范规定的荷载标准，以致压塌房屋、建筑物造成保险财产损失。

　　(11)雹灾。因冰雹降落造成灾害。

　　(12)冰凌。气象部门所称的凌讯和在陆上有些地区(如山谷风口)因酷寒致使雨雪在物体上结成冰块，成下垂体状，越结越厚，重量增加，由于下垂的拉力致使物体毁坏，也属于冰凌保险责任。

　　(13)泥石流。山地大量泥沙、石块突然暴发的洪流，随大暴雨或大量冰水流出。

　　2．意外事故。主要有：

　　(1)火灾。指在时间上或空间上失去控制的异常性燃烧。如因用火不慎、用火设备不良、小孩玩火等引起的意外火灾，他人纵火造成的火灾等，都属于保险责任。

　　(2)爆炸。指火与热造成气体膨胀所致的破坏现象。物理性爆炸和化学性爆炸都属保险责任。

　　(3)空中运行物体坠落、凡是空中飞行或运行物体的坠落，如陨石坠落、飞行物体落下、吊车行车时在运行时发生的物体坠落，都属本保险责任。在施工过程中，因人工开凿或爆破而致石方、石块、上方飞射、塌下而造成保险财产的损失，可以先予赔偿，然后向负有责任的第三者追偿。建筑物倒塌、倒落、倾倒造成保险财产损失视同空中运行物体坠落责任。如果涉及第三者责任，被保险人可以从保险人那里取得赔偿，并由保险人向负有责任的第三者追偿。但是，对建筑物本身的损失，不论是否属于保险财产，保险人不负责赔偿。

　　凡是以上自然灾害、意外事故引起的被保险财产的损失，保险人均给以赔偿。

　　此外，当发生上述灾害事故时，为了防止灾害事故的蔓延或抢救财产，采取合理的、必要的措施而造成保险财产的损失，保险公司负责赔偿。发生保险事故时，为了减少保险财产损失，被保险人对保险财产采取施救、保护、整理措施而支出的合理费用，由保险公司负责赔偿。

　　在家庭财产保险中还有一些特殊规定，如对暴风雨责任作了一定的限制，只限于“暴风或暴雨使房屋主要结构(外墙、屋顶、屋架)倒塌造成保险财产的损失”才负责赔偿。此外，此保险条款中扩大了对“外来的建筑物和其他固定物体的倒塌”的保险责任。

　　(二)除外责任

　　除外责任是指基本责任以外保险人不负赔偿责任的范围。如由于战争、军事行动、暴乱及核子辐射和污染所引起的房屋损失，被保险人的故意行为造成的损失以及因房屋本身缺陷，保管、维修不及时造成的损失，及自然磨损与按制度规定的正常损耗造成的损失等，保险公司不负赔偿责任。

　　(三)特约责任

　　特约责任是指有条件地从除外责任中的一部分责任，经合同当事人双方约定以特约附加责任的方式承保，由保险人承担保险赔偿责任的责任范围。特约责任保险也叫附险，在业务处理上一般采用特约条款，明确保险人与被保险人双方的权利和义务。就房屋保险而言，除承担约定的自然灾害和意外事故的责任外，还可以加保盗窃险，对放在房屋里的财物因被盗而造成的经济损失承担赔偿责任。

　　房屋财产保险的保险金额，也就是该保险标的的金额，是投保人对保险标的的实际投保金额，它是计算保险费的依据，也是当事人约定在保险事故发生后，保险人负责赔偿的最高限额。房屋财产保险的保险金额一般是通过对房屋财产的估价确定的，作为保险标的的房屋财产在投保当时的实际价值就是保险价值。保险人和投保人在保险价值内，根据投保人对该标的物存在的利益程度和保障愿望，确定保险金额，作为保险保障的最高限额。因为房屋财产保险的目的在于补偿被保险人遭受的实际损失，所以房屋财产保险金额一般不得高于保险的房屋财产的实际价值。我国《保险法》第39条第2款也规定：“保险金额不得超过保险价值；超过保险价值的，超过的部分无效。”

　　但是，由于房屋财产数量大、价格变动快，保险合同的当事人不可能将财产在投保时逐一正确估价，也不可能随时将财产变动的情况及时通知对方当事人。因此，根据保险金额与保险财产实际价值的关系，一般可将保险金额分为三种情况：

　　(一)足额保险

　　又称全额保险，是指保险金额相当于房屋财产实际价值的保险。在足额保险中，市场价格如有变动，应随时注意增加或减少保险金额，使之与市场价格相符。足额保险是一种比较理想的保险，被保险人所具有的保险标的价值，可得到完全的保护，在保险标的发生损失时，能够按实际损失得到十足的赔偿。

　　(二)不足额保险

　　又称低额保险，是指保险金额低于实际价值的保险，其不足部分应看作是被保险人的自保，被保险人在发生损失后只能从保险人那里获得比例赔偿。《保险法》第39条第3款规定：“保险金额低于保险价值的，除合同另有约定外，保险人按照保险金额与保险价值的比例承担赔偿责任。”不足额保险可能于保险合同订立时发生，也可能在保险合同订立后，因某种特定因素的出现而产生，通常可归纳为以下三种情形：

　　(1)被保险人企图节约保险费支出，自愿承担部分风险；

　　(2)由于房屋财产价格上涨，未及时调整保险金额，使原来的足额保险变成不足额保险。

　　(3)保险人为了促使被保险人注意保险财产的防灾防损工作，硬性规定投保金额必须低于财产的实际价值，如果财产发生损失，被保险人自己须承担部分损失。

　　(三)超额保险

　　保险金额大于房屋财产实际价值的保险，称为超额保险。导致超额保险的原因也有三种：

　　(1)由于投保人希望在保险事故发生后获得多于实际损失的补偿，即因投保人的恶意所致；

　　(2)由于投保人不了解市场行情，过高地估计了财产的价值，即因投保人的善意所致；

　　(3)由于客观条件的变化，如市场价格的浮动等所致。对于超额保险，如前文所述，超过保险价值的部分无效。

　　由于确定的保险金额不同，所能获得的赔偿也不尽相同，因此准确估计房屋财产价值，合理确定保险金额是一项很重要的工作。家庭房屋财产的保险金额一般是由投保人根据实际价值，自行估价确定。当房屋遭受保险责任范围内的灾害事故而发生全部损失时，按保险金额赔付；如果保险金额大于实际损失，则按实际损失金额赔付。若保险房屋遭受部分损失时，保险公司按房屋组成部分的市场价格和损失程度计算赔付；损失金额50元以下的免赔。保险房屋发生部分损失赔付后，保险单继续有效。有效金额为原保险金额减去赔偿金额后的余额。

　　所谓房屋财产保险赔偿的处理，实际上就是被保险人的索赔和保险人的理赔。

　　一、被保险人的索赔

　　当保险标的物在保险有效期限内发生损失或损毁时，被保险人可要求保险人按保险单的规定给予赔偿，这种要求对被保险人来讲就叫做索赔。被保险人购买保险的目的无非就是在损失发生后能够获得一定的赔偿，因而索赔是被保险人的主要权利。

　　被保险人索赔的程序是：

　　(1)发出出险通知。在损失发生时，被保险人要及时将事故发生的时间、地点、原因及其他有关情况，以最快方式通知保险人，以便其查勘。即被保险人有通知的义务。

　　(2)被保险人应设法避免损失进一步扩大。保险法规定，保险的房屋财产发生保险事故时，被保险人应当积极施救，使损失减少至最低限度。即被保险人有施救的义务。

　　(3)等待接受检验。被保险人应保持损失现场的完整，以等待接受保险人的检验。损失现场是否完整，将影响损失金额的理算和保险人责任的确认。

　　(4)提供必要的索赔文件。不同的险种所要求的索赔文件有所不同。索赔文件一般包括：保险单、原始单据。如企业帐册、房屋产权证等。保险事故情况报告书、出险证明书及损失鉴定证明等。

　　(5)领取赔偿金。保险赔偿金一经双方确认，被保险人即可领取赔偿金。但当赔偿涉及第三者责任时，被保险人还应该出具权益转让书，将向第三者追偿责任的权利转让给保险人，并有义务协助保险人向第三者追偿。

　　保险合同对保险的索赔时效也有一定的规定。房屋财产保险的被保险人应在规定的期限内行使索赔权从事故发生之日起3个月内不向保险公司提出索赔或不提供有关单证，或者从保险公司书面通知之日起1年内不领取应得赔款的，即为自动放弃权益。

　　二、保险人的理赔

　　理赔是指保险人处理有关保险赔偿责任的程序和工作。保险人为保障自身的利益，通常对被保险人的索赔都会认真处理，作深入细致的调查研究，确认损失是否确实是承保的风险引起的，并搞清损失程度后才会作出应有的赔偿。

　　理赔的基本程序为：

　　(1)立案编号、现场勘查。

　　(2)审核保单。通常要审核以下几方面的内容：事故是否在承保范围内致损；保险事故是否发生在保单的有效期内；已毁损的财产是否为被保险的财产；损失发生时被保险人对保险财产是否有可保利益等。

　　(3)损失核赔。即确定保险标的实际损失，准确计算赔偿金额。

　　(4)给付赔偿金。保险赔偿金额一经保险合同双方确认，保险公司应在约定的时间内次支付赔款并结案。

　　(5)代位求偿权的取得。当保险的房屋财产发生保险责任范围内的损失，应当由第三方负责赔偿时，保险人可按保险合同的有关规定先予以赔偿，但被保险人必须将向第三方追偿的权益转让给保险人，并协助保险人向第三方追偿。

　　房屋财产保险通过对自然灾害和意外事故造成的损失实行经济补偿，起着促进生产发展安定群众生活的作用。房屋财产保险主要有以下几方面的意义：

　　一、有利于安定群众生活

　　房屋是人们最基本的消费资料，其使用时间长、价值大，当被保险人的房屋因遭受自然灾害和意外事故而发生损失时，由保险公司及时提供赔偿，就可帮助被保险人重建家园，安定被保险人的生活，从而为其日常生产、生活提供安全保障。

　　二、有利于推动住房制度改革

　　房屋财产保险给购房者带来了安全感，从而推动了个人购房比例的提高。过去由于住房公有，房屋财产保险几乎是个空白。近年来，保险公司适应住房制度改革的要求向社会推出了自购公有住房保险、商品住宅综合保险、房屋责任保险等新险种，解除了广大购房者的后顾之忧，也极大地推动了住房制度的改革。

　　三、有利于维护房地产经营者的利益

　　房地产经营者通过支出少量的、一定的保险费将其在经营过程中由于特定的危险而导致的房屋损失及由此带来的责任和利益的损失转嫁给保险公司以维持其既定的利润。

　　四、有利于增强被保险人的信用程度

　　房屋财产保险可以保障住房抵押贷款的安全返还，因而具有提高信用、促进资金融通的作用。例如，以房屋为抵押物申请银行贷款时，银行往往要求申请者将其房屋进行保险，以增加担保价值，故房屋财产保险有助于房屋所有权人信用的提高。

　　五、防灾防损，减少灾害损失

　　保险公司从企业经营管理和自身经济利益出发，必然要关心保险标的的安全，积极进行防灾防损工作，以降低赔付率。保险公司还运用自己处理危险的经验和专门知识，指导房地产经营者的风险管理，向被保险人提供防灾咨询，进行安全检查，提出建议，督促被保险人采取措施消除隐患。

　　同时，保险公司还从保险费中提取一定比例的防灾基金，资助有关部门增添防灾设施、开展灾害研究。如人保上海分公司在1988年4月给市公安消防部门赠送了从德国进口的高层云梯、用于高层建筑灭火。